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号国土资源部长姜大明的讲话刷遍了朋友圈，各路标题党纷纷展现了高超的政策理解能力，甚至有自媒体抛出中国房价将变天、土地财政将终结的观点。先来看看姜部长到底说了什么：
“我国将研究制定
权属不变
、
符合规划
条件下，
非房地产企业
依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设
租赁住房试点
，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。”
“要深入推进农村土地制度改革，严守改革底线，鼓励大胆探索。要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，
探索宅基地所有权、资格权、使用权
“
三权分置
”
，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。各地在改革试点中要认真开展宅基地
“
三权分置
”
特别是农户资格权的法理研究，探索宅基地
“
三权分置
”
的具体实现形式，可以重点结合发展乡村旅游、返乡下乡人员创新创业等先行先试，探索盘活利用农村闲置农房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。但城里人到农村买宅基地的口子不能开，严格禁止下乡人员利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等。”
蛋爸认为：
（
1
）姜部长的讲话是对中央
1
号文件和
19
大报告的政策延续，是对盘活集体建设用地、推进租购并举住房制度的任务分解，并不像媒体所报道的惊天突变；
（
2
）
集体建设用地入市的前提是“权属不变、符合规划”，用途是“租赁住房试点”，这就决定了小产权房不可能转正、农民（集体经济组织）对集体土地的所有权不会改变、宅基地不能进行商品房开发
。农民对土地的所有权是立国之基，没有人敢触碰这条底线。
（
3
）未来农村土地制度改革是大势所趋，但会十分小心谨慎。
所有权、资格权、使用权的“三权分置”理论，是保证集体经济组织对土地的所有权、农民对土地的承包经营权、社会资本对土地的使用权的法理基础，是盘活农村土地、增加农民收入、促进农村发展的现实需求
。
一脉相承的政策逻辑
姜部长的讲话精神，其实在这几年的中央
1
号文件中就有很明确的表述，更在
19
大报告中有高屋建瓴的纲领性论述，是一脉相承的政策延续：
“深化农村集体产权制度改革。落实农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权分置”办法。加快推进农村承包地确权登记颁证
,
扩大整省试点范围。
统筹协调推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点
。全面加快“房地一体”的农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作。认真总结农村宅基地制度改革试点经验
,
在充分保障农户宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下，落实宅基地集体所有权，维护农户依法取得的宅基地占有和使用权，探索农村集体组织以
出租、合作
等方式盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民财产性收入。”——《
2017
年中央
1
号文件》
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立
多主体供给、多渠道保障、租购并举
的住房制度，让全体人民住有所居。”
——《
19
大报告》
集体建设用地入市，是中央“加快建立
多主体供给、多渠道保障、租购并举
的住房制度”的政策组合拳之一，与之相配套的，是盘活城市存量土地、推进租赁住房、租赁贷款支持等政策，是对现行土地招拍挂制度的有效补充。长效机制正在逐渐细化和落地，越来越清晰可见。
盘活存量
除了集体建设用地之外，国有建设用地同样需要盘活，最典型是
从“商改住”到“商改租”
。长期以来，商住产品一直处于灰色地带，在地方政府默许之下、开发商打着“商改住”的擦边球，由于不限购、户型小等优势，成为了一二线城市楼市的香饽饽。
然而，在一线城市疏解人口大政策之下，“商改住”被严令禁止，上海、广州和北京密集出台了整改政策，辅之以商办限购新政，导致大量开发中的商办产品陷入危局，市场价值缩水、规划需要调整、多数面临停工。
政府打击“商改住”的政策精神大家都能理解，可执行手段未免过于严苛，当初默许发展，如今翻脸不认人，项目陷入停滞、造成土地资源的闲置。僵局终要破解，近期上海和广州已经允许
“商改租”
，试点商办用地转型开发租赁住房，网传北京也将保持跟进。这对陷入停滞的商办项目来说，还算是一个不错的出路，总比烂尾要强啊。
需要盘活的不止是“商改住”，还有工业用地和国企闲置土地。由于土地性质、规划手续、权属纠纷等原因，这些存量土地资源难以直接用于商品房开发，但具备改造为租赁住房的操作空间。近些年北京、上海、深圳等已陆续有相关政策出台，在此不再赘述。
二次房改
租与购的区别，在于产权。新建商品房的产权是最清晰的，原因在于土地的产权是清晰的，从政府收储、招拍挂出让、建设开发销售、办理大产权、办理小产权，有一套完整的流程、每一个环节都是合规合法、干净清晰。
并不是所有土地都有如此清晰的产权，受制于土地政策、规划限制、用地指标、政府财力、权属纠纷等原因，城市里仍有很多土地是不具备开发条件的。比如城中村、集体用地、烂尾楼、工业大院、闲置土地等。
居住一定要有产权吗？
当政策风口到来，允许在权属不变、符合规划的前提下，以盘活存量的方式、绕过土地招拍挂的程序，对这些存量土地进行开发，就能够极大改变住房用地的供应格局。核心的区别在于，这些新增供应“只租不售”。
政府保障的应是居住需求，而不是产权需求。
集体建设用地入市、盘活城市存量用地的土地新政，是现有土地财政的有效补充、而非直接替代。前者将是租赁住房和经营性用地的供应主体，以租赁和持有为主；后者将是商品房的供应主体，以销售和交易为主。
以政府为主导的土地财政依然会是大多数城市的城市经营方式，原因无他，土地是政府掌握的最有价值的资源。越发达的城市、土地资源就越珍贵、政府就越有动力将土地的市场价值发挥到最大化，产权清晰的商品房市场依然是房地产市场最重要的组成部分。
租赁住房对房价的影响在中长期，而非短期。当大量的租赁住房入市，可以在很大程度上影响商品房市场的供需关系。
当租赁市场日渐成熟时，能够有效分流（或推迟）一部分的刚性需求，而根据住房市场阶梯理论，刚需市场均衡的变化，会进而影响到改善市场和高端市场的均衡价格，最终对整个市场的均衡价格带来改变。
新租房时代正在到来，有人将其称为“二次房改”，蛋爸深以为然。每一次制度的变革时代，大多数人都身处历史浪潮之中而不自知，鲜有能看到其深远影响的人。“房住不炒、租购同权”，号角已经吹响，改变正在发生，风口正在到来，势能正在聚集！我们有理由对未来的中国保持足够的期待。
