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为什么国内邻里中心难以复制新加坡的成功模式？

中国国土空间规划 · 公众号 · · 2024-12-18 17:15

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近日，新加坡总理李显龙莅临苏州，庆祝苏州工业区园区成立30周年。除了工业园区，苏州的邻里中心也是借鉴新加坡邻里中心经验同期投入开发建设，现已是国内邻里中心的示范样板，是很多城市竞相模仿对标的社区商业场景。

然而，截至目前，除了苏州的部分邻里中心建设经营比较成功，其余地方建设的“邻里中心”，虽然挂了邻里中心的名头，但大多只是买菜功能，实际功能离新加坡的邻里中心更是相去甚远。

今天，我们就来探讨一下邻里中心的真正内涵，以及为什么国内的邻里中心难以达到新加坡的高度。

Singapore邻里中心

邻里中心是什么？

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邻里中心概念最先由美国提出，但在新加坡最先落地开花，目前新加坡邻里中心是全球社区商业发展的典范，各大城市争相模仿。新加坡的邻里中心是一种以本社区居民日常生活为中心的规划理念，摒弃沿街为市的粗放型商业形态，全部设施满足人们在居住空间附近寻求生活、文化交流的需求，构成了一套强大的家庭住宅延伸体系，为居民服务、为生活服务。它的业态组合有商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，围绕12项居住配套功能“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”生活中心。

▲新加坡今年落地的One Punggo综合社区中心

根据社区大小规划具体类型：

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新加坡建屋发展局将社区规划分为三种类型：

第一类，每1000～1200套住户配套建设一个邻里商店；邻里商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品商店和餐厅。

第二类，每6000～8000套住户配套建设一个邻里中心；邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。

第三类，每40000～60000套住户配套建设一个新镇中心。新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。

不同人口数量配备不同规格的社区邻里中心，既有针对性消费，服务也更加细化。

新加坡“邻里中心”的特征：

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1、围绕居住人群需求建设，全部设施满足人们在家居附近寻求生活、文化交流的需要，构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系。

▲新加坡老巴刹

菜场、超市是厨房的延伸；浴室、洗衣房是卫生间的延伸；影院、茶座、歌舞厅是客厅的延伸；图书馆、阅览室是书房的延伸。人们在邻里中心进行这些活动较之在家里更增添了社区文化的氛围。

2、把社区内的商业和服务设施集约、规划，缩短公共服务设施与居民的距离，在社区内即刻满足了人们多样化的需求；既便民，利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量。

▲ 裕廊坊购物中心

3、政府调控下的商业行为，在政府的支持下，邻里中心为社区居民提供教育、文化体育、生活福利等基础公共配套服务的同时，不断完善的商业组合，取得了相当可观的经济效益，还提供了很多就业机会。

为什么国内邻里中心难以建设？

新加坡邻里中心，涵盖了吃穿住行社交等的全方位生活服务体，它不仅是一个购物场所，更是一个社区生活的集约中心。而在国内，“邻里中心”往往只是一个社区小商业，附带菜场功能，其实更可类比于新加坡社区商店。那为什么国内的邻里中心难以达到新加坡的高度？

1.在城市规划方面有所差别

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国内城市规划往往将土地切割成小块，像杭州万科良渚、云鸟，以及天都城这样大片大片土地分期开发的项目较少，地块被切割，商业、人流也被打散。为了强制社区动线循环，很多邻里中心被设置在地块的犄角旮旯，一栋三四层高的单体建筑，单从地理条件上来讲，就很难成为天然的人气聚集地。

而新加坡的组屋形式，政府大片开发，从而推动打造一个社区中心，涵盖了诸多功能，同时社区内引入轨道交通，打造了地铁上盖TOD（以公共交通为导向的城市发展模式）综合体，甚至像榜鹅、瑞港，再通过LRT（轻轨）把小社区组合，人气旺盛。

例如One Punggo（榜鹅）社区邻里中心，由多个不同功能的建筑群组成，每个功能区到每个小社区都有LRT（轻轨）或公交，这意味着居民不到五分钟就可以到达邻里中心，这种设计更好地实现了服务覆盖居民的可到达性。

相对于国内开发的项目来说，新加坡社区商业还有开两个特点，其一，新加坡社区商业底商较少，一层空间多为交通、公共空间用途，商业有意识地向上引流，向上聚集；其二，以交通为导向的开发型模式，将邻里中心和快速路、地铁站等出入口紧密组合，形成一个集约、便利的人流漩涡，这样的组合方式不会缺生意，因为人流有保障，新加坡很多邻里中心基本上人山人海。

▲盛港巴沙和食阁相邻，屋顶为停车场

以交通为导向的开发型模式，也为居民出行提供了极大的便利，但这需要在更高一级的城市规划上编辑，而不是就一块空地打造一个邻里中心。

2.在公共空间设置上利益当头

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新加坡邻里中心中庭位置一般都有一个大型舞台，用来活动、演出、促销、临展等等，还有屋顶花园，游乐设施等等公共空间供社区内居民玩乐。而国内的邻里中心连停车位都非常局促，设置有公共空间的更是少之又少。

