区府新房1.5万/平，真香还是带刺？

吹风已久的广州配售型保障性住房，越来越近了。

最近， 《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）》获市府常务会议通过；相关单位操盘的一些配售型保障房项目，开始启动入市前宣 。

这几天，我身边来询问这事的同事朋友也多了起来。

吸引大家的一个关注点，无一例外：

价格便宜。

尽管目前价格尚未公布，但市场预期普遍不会高。

《办法》明确了配售型保障房的定价原则：

1、配售型保障房销售基准价，覆盖土地成本、建安成本、财务费用、销售管理费用、合理利润以及相关税费等，按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则，综合考虑住房保障政策、房地产市场情况， 结合同地段普通商品住房市场价格的一定比例确定。

2、 配售型保障房的销售价格，在销售基准价基础上，结合房屋楼层、朝向等因素确定， 上下浮动比例不超过20%。

可以参照的对象，是去年入市的2个共有产权房源：

位于黄埔南岗的 榕悦花园项目，销售均价为1.2万元/平；位于番禺新造的城隽雅苑北区，销售价格约2.17万~2.59万/平。

这两个房源销售价格，大致是周边一手商品房价格的30%-40%；是周边二手房价格的50%。

那么，像萝岗和苑配售型保障房，对标旁边的星樾山畔、科城山庄，盲猜一下它的价格，可能在1.5万-2万/平？

加之，萝岗和苑的配售型保障房，位置和配套都不错——

区府后门双地铁，还配套一所18班幼儿园和一所72班九年一贯制中小学（广东教研院黄埔实验学校），旁边还有敏捷广场商业体。

妥妥的区府中心学铁商大盘，确实很有诱惑力。

也难怪昨天一大早，一个单身小伙跑来问： 听说这种房子准备要卖了，你说能不能搞？

这小伙一米八个头，据闻家里多少还有点小矿。这种情况，我实在忍不住给他浇冷水：

你有这么穷么，至于盯上了这种房子？

不是你想不想的问题，而是能不能买的问题。

申请配售型保障房的对象，仅限于两类群体：

一类是具有广州市户籍的低收入群体； 另一类是城市需要引进的人才。

而且，门槛也是比较高的：

1、广州无房，且申购前3年内无房产转移记录、未享受购房优惠政策；

2、户籍家庭须累计缴纳社保满3年，高层次人才和博士无社保年限要求，硕士须满1年、其他人才须满2年。

3、以家庭为单位进行申请，一个家庭只能申请1套。

4、本地户籍单身申请人，需年满30周岁。

5、人才家庭无户籍要求，但需满足相应的学历学位、职业资格或人才认定要求和前述住房要求；人才类单身申请人没有年龄要求。

当然，能不能买的问题，可能有时候又是一个你想不想买的问题。比如个别特殊的“困难群众”，以上条条框框能约束得了吗？

对于多数无依无靠的普通群众，真正的问题在于：

这种房子作为资产的价值属性和流通性——

1、 持有3年封闭期内， 配售型保障房 不能变更为商品房 ，不得出租和长期闲置。封闭期满后，方可在指定的流转平台出售。

2、持有配售型保障 房期间，如果又去买商品房，则要通过运营机构回购方式退房。

3、三年后转手的下家，也需要具备购买配售型保障房的基本条件。

4、如 超过1年没有人接盘，可以向运营机构申请回购。 回购价格由双方自愿协商按照每年扣减1%计算。

显而易见，无论是转给符合条件的个人，还是由运营机构回购，最终的转让价格，必然是割肉价。

你根本赚不到一分的资产增值价值！ 还白白浪费了三四年时间。

很简单，打着灯笼好不容易找来符合条件的个人，你不自砍几刀，人家凭啥给你接盘，不如直接申请。

而回购给运营机构，作为普通个体用脚指头都能想得到，你又有什么议价权？

基本是机构说了算呗。

搞不好，如果回购机制不完善或慢半拍，到时你急用钱或买看中的商品房，想转手都有可能转不了，以至于贻误良机。

综上，真正的 刚需没有别的选择，配售型保障房也不是不可以考虑，毕竟价格在那摆着。

但对于 预算充足的群体而言，则 一定 要想清楚 ：

1、你对房产增值的收益有没有追求？而不是只盯着“省钱”。

比如，能买400万的商品房，但为了省钱去买200万以内的配售型保障房，未来一旦商品房价涨了，则意味着你的实际资产贬值了，你享受不到商品房价的红利。

这里面有一个基本认知在于：未来广州中心城区的房价还涨不涨？对于不同的结果，有没有做好心理预期？

2、配售型保障房的居住品质，跟安置房、共有产权房，基本差不多。你在能买商品房情况下，而选择住保障房，当然也是一种消费降级。

这两点，其实也是配售型保障房与商品房的根本区别——

配售型保障房回归居住，而商品房则在满足居住功能的同时，金融属性相对更强一些。

保障归保障，市场归市场。从长周期来看，这两类产品，各行其道，实际并无冲突。