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上海的租金，为什么跌的这么惨？

契阔资本 · 公众号 · · 2024-08-18 00:13

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大家好，我是十府。

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上海今年的房租租金暴跌得太惨烈了，降价都租不出去了。

链家内部数据：

今年的全市租金同比下滑10-20%左右。

也就是去年租5000元/月的房子，今年差不多租4000-4500元/月。

举一个很典型且很有代表性的例子，就是2号线沿线的天山-北新泾片区。

这里大多是90年代左右的老公房，一室户和小两房居多。

典型社区有新泾一到八村，居民大多来2号线上游陆家嘴、南京西路等产业区，以及地缘有虹桥经开区和北新泾临空产业园。

这个片区的租赁需求一直很旺盛，租金也比较坚挺，即便是去年房价暴跌这里的租金都没受到太多影响。

截图来自朋友圈

但是今年连这个扛把子区域，租金都扛不住了。

前年和去年，在这个片区租一套像样的一室户大多要四千块出头，两房肯定是要五千块以上。

今年年后以来，这个数字就在不断走低，一房已经有很多低于4000的房源，四千出头已经租得到还可以的两房。

而且，市场的寒意不仅仅是房租降了，房源租出去的速度也下降了不少。

往年，这种主要靠打工人租住的区域，一套房子空出来半个月左右，新租户就已经搬了进去；

甚至有不少房源还没退租下家已经租掉，堪称无缝衔接。

今年，这种无缝衔接几乎没有了，老租户续约大概率都要砍一下房租；

如果很不幸他退租了，你这房子一个月内大概率租不出去，无缝衔接的话简直是和彩票中奖一样运气好。

城市主流租金水平，最直接挂钩的就是对应城市居民的收入水平，说白了就是跟打工人的月薪挂钩。

房租跌得惨，最直接的原因就是大家都赚不到钱了。

放眼望去，景气的行业没有几个，曾经的高收入“三王”行业已经崩了两个半。

人工智能、生命医药、集成电路毕竟只是少部分人的游戏，能收纳大部分人的服务业、教育行业如今都过的不太舒服。

收入普遍下降，消费预期下降，租金必然会下降。

事实上，寒气都传递到滴滴师傅和外卖小哥身上了。

作为滴滴的v7会员，今年已经听到无数位师傅吐槽今年单子少了不少。

其实，历年的七八月都因为大学生毕业的租房需求是租赁市场的高峰期，今年的市场行业却直接就跟中介门店的空调一样冰冰凉。

大学生一毕业就失业已经不是新鲜话题，现在已经变成了一高考完就要思考失业问题。

如果你有认识应届毕业生，不妨问问他：

“真的”签了三方协议吗？

当然，刚需租赁市场还算张弛有度，跌的比例还算能接受。

上海的高端租赁市场跌的才是真的惨烈。

我刚刚还在朋友圈看到一套房子，凯德茂名公馆一套300平的大平层，市场价一度高达八千万，如今只租六万五一个月。

截图来自朋友圈

上海豪宅价格巅峰的翠湖天地四期的275户型，去年一度租到12万一个月，今年都只有8-9万；

180左右的小三房户型已经从之前的8-9万跌到如今的6万左右。

当然，这种顶级豪宅市场还好，业主也不急着用钱，空关也不太心疼。

真正难受的是占据上海高端租赁市场半壁江山的二房东们，今年的市场行情让大家压力倍增。

高端租赁三类主要客户，第一类就是以前的行业支柱：高租赁补贴客户。

这部分租客主要是外企高管，其中很大比例是外籍人士，他们有非常高额的租赁补贴。

早年外企最辉煌的年代，上海超过9成的高端租赁市场租客都是外籍人士。

东方网 06 年的采访数据

外籍人士租了上海 90% 的高档住宅。随着外派人员增多，高档住宅的平均租金已经从 2000 年的 18 美元/平方米/月，上升到目前的 25 美元/平方米/月。其中，卢湾区（已撤销）的平均租金最高，达到 37 美元/平方米/月。

随着外企的黄金时代结束，员工减少、租房补贴下调，这部分租客的数量一直在缩水；

这两年又因为一些原因下降得比较明显，直接对行业带来了冲击。

之前接棒高端租赁的主要群体是近些年的新贵：网红群体。

尤其是20年后几年互联网电商高速发展，市面上的主要高端租赁的客群全面年轻化。

但是这部分租客今年也受到了不少的波及。

如果你身边有做媒介或者市场的朋友，肯定知道，如今地主家也没有余粮了。

广告投放的主力军快消、汽车、美妆，投放预算都大幅削减，不少企业的市场部员工亲自下场去聊合作压报价。

而曾经火热的带货，利润也随着行业供应链的内卷、高度的竞争白热化，变得没利润。

受此影响，很多网红的收入都是断崖式下跌，不得不消费降级。

因此，今年高端租赁市场最为明显的变化就是客户总量萎缩且预算下降，房源空置期普遍在两个月。

二房东的生意本身就是赚差价，一套房子因为装修成本一般都要两到三年才能收回成本。

如今租金下降，空置期变长，如果长此以往资金链就会出现大问题。

因此，租房市场今年也跟卖房市场一样，房东不得不火力全开。

租房佣金从以前的50%、70%，提升到100%、150%，甚至还会给中介额外的现金奖励。

多花点成本没关系，挽救自己的事业和人生才是最紧要的。

租房群体中，唯一没受影响的大概就是家境殷实富二代群体。

不过这部分群体毕竟只是少数，一个人再富有难道能租三十套房子轮着睡？

租房群体的整体“购买力下降”，但是市场上的供应却在大幅度上升。

从前年开始，之前土拍时的开发商自持房源以及租赁用地房源陆续上市，2023年是一个小高潮，入市超过4万套长租公寓。

图源克而瑞

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