近日，中海·顺昌玖里首批风貌别墅，首开49套房源，过会均价29.8万/㎡，创下上海新盘单价纪录，而且首开售罄，揽金约54亿元。
此外，上海已取证风貌别墅还有露香园，弘安里、海玥黄浦源、天潼198。
黄浦豫园的露香园最新12套别墅取证，平均单价28万/㎡。
虹口内环内的弘安里作为上海首个入市的风貌别墅，均价24.3万/㎡，今年1月首推34套，二期推售14套。
黄浦人民广场的海玥黄浦源，首推34套，建面约330-552㎡，均价25.1万/㎡。
虹口内环内的天潼198，均价28.8万/㎡，首推15套，地上建面约502-907㎡，总价统统过亿。
未来两三年内，上海城央大量风貌别墅预备入市，这些项目集中在黄浦、虹口、静安还有杨浦，我们来看看有哪些。
黄浦区的地理位置，注定了其风貌别墅的数量，应该是最多的。14个项目分布在老西门、新天地、人民广场等板块。
近期，黄浦新天地中海顺昌玖里开盘，约290-355-540㎡ 风貌别墅，总价7000万-1.5亿，49套当日售罄。
中海建国里售罄后，中海原本在这个片区还有5幅城市更新地块，后67/68/71街坊地块易主到永业集团手里。
中海通过留皮换胆的做法使建筑风貌被真实、完整地保留成为可能。未来中海·顺昌玖里、中海·恒昌玖里和新天地将形成更大片区、更富变化的、可阅读的城市街区。
中海顺昌玖里的姊妹项目中海·恒昌玖里，容积率1.27，用地面积43763㎡，是纯别墅地块，都是2至3层的风貌别墅产品，约137套。
中海顺昌玖里是高低配（高层+别墅），先入市；中海恒昌玖里是纯别墅，后一步入市。更精彩的留在后面，符合一贯的开发及销售逻辑。
项目由1幢180米高的超高层住宅跟风貌别墅组成、还有少量商业别墅和石库门风格的街边商铺。
项目建成后，不仅与北侧的太平洋新天地商业中心项目形成联动，成为淮海路街区的两大新地标。
项目高层住宅将与自忠路翠湖天地系列住宅、企业天地系列办公楼一并组成环太平湖高层天际线；低层住宅则全部位于风貌保护范围内。
法藏讲寺地块由淮海社区96&97街坊组成。具体位置就在复兴中路南侧，北侧是翠湖六期和翠湖五期，西侧是翠湖四期，南侧是中海建国里，可以说是被各大豪宅包围。
根据详控规划显示，两个地块的住宅总建筑面积约5.87万㎡，若为同一开发主体，各地块的地上建筑面积可进行统筹。
西侧的96街坊容积率为3.46，规划限高135米，预计带来超高层住宅，无套数下限。
东侧的97街坊容积率为1.35，保留了西北侧的法藏讲寺，并规划了限高16米的风貌别墅以及其他配套设施。
黄浦豫园板块露香园12套别墅已取证，平均单价28万/㎡。
露香园二期整体规划 10.94 万方高层住宅、2.44万方低层住宅(联排别墅)、5.22万方商业以及历史风貌建筑。
项目整体分为6个地块，即A、B、C1、C2、D1和 D2。其中B、D1地块公寓已于2024年3月上市，目前基本售罄。
D1地块待售的12套别墅，已取证，即将入市：
联排共5套，建面约410㎡
双拼共4套，建面约430m2-450㎡
类独栋共3套，建面约510m2-540㎡
值得一提，该12套别墅非保留建筑改造，立面保留了海派建筑的风貌底蕴，内核却是按照现代居住理念打造。
项目是地标级超大城市综合街区，总建筑面积约66.3万方，涵盖住宅、办公、商业以及酒店等多元业态，目前已开工。
嘉里金陵东路项目的4宗地块中，064-01、065-01是住宅地块，根据规划，项目住宅部分有4栋超高层住宅，其余均为3层的别墅产品。
据网上文件显示，地块高层公寓的指导价是15.1万/平，别墅售价可高达25万元/㎡。
新湖亚龙项目一期总建筑面积约23万方，规划有历史风貌里弄别墅（2-3F）、9-37层小高层、高层、超高层住宅及配套建筑。
亚龙项目的风貌肌理涉及行列式里弄肌理、独栋式里弄肌理、宅院肌理、街店肌理，而对于历史建筑的处理措施有四种：保留修缮、更新改造、优化复建、风貌新建。
2022年8月，合生创展7.9亿收购珠江投资上海黄浦地块，计划建40座中式别墅。
合生地块即福佑南地块的缺角234A-01地块，容积率1.3，建筑高度16米，占地面积约7523㎡，包含约1.06万㎡石库门里弄，是一个迷你别墅地块。
根据黄浦区规划资源局消息，福佑项目纳入整体开发之后，将与现有的豫园商城、外滩金融中心以及豫园二期项目等共同组成一个总建筑面积超过100万方超级文化商业综合体——“大豫园片区”。
