专栏名称: 地产豪声音
地产豪声音为您提供专业的房地产行业研究和公司研究资讯,供您参考,欢迎交流!
目录
相关文章推荐
51好读  ›  专栏  ›  地产豪声音

【华创地产•袁豪团队】龙湖集团年报点评:长期而稳定的增长,多元开花、估值可观

地产豪声音  · 公众号  ·  · 2020-03-25 08:20

正文

请到「今天看啥」查看全文



华创地产研究团队感谢您的关注与支持!


袁豪 鲁星泽 曹曼   邓力

点      评

1 19年归母利润同比+13%、核心利润+21%,分红率持续高位、达45%


2019年公司营业收入1,510亿元,同比+30.4%;归母净利润183.4亿元,同比+12.9%;核心净利润155.5亿元,同比+21.0%;每股基本收益3.47元,同比+12.6%。地产结算收入1,408亿元,同比+29.5%;地产结算面积1,068万方,同比+30.6%。毛利率和归母净利率为33.6%和12.1%,同比分别-1.1pct和-1.9pct;核心净利率10.3%,同比-0.8pct;三费费率为7.0%,同比-0.5pct,其中管理费率-0.3pct;投资收益13.5亿元,同比+110.2%;投资性房地产公允价值变动37.3亿元,同比-20.6%;预收账款1,552亿元,同比+36.8%。此外,全年每股派息1.2元,分红率(占核心利润)达45%,股息率达4.3%。


2 19年拿地积极、拿地/销售面积比达122%,继续深耕一二线、成本可控


2019年公司销售金额2,425亿元,同比+20.9%;销售面积1,424万平,同比+15.2%;销售均价1.7万元/平,同比+4.9%。2019年公司拿地积极,全年拿地面积1,731万方,权益比例74%,拿地面积/销售面积122%,拿地面积中76%位于一二线;拿地金额1,071亿元,拿地额/销售额44%;权益拿地均价6,186元/平,拿地均价/销售均价36%,同比-6.7pct。2019年末,公司总土储6,814万方,权益比例70%,对应未竣工货值1.16万亿;剔除已售未结后可售面积5,314万方,对应可售货值9,071亿元,覆盖2019年销售额3.7倍。


3 商业业内领跑,长租初具规模,物管快速增长,未来估值贡献可观


商场方面,2019年已开业面积377万方(包括停车场493万方),实现租金47.5亿元,同比+31.9%;我们预计2020年租金60亿元;商场销售额267亿元,同比+25%;全年平均日客流154万人次,同比+23%。长租方面,冠寓已开业7.5万间,整体出租率77.4%,其中开业超过六个月的项目出租率为87.3%;租金11.8亿元,同比+176%;我们预计2020年租金15亿左右。物业方面,实现物业及相关服务收入44.4亿元,同比+48.7%;目前合约面积4亿平,在管面积1.29亿平。预计未来公司的多元化业务估值贡献可观。


4 境内外全投资级民营标杆,财务稳健、负债低位、预收款高覆盖


2019年末,公司资产负债率74.7%,同比+2.4pct;净负债率仅51.0%,同比-2.0pct,处于行业低位;现金短债比4.4倍;融资成本4.54%,同比-0.01pct。2019年公司发行5-7年债成本在3.90-4.70%,并成功发行8.5亿/3.95%/10年美元债,处于行业低位。2019年末已售未结金额2,535亿元,同比+29.9%,覆盖2019年地产结算金额1.8倍,锁定未来业绩释放。


5 投资建议:长期而稳定的增长,多元开花、估值可观,重申“强推”评级


龙湖集团作为行业龙头,25载稳健发展历程树立了公司守信笃行的市场形象;我们认为公司后续将继续凭借战略前瞻、精细运营、财务稳健和城市深耕四大特色稳健前行,同时商场、长租和物业的多元业务表现也值得期待。我们认为公司未来核心业绩增速将持续而稳定,但为反映投资性房地产重估较谨慎,我们分别将公司2020-22年每股收益预测调整为3.68、4.44、5.32元(原预测2020-21年为3.92、4.79元),维持目标价43.40港元,重申“ 强推 ”评级。


6 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

一、19年归母利润同比+13%、核心利润+21%,分红率持续高位、达45%


2019年公司营业收入1,510亿元,同比+30.4%;归母净利润183.4亿元,同比+12.9%;核心净利润155.5亿元,同比+21.0%;每股基本收益3.47元,同比+12.6%。地产结算收入1,408亿元,同比+29.5%;地产结算面积1,068万方,同比+30.6%。


