房产投资方法论(一)
看到群里大家都很焦虑，有些人不知道到底该怎么做？买吧，怕买到山顶；不买吧，又怕被财富的列车越甩越远。那么这个问题到底怎么办？买或者不买，如何判断？我们的投资究竟需不需要一些理论指导？我的感觉是投资其实有时候真的是需要回归常识的，返璞归真，万法归一！
在正式开讲前，我阐述一下的的几个基本观点：
1、任何事物都有其价值，价格决定一切，如果价格背离了价值，那么就是你卖出或者买进的理由了。进一步阐述一下就是两三年前流行的唯有一线城市有房产其他城市只是居住的观点，事实证明这已经被打脸了，任何城市不管是几线都有其存在的理由，同样任何城市也会自有其天花板，一线也概莫能外。这里需要注意的是估值体系的建立，在后面我会详细谈到。
2、中国房产市场板块论，我们在谈论中国市场的时候会一股脑的认网红城市或者是珠三角，我不否认这些城市有机会，但是我认为我们应该把眼光放更开阔一些。以中国面积之辽阔，人口之众多，区域分类之复杂，我们至少可以划分为七八个板块，并且这七八个板块每一个都不亚于一个欧洲中等规模的国家，那么除去长三角、珠三角、京津冀之外的各个中心城市，比如武汉、成都等的兴起就很好理解了，你可以把她们当成各自国家的首都。说到这里，我还是要提一下，大家都忽略的东北板块，东北的大连和沈阳，其实类似与珠三角的广州与深圳的地位，只要东三省没有彻底烂掉，那么这两个城市就不应该完全忽略。至于东三省的未来，你的看法可能就决定了你对这两座城市的投资了。
3、城市的视角问题，也就是我们在看城市的时候我们的角度是怎样的，这可能直接决定了我们给城市的定位。拿重庆来说，很多人说这是中国房价最便宜的直辖市，随便买买买，保证几年之内翻十倍，你看跟同为直辖市的京沪相比。但是我想说的是，我从来没有拿重庆当直辖市，如果你拿她当直辖市你就无形之中拿她跟京沪对比，这会得出一个很荒谬的结论。我说不拿重庆当直辖市的理由很简单，从人口、面积等各方面来说，她就是一个省的规模，另外北京是政治中心，上海是经济中心，重庆是火锅中心吗？一个拿沿海城市抛弃了的来料加工行业作为高科技产业的城市（重庆最大的高科技产业是笔记本电脑组装），拿什么来提供足够的高薪岗位？这好比我们村老张家早年靠给乡亲们加工粮食攒了点小钱，然后换新设备工厂升级了，而你拿过来老张家淘汰的设备说我要靠这套设备致富超过你，这跟重庆妄图拿沿海城市淘汰产业来超越人家一样的是很荒谬的逻辑。那么，重庆可以买吗？可以买，但是你转换一个视角就知道给她定价了，就知道怎么挑选了，如果市区核心区有合适的楼盘一样是可以买并且可以赚钱的，但是估值体系你要懂，你的对标对象只能是某些西南省会而不是其他几个直辖市了。毕竟重庆中心城区还有一万出头的盘，而各个省会市中心这种盘也不是很多了。
4、城市的分类与估值体系构建。我们长期按照人口、经济指标等给各城市分类，按照惯例会分成一线、二线、三线、四线、五线等很多。但是有几类城市必须单独分类的，比如三亚、厦门、珠海、西双版纳等。从房价来说三亚、厦门基本可以归为一线了，珠海起码是强二线，而西双版纳可以归为二线或者强三线。另外还有一些资源类城市也是需要单独估值的，比如鄂尔多斯、东营、克拉玛依等，如果你按照人均经济指标这些都是超一线，但是按照人口等又都是只能勉强算四线的。前面这两类城市的估值体系变动都是因为其特有的一些资源。在这里，我将资源分为两大类，一类是消耗类不可再生类，这一类城市积累的经济指标需要向下降级，所以鄂尔多斯、东营、克拉玛依等经济指标好看，我也不会参与。而三亚、珠海、厦门、西双版纳等，因为有无敌海景、婀娜多姿的热带风情或者海景加上完善的配套等，这些资源其实是不可复制的，这种资源是极好的加分项。这是需要高看一眼的。随着生活水平的提升，人们对美好生活的向往只会越来越强。还有一些城市也是需要重点关注的，比如徐州这种方圆几百里都没有很强势的中心城市，本身人口又超千万并且有地铁等的城市是可以高看一眼的。