预计将会提供约50000平方米的石库门里弄住宅。
项目位于黄浦核心板块豫园附近，毗邻复星开发的豫园商城、BFC外滩金融中心等，位置非常好。
根据规划，福佑南规划地块总建筑面积不大于15.56万方，各类保留历史建筑的建筑面积不少于2.71万方。
住宅方面，以学院路为界，北侧以低层、多层地块为主；南侧以高层住宅为主。从控制指标看多层住宅基本控制在16米，光启路以西新建高层控制在80米，以东新建高层控制在100米。
商业主要位于东北侧237A-02地块，另根据规划沿学院路将设置连续商业界面，形成社区级生活主街的街道氛围。还规划了小学、幼托、养老等设施。
南侧的232A-02地块，还会建一个慢行天桥连通复兴东路南侧区域。
中华路地块（小东门街道235B-03、237A-02、237B-01、237C-02地块），位于东街、聚奎街以东，昼锦路、235B-02、237A-01地块以南，中华路以西，复兴东路、学院路以北。
地块由三幅居住为主用地及一幅商业用地组成。
傅家街地块（豫园街道 231B-02、231C-01 地块）位于傅家街以东，昼锦路、231B-01 地块以南，光启路以西，学院路以北。
地块靠近豫园规划为二类住宅组团。
近日，黄浦豫园板块新街坊局部调整方案获批。
其中，重点涉及3宗商住混合用地，总占地面积超5万方，未来将提供近15.6万方住宅。
三幅地块的住宅地上总建筑面积约15.6万㎡，包含超高层、高层、洋房、风貌别墅等多种类型产品。
其中，205A-02地块容积率仅1.45，建筑高度16米，是低密地块；207A-01、208A-01地块容积率都不低，建筑高度超100米，将建设超高层。
早前，上海黄浦发布过地块的概念方案，三栋超高层住宅重塑浦西天际线，近6万方的商业面积将打通新天地与豫园老城厢的商业格局。
这里，未来将成为集居住、商业、文化于一体的综合性社区。
乔家路地块是黄浦区最大的城市更新项目之一，总开发量超33万㎡，分散成三个大组团。
其中，东部A片区动作最快，由国资委直属一级央企中国绿发集团拿下，为新梓园。
项目总建面约15.5万㎡，规划约158栋以江南合院为主的约190-550㎡风貌低密别墅，配置约1.3万㎡商业，以及约1200㎡集艺术空间、健康运动、儿童成长空间三大功能于一体的私享会所。
琴海苑地块即上海华府1号项目，占地面积37129㎡，规划成高端住宅、保留保护建筑及社区商业物业。
据了解，280A-01、283A-01地块建筑以低多层为主，檐口高度不得超过16米，建筑密度不应低于45%。
范围内应结合城市设计、文化脉络和历史价值研究，更好的延续整体历史风貌，对历史建筑本体、空间格局、街区景观等要素进行整体优化。
据了解，琴海苑地块尚处于土地征收阶段。
士林华苑二期——士林·润园，位于老西门板块北面，位置上正处黄浦腹地。项目东至望云路、西至河南南路、南至蓬莱路、北面就是士林华苑一期的高层。
由南房集团和华润置地联合开发的纯风貌别墅盘，预计今年三季度入市。
整个士林华苑地块是老西门街道旧城改造项目，一期2007年竣工，二期在2021年7月发布了房屋征收补偿协议生效公告，同年12月华润置地入股，由华润置地和南房共同联合开发。
士林华苑二期，推广名士林·润园，总建面约9万㎡，计容建面3.84万㎡，限高12米，打造的是叠拼+合院的产品组合，其中叠拼56套，合院82套，共计138套，主力建面约270-400㎡。
这幅地块北至巨鹿路、南至长乐路，是高福里的一部分，由万科联合体以总价21.95亿元拿下，无中小套型限制。
地块直线距13号线淮海中路站约200米，直线距延安高架约200米、南北高架约400米，交通也是四通八达。
项目整体容积率2.66，将打造石库门风貌别墅和一栋不超150米的超高层豪宅，此外，地块内还将新建向明中学宿舍+游泳馆以及绿地一处。
弘久黄浦21街坊项目总建筑面积约130632.5㎡，共4栋住宅建筑，其余为商业及其配套，地块整体呈L型，四边临路。东至新昌路，南至凤阳路，西至成都北路，北至北京西路。
地块为住宅和商业混合用地，住宅方面，项目拟建A1#5层住宅，A2#12层/37层住宅，A3#21层/16层住宅，A4#15层住宅。
海玥黄浦源7号地块容积率约1.3，主力产品为建面约330-552㎡联排、双拼和独栋别墅，均价约25.18万元/㎡，总价约5000万-2亿。
