房企加速整合背景下，房企老板的众生相

2017年财经界两个颇具悬念的故事居然谈笑风生的出了结果。

时隔十七年，华润和万科的长跑结束，华润371.71亿清掉所有股权给深圳国资委，原配归位，之前强势围观的各路吃瓜群众纷纷表示祝贺，然后散去，故事已经基本结束，万科还是国字头的。

而另一厢，歌声响起了《江南皮革厂倒闭了》，在茫茫殷切的年关讨债期待中，孙宏斌脚踏七色彩云出现，一个月敲定150亿投资乐视，钱管够，号称一把解决乐视非汽车业务的资金问题，果然只有房地产才能救中国。

关于融创与乐视的故事，有一个段子让我笑了两天：“一个命好的骗子和一个命好的赌徒商量着：既然我们俩命都那么好，要不要一起干点大事？”一时间乐视网股东欢欣鼓舞喜迎涨停板，融创股东则哀鸿遍野，股价也阴跌了10%以上，这充分已经反映出各路吃瓜群众的态度。

其实，去思考这个交易划不划算已经没有意义了，有意义的是去思考，这个事情为什么会发生？以史为鉴，方可可以知兴替。其实孙宏斌只是房地产老板这个人群的放大器，这个事件更是萦绕在这个人群心头梦魇的放大器。

> > > > 一、房地产的2016

2016年，中国房地产市场突飞猛进，量价齐升，而规模房企凭借自身品牌优势、产品优势、融资优势以及城市布局的先发优势，紧扣市场脉搏，销售突飞猛进，同时还通过收并购，品牌输出等方式，大幅提升规模，行业集中度进一步提升。大型房企凭借品牌和规模优势在市场调整期内龙头地位将愈加显著。

规模以上的企业表现出了与规模不相符的成长能力，去年万科2614亿的年销售金额已经震惊行业，今年或多或少受动公司股权之争的影响，把第一让给了恒大，今年过3000亿大关的就有三家，同时除了老牌的七大千亿房企外，2016年融创、华夏、绿城、华润、金地五家房企也首次跨入千亿门槛，这种规模越大，增速越快的局面是否似曾相识？

一如隔壁家互联网三巨头BAT一样，不仅规模越来越大，增速也未见放缓，这里某种程度上是共同的，BAT规模与增速的背离是建立在三者对流量的垄断上，而在房地产行业而言，龙头企业的规模优势带来的是巨大的资金优势，而房地产行业，牌面上说的是土地的故事，但是说到底，还是资金的游戏，这也就是为什么所到之处人畜不留的地王小能手都是那几个国字头的房企，在经济下行的情况下，资金出让方会更加在注意资金的安全，这样也就会自然被动的选择了龙头企业，正是这样的逻辑，才会有了孙宏斌对国外评级机构的呲之以鼻，恒大的借钱借到自己都怕，有钱之后，大企业自带的管理、人才优势的辅助，自然会越冲越猛，如若调控如期而至，银行晴天借伞，雨天收伞的良好传统，会逼退一些杠杆高的中小型公司，再者，越来越贵的低价，也没多少中小公司拿地的事了，房地产公司一旦滚不起来，那就离收工不远了...

在市场之手之外，还有行政之手在推动行业集中度的提高，那就是各个国资体系内的房企的合并，非主营业务的集团退出房地产行业，在此前暴利的阶段，不管什么主营业务是什么行业的国资集团，多多少少都会利用自身土地资源和资金优势干起房地产的生意，顺周期想多赚钱很正常，但是，现在整个国企改革的方向就是合并同类项，降低管理成本，专业化运作，以此为基础，各个系统内的房企在合并重组，像保利地产和中航地产就这么拉郎配的在一起了，不仅是无牌央企要严格执行退出房地产市场要求，已有房地产牌照的21家央企，也已经开始全面整合，这样排列组合，你说能出多大规模的大巨头？

行业的集中度会超预期的提高，这也就是为什么孙宏斌会说出今后5到10年，房地产行业只能是部分企业的钻石时代，因为行业集中度的快速提高和权利寻租空间的减少，会让资源迅速的向巨头集中，越调控越加速这个过程，然而这就带来一个更长远的问题，当巨头成为巨头之后，下一步要怎么办？今年第一名已经是3000亿级，接下来5000亿，再接下来10000亿？不是不可能，但是真做到之后，再想要增量？那是异想天开，树不可能长到天上去，公司要发展，人员要安置，咋整？

这就是万达大搞文化产业；恒大干金融，干快消，干体育；融创大手笔投资乐视；泛海全金融平台种种背后的核心逻辑，万一这个要高速滚动的行业不高速或者滚不动的时候，我要怎么办？这就是萦绕在房企老板心头的梦魇。

> > > > 二、房企老板的烦恼

我一直觉得就事论事就是放屁，世界永恒的真理是屁股决定脑袋，当我们思考脑袋再想啥的时候，低下头看看他屁股在何处是有效的方式，所以当我们思考千亿房企走向何处时，要先想想当我们在谈论房地产老板的时候，我们在讨论什么？

