谁在导演大城南翡翠生活的压轴大戏？

上周，相关媒体在《爆红后遭遇三年“冷冻” 如今这里却奇货可居》、《南湖“激活”背后 一个 253 亩的大盘浮出水面》刊文中，对南湖版块的“前世今生”与区域价值作了简单梳理，引发极大关注。大家普遍对南湖板块的市场地位表示认同，但不少人更关心的是： 经过十年高速运转的南湖版块，面对价值走高与供应趋无的矛盾，未来还有多少生长空间？是否还存在进入机会？停摆三年多如何才能焕新？

关于上述问题，房君认为，从昨日在璞悦酒店举行的一场特别的发布会中可以找到一些参考答案。

活动中，锐理数据 通过《镶嵌在大城南的城市翡翠 ——南湖价值重塑深度解读》报告，对南湖版块进行了全方位价值剖析，并抛出两个重要概念：城市翡翠生活与南湖五力模型。

“城市翡翠生活”可以理解为南湖版块的城市占位，这与南湖版块承高新启天府的区位有关，更来源于其坐拥 6000 亩度假风景区、府河江安河环抱的城市生态资源，以及天府三小、天府四小等醇熟可见的生活配套加持。五力模型的表达，既是南湖版块价值的体现，也将是南湖版块重启的关键动力，其包括城市发展力、人口吸附力、交通推动力、消费源动力、商业驱动力。

这两观点的抛出也引发现场热议，互动讨论中，比较一致的结论是，南湖版块的市场热度将很快被激活， 判断的依据来源于本场发布会的重头戏 ——备受关注的蓝润·天府 M IC 终于正式亮相，并且释放出两条重磅信息：

↑蓝润地产成宜区域公司总经理胡建先生

让人好奇的是，与坊间推测的住宅产品打头阵不同，蓝润·天府 M IC 最终 选择了公寓产品作为首发，其考量是什么？结合南湖版块价值报告与产品信息分析来看，房君认为，蓝润的逻辑或许在于：牢牢把握住市场机会点，并通过组合拳升级产品竞争力，快速收割市场。

带来这一机会点的“关键先生”正是建设进入尾声的地铁 5 号线。

众所周知，对投资属性明显的公寓产品而言，稳定的客群是实现价值的基础；而其使用对象通常为办公、商务等年轻群体，因此，对生活配套与通勤距离要求更苛刻。

从这一层面看，南湖版块发迹早起点高，区域生活成熟度无需赘言；最大的看点则是，预计下半年，贯穿南湖版块腹地的 地铁 5 号线将通车。届时，交通换挡升级外， 更深层次的效应是，南湖版块与更多区域的联系通道被打开；考虑工作与生活的距离，作为区域人流量导入最强的驱动力与粘合剂，地铁 5 号线至少能为蓝润·天府 MIC 带 来两方面的客群支撑。

定位为国家科技创新和产业化基地及国际化现代化新城区的天府新区，不仅能导入大量产业与商务人群，还具备强大的人口虹吸效应。据统计，不到两年时间，天府新区人才落户已近12万， 根据规划 ，2030年区域总人口 500 万人。

天府新区有硕大的规划版图，但仍需要更长时间去兑现。就现阶段而言，在地铁的带动下，生活各方面最成熟与纯粹的南湖版块，是最直接的需求承接点。

数据显示，受产品特性的影响，新兴产业聚集的城南是公寓产品的首选， 2 017 年至今 ，城南公寓产品成交约 178 万方，位列五方位之首，成交均价涨幅达 5 8 % 。其中，高新区 2019 年 4 个月，供销比不足 0.5 ，明显的“僧多粥少”，目前均价为 1 7488 元 / ㎡。缺货与门槛高是高新区公寓市场的主题，需求外溢无可避免。

这就为处于承高新启天府核心枢纽位置的南湖版块带来了机会，在5号线的推动下，更多潜在客群将进行有效转化。只不过在南湖版块，有价无市也是公寓市场多年来的常态。基于此，作为版块内唯一货源，蓝润·天府 MIC 踩准这个时机入市无疑有利于速收割购买力。

但不可否认，成都公寓市场存量高企、产品雷同、竞争激烈也是客观现实，仅靠区位优势与地铁助力难以成为硬通货。就蓝润·天府 MIC 而言，则是通过精准产品定位、把控产品细节、升级内部配套、借力外部资源等组合拳来提升综合实力，总结来看，可以浓缩为关键的两步。

第一步：精准定位 +细节把控双管齐下 留足产品溢价空间

统计显示，截至目前，2019年成都 50 ㎡以下公寓成交 15855 套，占比超 6 成，也是唯一供不应求的面积段。蓝润·天府 MIC 的公寓产品包含 SOHO 、 LOFT 以及大平层三类，其中 SOHO 与 LOFT 的主力户型面积设置为建面 30-40 ㎡，与市场偏好一致。

此外， 5 0 ㎡以下产品也是供应最多的面积段 ，为跳出同质化包围，增加溢价空间 ，蓝润 ·天府 MIC 在产品细节上做了不少文章，譬如：

→小户型SOHO/LOFT产品布局于 163 亩地块中靠近剑南大道一侧，并单独组团与住宅分割开来， 6 栋建筑呈半围合式分布，形成一个较大的双水景中庭。这样的设计首先就与市面上大多数公寓产品拉开了差距。

↑ 项目效果图

→将SOHO产品层高做到 3.3 米，再搭配 8.2 米的进深与标配的大面宽落地窗设计，空间体验感立马 UP ；

→打造挑高 6 m 的首层架空 绿化 + 空中退台花园等，空中花园最多的楼栋其空中花园面积多达 约 7 00 ㎡，在感官上，提升项目品质感。

→规划利用首层架空空间与避难层打造主题空间，创造一个集互动交流与功能使用的全方位共享生活圈。

第二步：小面积产品撬动三大强资源 提升项目增值能力

梳理来看 ，房君发现， 产品 做出 亮点外 ，蓝润 ·天府 MIC 内外可为项目加成的核心资源众多 。

→ 自带商业只是起点： 首先，项目规划了 3.4 万方商业，拟打造体验式情景商业街 、特色影院、新型零售超市 等，其中主题商业街就位于 6 栋公寓的一二层。此外，一街之隔的中海右岸环宇坊已开业，而选址上对消费力和人流量有极高要求的盒马鲜生也已入驻，人气旺盛。

→双公园 + 湖区叠加： 蓝润 · 天府 MIC 靠近 6000 亩的南湖公园，距离湾流而过的江安河百米左右。更重要的是，隔绿野路与项目相邻的空地正是蓝润需要配建的体育运动公园，直面公园的公寓产品，其视野可以想象。一般来说，由于生态空间和资源的稀缺性，湖区与公园物业价值空间更大、升值速度更快。

→地铁红利释放： 蓝润·天府 MIC 距离在建的地铁 5 号线仅 283 米，这是一个既不易被干扰又能最大化享受地铁红利的距离。有数据统计显示，距离地铁站越近，物业的涨幅空间越大；从租金收益层面看，地铁的影响力也绝对不可低估。

↑与地铁站的不同距离下，不同物业的价格涨幅

（来源：《城市轨道交通对周边物业影响分析》）

毋庸置疑，融合了区位、资源、地铁、产品等优势，蓝润 ·天府 MIC 要打开市场聚集人气并非难事 。回到文章开头的问题，从公寓到住宅再到商业，随着蓝润