5、城市对标体系的构建。我们在判断某个城市还能否继续投资的时候，我们很茫然，究竟涨到位没有，还能不能进？这时候，我希望大家能找一些对标城市来做比较，可以对比出城市的底线和天花板究竟在何处？比如陵水的价格天花板应该就是三亚吧，因为不管从知名度还是其他方面来说三亚毕竟更强一些。我在比较环渤海湾三座城的时候喜欢拿青岛、大连、烟台来做对标比较。地理位置相近，十年前大连应该是远胜过青岛的，不管从城市知名度还是城市本身实力以及吸引力来说，青岛可能只算是胶东半岛的青岛，而彼时的大连是全国人的大连甚至可以说是世界的大连，当然因为一些众所周知的原因，现在大连没法跟青岛比了，但是不妨碍我们拿出来做对标，我认为大连的房价合理水平应该在青岛的七八成是比较合理的，而目前的价格是大连远不到青岛的一半水平；再来说说烟台，这是一座被大家忽略的城市，但是你深入了解就可以发现，烟台的环境其实比青岛甚至更好，海滩要更好一些，工业实力甚至是强于青岛的，在威海被分割之前，烟台甚至是山东经济老大，现在的烟台上市公司数量任然是山东省第一，这是很能说明问题的，烟台的第一产业有闻名遐迩的烟台苹果、莱阳梨、张裕葡萄酒、海鲜等，综合实力来看当然是逊色于青岛一些，但是这些足以支撑起烟台房价到青岛五成到六成是没问题的。那么目前来看，青岛作为国内第三经济强省并且又是人口大省山东的第一经济大市，目前房价也谈不上高估，胶东半岛也需要一个领军城市，如果青岛房价没有高估，那么大连和烟台其实就算是很低估了。这就是城市对标体系带来的好处，还让你更冷静的思考你的投资标的物的价值曲线和价格曲线是否偏离。
6、那么说了这么多，如何去挑选城市？我的惯例是首先按照全国经济五十强的城市排序去寻找她们各自的房价位置，如果某城市经济指标一直是二十强以内，而房价在五十左右，那这个城市就值得好好研究。这个时候我们就需要研究如下一些数据：经济指标的含金量，诸如是不是因为某些资源的原因指标很高但是市民分享有限，比如鄂尔多斯、东营、克拉玛依等，另外就是人口总量和人口流入流出数量及趋势，库存量和去库存周期等，如果各项指标都比较合理，再经过实地探究发现老城区还有大量的棚改预期，那么堪称完美洼地。另外就是某些不可复制资源的独特存在，比如三亚的无敌海景、西双版纳独特的热带风情等，若实地探究符合两个基本指标也是可以重点关注的，第一个就是均价过万没有，第二个就是外地客户占比超过三成没有，这两个指标符合，那么也应该是值得重点关注的对象了。
7、环京、环沪、环深的城市定价体系。单个独立的城市定位有些是很明晰的，但是有些单独拿出来微不足道的城市价格可以媲美很多强二线，这就是某些环京、环沪、环深小城市的现状。那么如何给她们定位？讲这点前首先要明晰两个概念：
第一，这些城市是属于一线城市的价格溢出效应，她们对标的价格应该是所对应一线城市的接壤区域，
第二，这些区域的价值很多程度上依赖于轨道交通，轨道的延伸距离和站点的具体位置决定了项目本身的价格差异可以相差两三倍，
第三，这些小区域各自的定位，可能会决定以后的走势曲线。