▲ 淡滨尼天地邻里中心中庭舞台

其次，我国邻里中心大多数体育馆都是收费的，更是缺少大型的运动场所，几乎不可能有足球场和篮球场等功能。新加坡邻里中心商业和运动场所相辅相成在一起，大部分免费，有露台攀岩、空中跑道、单车运动等空间。

再次，以菜场为辅，食阁为主，是新加坡邻里中心的特色。因为新加坡的烧饭成本较高，政府食阁可以提供相对较为便宜的价格，小商小贩在竞标的时候会许诺有一个品类低于5块钱，这就使得新加坡邻里中心非常聚集人气，尤其是饭点。

最后，每个社区邻里中心一定少不了图书馆，图书馆免费使用，且空间宽阔通透，空调、无线网络标配，有很多配套桌椅等，例如榜鹅小镇的社区图书馆，大多数年轻人都聚聚一起看书或者工作，增加了学习的氛围，真正做到了社区图书馆是书房的延伸。

▲榜鹅综合社区中心图书馆

这种多元化的业态组合，考虑了居民生活的方方面面，既满足了日常生活的需求，又提供了休闲娱乐的选择。人们在邻里中心进行这些活动较之在家里更增添了社区文化的氛围。

3.在投资建设上更注重外在

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国内邻里中心投资建设理念较为“高大上”，而新加坡邻里中心则更加务实下沉。这也是为什么国内邻里中心难以持续发展的原因之一。

国内一些邻里中心高投入打造，用幕墙玻璃外立面等等，造价不菲，而新加坡邻里中心非常务实下沉。一些邻里中心外立面就涂料，内部装修也非常简单，甚至有的采用开放式建筑设计，通风、采光等等问题被巧妙化解，当然这与气候等条件有关。

▲榜鹅综合社区中心外延空间设计

新加坡的社区商业配置需涵盖12个基本行业和业态业种：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。在此基础上，推荐13个行业和业态业种：服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。

在社区内，从水果、蔬菜到服装、百货，从家电到首饰、眼镜，从餐饮到美发美甲等各种日常生活的服务门类，有低价超市和普通超市，像牛车水市场，价格亲民，在大型社区则有中高档商超，供不同消费者选择。

▲热闹非凡、价格亲民的牛车水市场

除了商业和公共服务等实际功能外，很多邻里中心还在规划中提出了很多拓展绿色空间和无障碍设施的想法。这些理念不仅关注物质层面的便利和需求，也注重精神层面的体验和享受。

这种规划理念在新加坡社区邻里中心得到了最集中的体现。

4.在运营规划上缺乏专业性人才

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目前我国商业运营人才非常垂直，懂小贩菜场运营的，对社区商业招商运营相对比较薄弱，政府建设部分更加没有专业综合的运营人才，通过承包第三方，让私企运营的话，建设成本都会转嫁到消费者身上，很多邻里中心开业即巅峰，后续经营一路下滑。

新加坡邻里中心多为政府项目，在招商时，会优先保障老商户权益。新进商户需要拍租，相对价格较高，若该商户在场内经营满3年，就会降租，租金相对比较优惠。这样的招商策略设置，前三年更像是一个生存能力考察期，如果经营得不错，说明有商户实力，愿意给予优惠政策形成长期合作。

▲盛港邻里中心食阁

新加坡大多邻里中心对老商户是非常友好的，形成了良好的商业传承氛围。因此新加坡邻里中心的小贩中心有很多百年老店、或者米其林餐厅，都是由商贩子女二代在经营。而国内无论新老商户，租金每年都递增，很多老商贩权益得不到保护，工作强度过高等等原因，后继无人的太多，导致一些老店无法传承下来。

5.与互联网经济竞争时缺少壁垒

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国内互联网的快速发展下，外卖、网购、配送等服务价格较低，线下商业受到较大冲击。而在国外，高额配送费成了网络经济和实体经济的壁垒，高额的配送费让线下商业相对繁华。而且邻里中心各种功能，品类相对聚集，一站式购齐非常便捷，价格实惠，是低收入人群的最佳之选。

打造邻里中心，并非只是建设一个菜场那么简单。我们需要从城市规划、功能设置、投资造价、运营管理和外部竞争等多方面进行综合性考虑。

新加坡“邻里中心”以交通为导向的开发型模式，将邻里中心和快速路、地铁站等出入口紧密组合，形成一个集约、便利的人流漩涡。

邻里中心依托社区，而又服务社区，成为一套强大的家庭住宅延伸体系，菜场、超市是厨房的延伸，浴室、洗衣房是卫生间的延伸，影院、茶座、歌舞厅是客厅的延伸；图书馆、阅览室是书房的延伸，为居民服务、为生活服务。

为什么国内邻里中心难以复制新加坡的成功模式？

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