毛利率和归母净利率为33.6%和12.1%,同比分别-1.1pct和-1.9pct;核心净利率10.3%,同比-0.8pct;三费费率为7.0%,同比-0.5pct,其中管理费率-0.3pct;投资收益13.5亿元,同比+110.2%;投资性房地产公允价值变动37.3亿元,同比-20.6%;预收账款1,552亿元,同比+36.8%。此外,公司全年每股派息1.2元,对应分红率(占比核心利润)达45%,对应股息率达4.3%。

二、19年拿地积极、拿地/销售面积比达122%,继续深耕一二线、成本可控


2019年公司销售金额2,425亿元,同比+20.9%;销售面积1,424万平,同比+15.2%;销售均价1.7万元/平,同比+4.9%。2019年公司拿地积极,全年拿地面积1,731万方,权益比例74%,拿地面积/销售面积122%,拿地面积中76%位于一二线;拿地金额1,071亿元,拿地额/销售额44%;权益拿地均价6,186元/平,拿地均价/销售均价36%,同比-6.7pct。


截至2019年末,公司总土储6,814万方,权益比例70%,对应未竣工货值1.16万亿;剔除已售未结后可售面积5,314万方,对应可售货值9,071亿元,覆盖2019年销售额3.7倍。

三、商业业内领跑,长租初具规模,物管快速增长,未来估值贡献可观


商场方面,2019年已开业面积377万方(包括停车场493万方),实现租金47.5亿元,同比+31.9%;我们预计2020年租金60亿元;商场销售额267亿元,同比+25%;全年平均日客流154万人次,同比+23%。长租方面,冠寓已开业7.5万间,整体出租率77.4%,其中开业超过六个月的项目出租率为87.3%;租金11.8亿元,同比+176%;我们预计2020年租金15亿左右。物业方面,实现物业及相关服务收入44.4亿元,同比+48.7%;目前合约面积4亿平,在管面积1.29亿平。预计未来公司的多元化业务估值贡献可观。

四、境内外全投资级民营标杆,财务稳健、负债低位、预收款高覆盖


2019年末,公司资产负债率74.7%,同比+2.4pct;净负债率仅51.0%,同比-2.0pct,处于行业低位;现金短债比4.4倍:融资成本4.54%,同比-0.01pct。2019年公司发行5-7年债成本在3.90-4.70%,并成功发行8.5亿/3.95%/10年美元债,处于行业低位。2019年末已售未结金额2,535亿元,同比+29.9%,覆盖2019年地产结算金额1.8倍,锁定未来业绩释放。

五、投资建议:长期而稳定的增长,多元开花、估值可观,重申“强推”评级


龙湖集团作为行业龙头,25载稳健发展历程树立了公司守信笃行的市场形象;我们认为公司后续将继续凭借战略前瞻、精细运营、财务稳健和城市深耕四大特色稳健前行,同时商场、长租和物业的多元业务表现也值得期待。我们认为公司未来核心业绩增速将持续而稳定,但为反映投资性房地产重估较谨慎,我们分别将公司2020-22年每股收益预测调整为3.68、4.44、5.32元(原预测2020-21年为3.92、4.79元),维持目标价43.40港元,重申“ 强推 ”评级。


六、风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

《2017年房地产投资策略:周期淡化,资产为王》(16/12/07)

《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》(17/01/06)

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,看好一二线资源和强三线开发》(17/02/09)

《对三四线城市成交持续性的分析:当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》(17/02/28)

《对三四线城市成交持续性的分析2:棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》(17/03/29)

《北京等楼市政策点评:看淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》(17/03/30)

《国家设立雄安新区点评:雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》(17/04/05)

《房地产16年年报及17年1季报分析:行业基本面不差,但配置已降至历史新低》(17/05/02)

《三年棚改新规划点评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》(17/05/25)

《H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》(17/05/31)

《对房地产行业集中度的分析:规模效应加剧、集中度大增、强者更强》(17/06/05)

《对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升》(17/06/22)

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效,重构投资逻辑》(17/07/03)

《对房地产投资的定性及定量研究- 土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》(17/07/13)

《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国,改弦更张助成长(强烈推荐)》(17/08/18)

《房地产行业2017年中报分析:业绩高位放缓、利润率改善,预收锁定率再提升(推荐)》(17/09/03)

《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转,京国改优质标的(强烈推荐)》(17/09/12)

《长效机制猜想:实为住房制度改革,并重在长效和稳定(继续看多龙头)》(17/11/13)

《2018-20年房地产行业展望:供给盛世已至,龙头风鹏正举》(17/12/11)

《新城控股深度报告-秉持无周期拿地,铸就快周转典范(强烈推荐)》(18/03/23)

《风鹏正举系列之万科A:三十载行业领跑,九万里鲲鹏展翅(强烈推荐)》(18/04/04)

《房地产政策研究专题:人才新政加速户籍城镇化,推动购房需求释放、体量客观》(18/05/10)