早在2021年初，黄浦厦门路地块组团就启动了一轮房屋征收；2023年底，这里再次启动房屋征收。
厦门路地块组团北靠苏州河，南侧就是人民广场和南京路步行街。
根据控制性详细规划显示，厦门路地块区域内共有20幅规划地块，其中11幅地块被规划为住宅、商业、办公等性质。
这11幅地块中，有7幅是规划有二类、三类住宅，区域内未来新增住宅建面不大于12.75万方，另外，办公建面为3.35万方、商业建面为2.18万方。
以下是西藏北路以西两个地块的最新效果图。
虹口区的历史风貌别墅项目主要集中在北外滩。目前已知有风貌别墅产品包括天潼198、弘安里、碧云·北外滩（138街坊）、中粮北外滩壹号、越秀临港北外滩项目等。
北外滩后续还有15幅城市更新宅地等待出让，83街坊、84街坊、108街坊、109街坊、112街坊、114街坊、115街坊大概率规划有风貌里弄别墅。
弘安里是北外滩首幅历史风貌纯别墅地块，也是上海首个入市的风貌别墅，均价24.3万/㎡，今年1月首推34套，二期推售14套。
弘安里项目由招商蛇口、绿城中国、上海地产联合开发建设，容积率约1.1。产品为约290-375㎡里弄别墅，涵盖1-3层里弄住宅。
天潼198，直线距离上海外白渡桥约300多米，与外滩核心区的距离约1公里。
项目总建面11.8万方，其中住宅部分约3.3万方，规划有8幢4层里弄住宅，1幢7层洋房，1幢9层小高层，还有底商和酒店。
125套房源，包括建面约110-569㎡高层59套，231-400㎡多层14套、110-433㎡叠加和497-887㎡合院别墅约52套。
2023年9月5日，大悦城控股上海大区公司通过上海联交所成功竞得上海市虹口区北外滩116街坊地块。
由于为协议出让地块，因此无联动价。
项目计容建面4.65万㎡，容积率1.95，是上海市中心罕见的无商办、无15%自持住宅、无5%保障房的纯住宅项目。
项目预计推出建面约130-350㎡高层&风貌别墅，高层84户，别墅76户，总共160户。
虹口北外滩2幅住宅用地——135、138街坊地块，皆由金桥股份+北外滩集团联合开发。
碧云北外滩138街坊项目，容积率1.35。地块自持要求，无保障房，无中小套户型限制以及装修比例的要求！纯低密度宅地，基本就是别墅产品为主。
根据参数，hk356B-01地块（138街坊）为一类住宅组团用地，以联排别墅产品为主，适应高端改善需求。规划建设50余幢1至3层住宅楼、二层地库及配套工程。其中包括39栋历史风貌别墅。
主力户型为建面约205-250㎡2-3F联排、250-300㎡、300-360㎡3F联排 ，400-410㎡2F联排。
项目为成片风貌保护街坊，规划范围内均需进行肌理保护。
2023年12月20日，上海虹口区嘉兴路街道hk270B-04地块历史风貌保护项目实施主体遴选结果公示，越秀&临港集团拿下这宗地块。
项目建筑面积约1.4万方，为一类住宅组团用地，拟建设3F风貌别墅，容积率1.3，限高15米，内含部分一般历史建筑。近50套低密风貌里弄住宅。
地块距离地铁4、10、19号线换乘站海伦路站约600米，交通十分便捷。
静安区的历史风貌别墅项目比较分散，目前有10个项目有风貌别墅产品，主要位于内环内。
昌平云岸分为南北两地块，南北地块被中间已经落成的住宅项目——南草坪花园隔开。南地块是低密度住宅部分，将兴建联排别墅；北地块则主要推出高层住宅，主力户型为建面约92-318㎡1-4房。
项目南地块为2-3层联排别墅、独栋别墅混合小区，共1.8万㎡，总计77套房源。
静安区江宁社区C050201单元038-4地块位于鸿印里北面，今年4月15日，由新静安集团竞，楼板价9.17万/㎡。
地块占地面积约2.1万方，容积率2.67，限高80米，其中三类住宅≤80%，一类住宅≥20%。要求中小套比例不小于60%（中小套参考标准为100、110、120㎡）。其中还有2处不可移动的文物。
2022年6月，曹家渡社区C050301单元4-3b地块的出让公告发布，最终上海信达银泰置业有限公司（信达）作为地块的开发建设实施主体，该地块形成“净地”后实施出让。信达拿地的价格在21.08亿元，折合楼板价约为81484元/㎡。
信达信安里共建造17栋楼宇，其中1号楼18层+7层，提供132套高层住宅、12套多层住宅以及20套保障住宅；9号楼为配套用房；