以廊坊的燕郊和固安为例来给大家解读一下，燕郊因为物理距离确实离北京很近而最早受到北漂一族的亲睐成为了有名的睡城，随着通州房价的逐步崛起，燕郊的投资价值凸显，从而完美的由单纯的睡城成为了一个极好的投资标的物，但是随着投资属性越来越强这种价格支撑体系其实是越来越脆弱的，终于在17年上半年开始崩盘，有些基本面不是很好的楼盘跌了百分之五十都不止。而固安则有很多不同之处，首先是固安作为一个县她有自身完整的规划，包括土地的使用规划和产业规划，这决定了她本身是有产业支撑的，而燕郊因为只是一个小镇土地有限，完全是属于自然延伸野蛮生长那种，这决定了她很难有自己的产业规划，甚至连市政规划都是很难实施，拆迁改造难度太大，并且因为没有更多可利用土地，实际上花费巨资改造的回报率不高，两个区域的发展前景高下立判。
并且，我们从规划中可以看到，北京新机场以庞大身躯横跨北京大兴区和固安之间，配套的机场服务和产业区是足以影响到很大一块区域的。另外，固安本身处于北京天津雄安新区三者之间，可以说是今后京津冀协同发展的金三角区域了。随着燕郊、固安两地轨道交通的落实，到北京的通勤时间会逐步缩小，加之以上的条件对比，两者的投资价值高下立判。这就是我说的如何判断一线城市周边的小区域的投资价值，希望燕郊和固安的对比会给你带来一些启发。最后要划重点的是，并不是所有的城市都有强辐射作用的，有些人喜欢拿某些二线城市谈辐射，我想说的是这些城市本身自己都没吃饱，如何外溢？如何辐射？千万不可拿一线城市的外溢效应来刻舟求剑。
8、谈全国大趋势，这里只想简单聊聊，如果你们关注过货币增发的速度和房价上涨速度之后，你们就能判断房价到底高估了没有，粗略统计是货币增发一百倍的情况下，房价只涨了二十二倍，并且在目前经济增速超过7个点的情况下，货币增速就算克制也必须保持在十个点左右，算上M2的倍数效应，房价总体只能继续向上，你愿不愿意都会这样走。但是经济增速不可能永远这么高，我的判断是只看十年，这种个人财富高速增长的阶段还能持续十年，希望大家不要错过这个窗口期。（具体区域和小区挑选下篇续）
房产投资方法论（二）
上篇给大家介绍了一些看待城市的视角和投资的基本方法论，在此还有几个可能大家比较模糊不清的关系，我想进一步给大家厘清一下。
第一，到底是什么助推了房价？最直观的表现形式有哪些？我想稍微有点经济常识的朋友都能想到是货币增发，就是我们俗称的大水漫灌，这个道理很容易懂，之前市场上一百元钱对应这堆货，那么这些货就是一百元，如果来年货物增加了百分之五而货币增加了百分之十，那很显然这些货物升值了并且加上货币的乘数效应，这个升值幅度是远远大于货币增发幅度的，可能这堆货物货值变成了一百二甚至一百三十都有可能，但是可以肯定的是会远远超过一百。远的不说，你只要算算本世纪以来大米价格的变化对应的房价增幅，你就懂了。2000年大米价格是0.8-0.9元/公斤，现在是6-7元/公斤，升值幅度在750%。你们可以对应各自城市的房价，看是不是离谱了？
第二，房价飞升的标志有哪些？最明显的应该就是各地地王的频频露面了。15年的时候全国各地的房地产市场还处于沉睡状态，但是这时候有一个公司开始频频抢地王了，她叫兴达地产，一个并不起眼的小地产公司，但是你如果深查一下背景就懂了，这是财政部控股的公司，这就是一个及其明确的信号了！地价要涨，房价要涨，国家要刺激房地产市场去库存！
第三，垄断对市场的影响。任何一个完全竞争的市场都会经历这么几个阶段：起步——混乱——整治——垄断。而垄断带来的后果必然是价格越来越高，这在房地产市场各个环节都已经开始了，现在的小开发商越来越不敢拿地了，因为他们如果输一次，之前的所有积累就将荡然无存，所以全国性大开发商越来越深入各三四线城市，超高的拿地价格只有他们能够承担这种风险，这必将带来土地价格越来越高房价越来越高。大开发商带来了越来越多的土地财政收入和城市整体面貌的提升，所以各地方政府义无反顾的投入到了大开发商的怀抱中，这种合流已经成为了不可逆转的趋势。除了我们能看到的这种合流，其实房地产各个链条都在完成自己的整合、垄断的过程，比如销售环节的整合，目前我所在的地级市已经快要完成这种整合了，某销售代理公司基本上整合了之前各大小开发公司的销售队伍和本市各大楼盘的销售环节。这些环节整合的完成就形成了一个完美的闭环，你只能买这些公司的楼盘，你只能通过某一家或者某两三家的渠道去购买，那么通过涨价来转移之前的成本和攫取超额利润就成了顺理成章的事了。
