11
月
10
日，中国社科院财经战略研究院、新华社经济参考报等单位发布了《中国住房发展报告（
2019
—
2020
）》。
1
、
2020
年楼市总体继续处于“稳中有降”通道，不会出现剧烈波动。
2
、未来一年，一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加，价格、销售和投资增幅有波动，趋势是增长主导。三、四线城市市场向下的压力增加，库存可能再度增加。
3
、楼市调控的机遇窗口将在
2025
年前后关闭，住房发展的巨大潜力和预期将在
2025
年前后改变
，因此，未来
2-3
年将是我国房地产调控的关键时期。
我看了很多媒体对报告的报道，大家关注点主要在对
2020
年市场走势预测上。一言以蔽之，社科院认为
2020
年的楼市整体处于“稳中有降”的通道里，一二线城市会微涨，三四线城市会下跌。
而对于
2025
年的“大拐点”预测，大家关注不够。
本文想主要探讨一下，中国楼市是否存在
2025
大拐点。
我认为
2019
年中国楼市新房年销售额会突破
16
万亿，未来
5
年仍然可以保持
7%
左右的增长幅度，
这样在
2024
年的时候“新房年销售额”就会达到
22
万亿到
23
万亿。
如果没有出现严重通胀或者货币显著超发，则这将是中国房地产行业的顶部。
这个预测，跟社科院的
2025
大拐点看法，基本类似。
社科院为什么认为
2025
年会出现大拐点，媒体没有披露，报告全文尚未看到。我的理由是：
中国常住人口的城镇化率会在
2019
年末突破
60%
，如果按照每年
1
个百分点的速度增长，会在
2025
年达到
66%左右
。
中国对城镇常住人口的数量存在低估，比如深圳、广州的常住人口分别被低估各
1000
万左右，东莞被低估至少
400
万，粤港澳大湾区可能被低估了
3000
万人。
另外，农村精壮劳动力基本上能进城的都进城了，之所以没有带上老婆孩子，是因为没有能力在城市购房。
购房能力偏低、房价偏贵，有可能让中国城镇化率提前见顶，所以
2025
年出现“大拐点”是有可能的。
如果“大拐点”真的在
2025
年降临，那么楼市将出现什么情况？
情况一：
中国经济完成了转型，不再过分依赖房地产，接受
2025
年大拐点。
在这种情况下，除了有显著人口增长的中心城市及其都市圈外，大部分城市的房价将跑输
GDP
增速和人均收入增速，大部分中国人被房所困的时代终结了，买房子慢慢变得容易起来。在人口流失的中小城市，会出现越来越多的鹤岗、玉门老城，很多房子的价值将回归“拆除卖建筑垃圾”的价格。
但对于有显著人口增量的大城市、及其都市圈，房子的投资价值、保值功能还是长期存在的。
情况二：
无法接受大拐点，出台刺激住房消费政策，鼓励每个家庭拥有多套住房，比如鼓励拥有乡村别墅、景区度假房等。
这种可能性是非常高的，事实上中国目前绝大多数县城、地级市是不限购的，在一二线城市拥有住房的人，是可以随便买的。将来城市之间的住房政策也会严重分化，一线城市强二线城市的限购、限贷、限价长期存在，而普通中小城市会越来越倾向于鼓励你买房子。但由于这些城市的房子价值不大，鼓励也没有用。
所以，相当一批人口流失的中小城市“鹤岗化”是不可避免的。
接受不接受，都必须接受。
至于房地产税，注定是中国最难产的税种。
最终只有少数城市有征收的价值，绝大多数城市只能豁免，或者象征性征收。
人口流失的中小城市贸然征收房地产税，只能加速“鹤岗化”。
2025
年，最迟
2030
年之后，中国城市的大分化会全面提速。很多地方会因为人口的流失，
倒逼国家调整行政区划，比如临近的县市合并等。
而人口涌入的省份，会“拆细”
，否则人口规模就太大了。
自
2013
年9月我开始写财经专栏以来，就告诉大家城镇化是非均衡的，较早提出了“中国城镇化应走大城市化之路”，而不应该走“大中小城市均衡发展之路”。建议大家在“有显著人口增量的中心城市及其都市圈买房”。这个看法
6
年来，一直没有变化过。
从
2017
年、
2018
年开始，国家城镇化战略发生重大转折——提出了新型城镇化的概念，也就是“中心城市
+
都市圈
+
城市群”，承认了“大城市化”这个基本趋势。
至于
2020
年的楼市，我的看法跟社科院不同。
“
2020
年楼市总体继续处于稳中有降通道”，这个判断未必成立
，因为经济下行压力越来越显著，央行已经给房贷基准利率降息（
LPR
的
5
年以上期限
11
月
20
日降息
5
个基点），这是近年来非常罕见的。
近期，包括上海、深圳等一线城市在内的一批城市，都在微调楼市调控政策。
2020
年，楼市显然要在稳增长中发挥更大作用。