2-8号、10-17号楼均为2-3层的低层住宅（别墅产品），共27套，户型建面约270-525㎡。
项目地块位于静安历史风貌区内，约1公里范围内有2/7/11/13/14号线，分布武宁路、昌平路、隆德路、静安寺等市中心地铁站。
根据规划，东斯文里将以“人文百年斯文里，静安苏河金融湾”为愿景，将打造成为苏州河沿岸重要的高端金融枢纽地、艺术文创集聚区、城市文化标志区和多元活力展示区，成为在苏州河畔、都市核心集中展示上海红色文化、海派文化和江南文化的集聚地。
东斯文里涉及风貌保护建筑量约6万方，规划明确，要在保护整体历史风貌肌理格局的原则下，创新设计，手法也极其多样，有风貌保护、修缮、改造等等，为旧的空间格局打造全新未来。功能业态也是多元复合的，设计引入石库门风貌酒店，创意办公，合院办公，艺术街坊，重现往日活力。
苏河湾1号（原安康苑二期）预备入市，项目主推建面约140-260㎡3-4房。上期均价12.88万/㎡，供参考。
苏河湾1号也是城市更新综合体开发，如今已经是准现房，选用豪宅专属的缦合物业！
苏河湾1号包含17处文物和历史建筑，占整个苏河湾区域37处重要文物和历史建筑的46%。同时涉及保留建筑规模竟高达8.5万方，其中包括永庆里、均益里、同发里、长兴里等旧式里弄街坊，以及吴昌硕故居、梁氏民宅、山西大剧院等高文保建筑。
龙盛湾上也是一个苏河湾板块内的一个综合体项目，整个项目由超高层住宅、石库门风貌别墅、办公塔楼及商业裙房组成。住宅部分，项目拥有三栋约139-150米的超高层住宅，以及约1.3万㎡的低密风貌建筑。
2023年7月21日，静安北站新城地块（静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块历史风貌保护项目）开发建设实施主体批复，由华发、招商蛇口联合开发，联动价21万元/㎡。
项目由两个小地块（04-05、05-01）组成，容积率分别为1.43和1.45，地块内的优秀历史建筑——虞氏故居，还有泰山大剧院等建筑，都将予以保留修缮。
2023年10月11日，保利发展以154612万元竞得静安区中兴社区C070202单元280-06地块，高层联动价12.5万元/㎡，别墅联动价18万元/㎡。该地块出让面积7616.5㎡，容积率2.5，土地属性为普通商品房、商业用地。
项目案名已经发布，为保利·永兴里，来将推出约100㎡高层、约210㎡城央双拼。
今年3月15日，一批次首轮土拍中，静安中兴路地块，被象屿收入囊中，总价15.53亿元、楼板价7.98万元㎡，溢价率10%，房地联动价为公寓12.5万元/㎡、风貌别墅18万元/㎡。
东至会文路，西至规划283-20地块，南至现状王家宅路，北至虬江路。
根据2023年11月，静安区规划和自然资源局发布的地块局部调整，283-22地块建筑规模为1.95万㎡，其中，住宅建筑规模为1.82万㎡。限高80米。地块内需要保留的历史建筑总建筑面积2470㎡。
静安区中兴社区C070202单元272街坊272-03地块开发建设实施主体批复，由龙盛置地集团有限公司开发。
该地块土地面积约13503㎡，容积率1.22，地上建筑面积约16473.66㎡，规划用地规划性质为一类住宅组团用地、商业服务用地，建筑限高12米，预计提供至少35套别墅产品。
规划有历史建筑建筑面积不少于1.49万㎡，具体保护更新方式以建设项目规划管理阶段审定方案为准。地块要求全装修住宅面积占新建商品住宅面积（三层及以下的低层住宅除外）比例为100%。
杨浦区的历史风貌项目集中在东外滩及周边，目前有7个项目包括风貌住宅产品。目前翠湖滨江隆新里、桐安里、中信&杨浦滨江八埭头项目、保利发展&卫百辛杨浦滨江项目、中建定海社区项目皆为低密地块，大概率是纯别墅区；上海城投平凉社区项目、保利置业&华丽家族平凉社区项目规划有风貌住宅产品。
项目东至许昌路，西至汾州路，南至扬州路，北至平凉路，总用地面积16993.8平，容积率1.4，地上建筑面积23945.46平，为二类住宅组团用地。
项目预计推出建面约160-416㎡联排/合院别墅，联动价21万/㎡，总价段3100万-9000万。
上海城投平凉社区项目
项目将推出多层公寓和风貌别墅房源，其中多层公寓房地联动价12万/㎡，风貌住宅18万/㎡。