以上是我对房市之所以涨不停以及后期也不太可能会看到跌价的判断依据，下面引用一些我的朋友陈生的十条给大家参考，作为十多年的地产策划人，陈生的这些还是值得大家认真思考的。
第一、一个能持续发展的城市，必然会有新区的存在，如果是没有新区存在或者周边完全没有平整土地存在的城市，那么还是换个城市吧。
第二、新区和老区，我应该下注哪一边？短线操作，更容易实现的是在价格刚启动的时候介入，这种时候只能关注市场价格变化和成交数量，尤其二手成交数量。
中线操作，你需要分析新区是否处于启动阶段，包括企业、政府、单位、配套的入驻和体现。如果这些都具备了，那只是一个等待人口填充的过程，中线达成套现离场是没有问题的。如果新区概念还只在图纸上或者仅修建了道路，那么等待期将不符合你的需求。长线操作先看老城和新区的规模对比，小的新区没有可能转变成未来的城市核心，只有大过老城的新区才可能转变成未来城市核心。当然这个大过老城，未必是国务院现在批复的新区规模，而是包含了周边可利用土地。城市核心的迁移，需要一个预判的是在未来这个城市的人口规模。如果要到3000万人才能达成核心迁移，那乘早放弃。政府不会再养一批超大规模城市出现。再好的城市远景，也不要预测超过2000万人口太多。
第三、现在的城郊房可以购买么？有些可以，有些不可以。可以购买的是处于城市推进方向上的城边，今日的城边就是未来的城中。会让你掉坑的是不管时间如何飞逝，都一直会在城边的房子。当我们的时间越来越值钱，房价的差距就体现得越来越明显。任何城市都不可能无限向周边摊大饼，必然有个拓展的重点方向。
第四、有轨道交通的城市购房有什么可以寻找的洼地？国内的城市轨道交通还没有成熟化，在发展的过程中，原有城区的阶梯房价还有没被轨道交通扁平化的区域，就是适合你的洼地。在一个中线投资针对轨道交通发展中的城市，跑去城中心建仓会是一个失败的举措。在轨道交通的末端建仓风险也会高，所以你需要一个足够便宜的建仓成本来对冲风险。你需要认真研究规划，那种将来可能是轨道交叉口的地方是最佳投资点。
第五、学票升值前景如何？短线和中线都可以为学票考虑一定的附加值，长线来看，除了北京这种民办教育很难完全占优势的城市，其他城市里公立教育最终将让出一线优质的位置。谁让公立不能择优也不能高薪挖人更不能小班制教学呢？未来公立教育将是稳定的基石，但是优质基础教育将被私立垄断。只有极少数专门服务于公务员/高校教师的学校可以维持水平，因为这样的学校招收的学生，他们的家长已经通过公考教考择优过了。
第六、除了轨道交通，还有什么可以考虑的优势？个人投资者需要借势。任何新楼盘在宣传推广营销时花费的巨额费用都有溢出效应。而分享这些效应的，是临近的物业。选择新出让的大宗土地，在开发商还没砸钱的时候提前潜伏周边，选择旺销期套现离场，是一种可靠的中短线手法。
第七、注重短线操作的人，请不要选择期房。期房到交房，交房到证到手的时间主动权永远不在你手上。将主动权拱手让出之后，高杠杆操作的风险只是在被放大。
第八、喜欢中长线操作的人，请不要忽视持有期的租赁收益。选择良好租售比的物业，在耐力赛中可以让你取得更多的优势。房价的市场价格体现呈现的是阶梯式成长，你坚持不到下一个台阶，年化收益率就会被拉低很多。