我们在谈论的是，是一个国民经济的支柱行业，在一个漫长的长牛行业的带头大哥，同时谈论的也是依托我党安身立命的资产（土地）这样一个行业的生意，游走在权利与利益边缘的人群，谈论的还是一个速度与激情的故事，不乏陨落与奇迹的人群，在这样一个人群中，也分为好几种：

民营房地产老板：一般都是公司创始人，既是所有者，又是带头大哥。

国资房地产老总：一般都是职业经理人，集团公司任命。

港资房地产老板：还是各大家族的话事人。

在过去的这些年，虽然身处同一行业，但这几路人马是展现出了完全不一样的行为，民营房地产老板各种高调，各种多元化；国资房企老总还是闷声发大财好好干活；港资房企就默默的撤出大陆，在同一背景下，巨大的行为差异的背后是各类房企所有权以及创始人组合的化学反应：

国资房企老总说穿了就是一个职业经理人，他需要考虑的就只是当期指标的完成情况，上级领导的指示重于一切，而大型国资系统中都是专业化运作，因此他只需要一门心思把房子的事情做好就可以了，至于说5年以后行业怎样，公司怎样对他而言不重要，所以，如果想找的是一个安心盖房子的房企，基本上也就只有国资房企才能做到...所以国资的集大成者万科，从来就是安心盖我的房子，从来没说过要多元化...

港资房企都是家族企业，公司利益要服从于家族利益，香港几大房地产商早早就已经做完多元化布局，苗头不对，赶紧撤退，没毛病...而且港资房企低杠杆长周期的开发模式，抗风险能力是强，但在顺周期的时候也真干不过那些不要命的国内打法...

民营房企老板这边就很有意思了，基本上公司的创始人都还在当打之年，基本也都是公司的大股东，创始人的意志基本决定了公司的发展走势，其实当你去聚焦这么个人群的时候，于己，还在当打之年，老夫尚可一战，成就尚未可知；于公，一班兄弟跟了这么久，睁开眼下面这么多人嗷嗷待哺，也不能不管；于私，东方的家族观念之强决定了要把家业传下去。如此种种结合在一起就决定了，这个人群会长远的考虑公司的发展，然而长期利益往往和短期利益是不一致的，在两者发生冲突的时候，一般都会优先服从长期利益。

在房地产行业发展到到这个阶段，接下来大企业会过得相对舒服，但是然后呢？当行业集中度提高到一定阶段的时候，增速自然会下来，甚至规模都会下来，那到时候公司怎么办？房地产这个行业很容易吃一顿就没下一的...盘子做大了，总不能说砍人就砍人吧，这个企业还要怎样做下去？按照上文的推演逻辑，接下来大型房地产企业加速扩张，中小房地产商逐步退出，这也就是悬在房企老板头上的一个命门，将来咋整？港资上演归乡记，国资守业就行，民营资本要找出路，这也就对应了当下民营房企的两大阵营：多元化与转型...

规模以上（千亿级）的房企，体量做到这个级别基本已经把银行给绑架了，规模优势就是放在那里的，盘子这么大，稍微匀点钱出来搞点多元化，为未知的将来留条后路，搞成了，将来有新产业接力，搞不成，亏点钱也影响不了房地产这边的根基，这个量级的房企老板，基本上都按耐不住多元化的冲动，区别只是在于，在上市公司体系内做，还是在体系外做，立足长远来看，当然是放在上市公司体系内有节操，说到底，即使号称放在体系外做，实际上还是用这上市公司的资源，假设最终搞成了再注入，那就不是这个价钱了...一如当年美的集团剥离小家电业务的时候仅2.49亿，时隔八年再买回来的时候就是122.94亿了...

中小规模的房企，土地储备尚可一战的地方诸侯，想着怎么把手里的倒腾出来就很好了，如若土地储备接不上的，就干完最后一票，拿着钱去折腾其他生意了，美其名曰转型，A股的中小房企50亿市值以下的房企很多都在讲这类故事，大部分都号称转型医疗、养老，其实也就是赌一把，从一个水很深的行业去了另一个水很深的行业，要么就把心一横卖壳走人...

站在这个维度去思考，只要看清公司领导人的性质，叠加房企的规模，基本上就能推断出这类公司决策的逻辑了，民营房企根本按捺不住多元化&转型的冲动...

> > > > 结语：

事情都是人做出来的，一如业绩、股价、投资决策也还是人做出来的...

当你在算财报的时候，别人算的确是千秋万代，这个逻辑的背离决定了，雷，你还是会踩的...

所以如果你要投房地产行业，要看财报，算业绩，基本上你就只能在国资、港资背景的股票里面选，他们没有强劲的冲动去多元化；如果要投民营房企，核心的投资逻辑只能是你信任那个带头大哥，他做啥你都跟，要不算财报，等待你的就只会是出人意料...

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