《房地产2018中期策略:行至水尽处,坐看云起时》(18/05/23)

《非标专题:非标压缩总量影响可控,融资集中度提升更值关注》(18/06/13)

《风鹏正举系列之保利地产深度:积极变革启征程,鹰击长空薄云天(强烈推荐)》(2018/07/05)

《风鹏正举系列之中南建设深度:中流击楫,南山可移(强烈推荐)》(18/07/23)

《风鹏正举系列之融创中国深度:融汇九州挥洒宏图,创业四海鸿鹄志展(强烈推荐)》(18/08/09)

《房地产行业2019年投资策略:寒夜将尽,曙光在前》(18/11/22)

《房地产周期复盘研究专题:周期轮回,踏雪寻梅》(18/12/25)

《居民杠杆率空间研究专题:城镇化决定加杠杆空间,极限支撑需求中枢12亿平》(18/12/25)

《风鹏正举系列之招商蛇口:聚萃招商百年积淀,力铸蛇口卓越之道(强烈推荐)》(19/01/25)

《风鹏正举系列之金地集团:坚守核心城市,提效赋能、谋局未来(强烈推荐)》(19/01/30)

《风鹏正举系列之阳光城:雨后阳光,梦想绽放(强烈推 荐)》(19/02/22)

《首开股份深度报告:首家千亿地方国资房企,北京国企改革重要标的(强烈推荐)》(19/03/12)

《估值深度:政策改善、信用宽松,突破行业估值枷锁》(19/03/22)

《绿地控股跟踪报告:量质齐升的低估巨头,深度收益长三角一体化(强烈推荐)》(19/03/27)

《旭辉控股深度报告:十八舞象,行者无疆(强烈推荐) 》(19/04/01)

《房地产2019年中期策略:回归本源,拾级而上》(19/05/03)

《物业管理深度报告:朝阳行业,黄金时代》(19/05/16)

《中航善达深度报告:央企物管强强联合,非住宅龙头扬帆启航》(19/06/20)

《物管行业专题报告:三大独有特色,修筑护城河、造就蓝海市场》(19/07/14)

《大悦城深度报告:商业地产运营典范,核心资产价值标杆》(19/07/16)

《三四线市场深度报告:棚改退坡但余音绕梁,城市独立周期正当时》(19/07/28)

《保利地产深度报告:央企龙头、优势凸显,被低估的核心资产》(19/08/14)

《小周期延长的延伸研究:供给端调控,小周期延长,弱波动+强分化新格局》(19/08/20)

《中航善达重大事项点评:量组定价诚意十足,非住宅物管龙头成型》(19/08/25)

《商业地产行业深度报告系列之一:优质商业地产受益资产荒,流动性宽松驱动价值重估》(19/09/19)

《蓝光发展深度报告:嘉宝服务上市在即,物管当红望增厚估值》(19/10/13)

《2020房地产策略:稳中前行,多元开花》(19/11/11)

《大悦城跟踪报告:重组焕发活力,商业+产业协同拿地优势凸显》(19/11/19)

《非住宅物业深度:物管从小区走向城市,非住宅蓝海疆域无边》(19/11/20)

《新大正深度报告:聚焦非住宅优质赛道,资本赋能扬帆起航》(19/12/03)

《保利物业深度研究报告:央企物管龙头,启征黄金赛道 》(19/12/19)

《商业地产行业深度报告系列之二:商业地产迎机遇,存量经营估值优》(19/12/27)

《金科股份深度报告:渝派代表,多元激励,高质量成长》(20/01/12)

《复盘2003年:房地产稳态中短暂扰动,或促发逆周期调控弹性加大,优选钱多货多的优势房企》(20/02/02)

《政策点评:中央加大宏观政策调节力度,地方密集出台地产支持政策》(20/02/13)

《绿城服务深度报告:品质服务标杆,领跑黄金赛道》(20/02/21)

《龙湖集团深度报告:龙跃云津上,泛舟山湖间》(20/03/01)

《世茂房地产深度报告:三十而立再出发,积极变革铸辉煌》(20/03/19)

《美的置业深度报告:传承美的基因,铸造优质成长》(20/03/21)

华创地产研究团队

—-—- 华创地产研究期待您的关注与支持! —---


袁   豪 房地产行业  首席分析师

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

鲁星泽 房地产行业  研究员

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

曹   曼 房地产行业  研究员

同济大学管理学硕士,CPA,FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

邓   力 房地产行业  研究员

哥伦比亚大学理学硕士

2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

13918096573

鲁星泽   研究员

18390086688

曹    曼   研究员

13816593032

邓    力   研究员

19928735949



长按二维码关注







请到「今天看啥」查看全文