北京市住建委、发改委等部门日前联合起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》，向社会公开征求意见。以后将要取消自住型商品房全部改成共有产权住房。
那共有产权房到底是个什么鬼？
自住型商品房和共有产权住房对比 |
| 自住型商品房 | 共有产权住房 |
非京籍 家庭 | 持有暂住证、连续5年缴纳社保或个税，可购买一套自住房 | 本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30% |
限制申 请情形
| 2017年3月1日起自住房或将只针对无房家庭进行销售，且不允许三年内有房屋转出记录的家庭申购。 | 1、申请家庭已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议的。 2、申请家庭有住房转出记录的。 3、有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。 4、申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。 5、申请家庭承租公共租赁住房、公有住房（含直管和自管公房等）后又购买共有产权住房的，应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。 |
单身购房者 | 25周岁 | 30周岁 |
出租管理 | 无 | 1、已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。 2、购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。 |
持有年限 | 五年内不得上市 | 五年内不得上市 |
回购管理 | 无 | 共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交申请，由代持机构回购。 回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。 |
转让价格 和限制 | 没有限制 | 1、代持机构行使优先购买权、购房人购买政府份额的房屋价格，应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。 2、购房人转让价格明显低于评估价格的，代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。 3、购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，应当按市场价格购买政府份额，取得商品住房产权后实现退出，或由代持机构回购其所有的产权份额。 |
购买价格 | 低于市场价30% | 购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定； 政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。 |
转让方式 | 自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。 购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。 | 共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。 1、购房人向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交上市申请，明确出售价格。同等价格条件下，代持机构可优先购买。 2、代持机构放弃优先购买权的，购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。 3、共有产权住房购房人和代持机构经协商一致，可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。 4、购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。 |
购买共有产权房资质主要有四点，曾经拥有过房屋的人就不能再买共有产权房了；有住房的家庭离婚在三年内不能单方购买共有产权房；拥有公有住房（含直管和自管公房等）购买共有产权房有可能会被收回公房；单身购买者年龄由25岁改为30岁。
共有产权房购买政策更严格很多，符合条件的人会减少。
自住房因为是商品房性质只对销售进行限制，并没有对出租进行限制,购房人可以获得100%租金。
而共有产权房对于出租有限制，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。
共有产权房出租收益就会减少。
购买不满五年也可以由政府回购，但是回购价格很可能就是当时的购买价格。
共有产权房只能以市场价进行转让，如果低于市场价格代持机构可以回购。我认为这条规定有可能限制了做低过户指导价，虽然共有产权房转让时就变成满五唯一了，但是还是有可能会增加转让的税费。
如果购房人获得了其它住房那么有两种选择，如果有钱的话必须以市场价购买政府手中份额；如果没有钱只能由代持机构回购份额，但是没有明确是以市场价格。这一点很不公平，也许在最终公布的办法中会解决？
自住房购买价格本来是低于周边住宅价格30%，但是随着周边价格的是上涨而自住房价格不变，实际上自住房价格可能比周边住宅价格低的50-60%。
以2017年6月13日开始申购的首开保利锦都家园自住房为例，销售均价22000元／平米。由于品质和位置不同，周边二手房在42000-65000元/平米之间，虽然自住商品房品质不会太高，但是一手商品房价格保守估计至少也要在60000元／平米（这个估计已经非常保守了，要知道附近的苹果派二手房已经卖到了65000元／平米），也就是说自住房只有周边价格的37%左右。
共有产权房可以转让给符合共有产权住房购买条件的家庭和代持机构，但是转让给符合共有产权房的购房人显然无法卖到市场价格。
共有产权房还可以向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋，这样房屋就能以市场价格出售，因此政府持有份额也会以市场价出售。如果正常人肯定选择卖给商品房购房人。
共有产权购房人也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。
如果不是弱智的话一定会选择后两种方式退出，也就是说政府可以把手中的持有的份额以市场价卖出。
就以首开保利锦都家园为例，来对比一下卖出自住型商品房和共有产权住房的收益
卖出自住型商品房和共有产权住房收益对比 |
| 自住型商品房 | 卖出共有产权住房 | 买入政府持有的共有产权住房份额 |
购买价格 | 22000元／平米 | 市场价60000元／平米， 购房人以22000元／平米购买37%份额 |
面积 | 90平米 | 90平米 | 90平米 |
总价 | 198万元 | 购房人以198万元购买37%份额 |
做低网签价 |
经济适用房和两限房出售都要按照当地普通商品房价格和买入时的差价缴纳部分土地收益。所有人都会以最低过户指导价网签，避免将高额收益交给政府。 因此转让自住房也绝对会以最低过户指导价网签，这样政府获得收益会非常少。 | 由于政府是产权方，可以控制让房屋以市场价格转让。做低网签价这条路就会被堵死，难道有人会指望政府会帮助你合理避税？很可能最后转让价格就按照市场价格网签。最终答案还是等到最后的细则出台吧。
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市场售价 | 假设8年后房价涨到 100000元／平米 | 市场价100000元／平米，37%份额对应37000元／平米，63%份额对应63000元／平米 |
购房人收益 |
（900万元-198万元）*70%=491万元 | （37000元／平米-22000元／平米）*90平米=135万元 | 购房人获得135万元房屋增值收益，但是需要以市场价购买剩余63%的产权份额 |
| 政府收益 | （900万元-198万元）*30%=211万元 | 63000元／平米*90平米=567万元 |
购房人转让自住商品房，购房人收益是491万元，政府收益是211万元；但是购房人可以通过避税做低过户指导价，经济适用房和两限房都是通过这种手段避税，因此实际有可能情况是购房人获利更高，政府获利更低。但是我还是只针对不避税的情况下政府和购房人收益进行对比。
购房人转让共有产权房，购房人收益是135万元。而政府获得63%产权完全没有花钱，没有花钱，没有花钱呀；几年以后以市场价卖出63%的份额，请注意是市场价，这和两限房完全不同，政府就挣了567万元呀，还有比这个更划算的买卖吗？
从对比中可以看到卖出自住房政府获得收益小于购房人获得的收益；卖出共有产权房政府获得收益大于购房人获得的收益，这是非常有意义的事情。
本来自住型商品房商品房是打着解决低收入居民购房困难的旗号开发建设的，变成共有产权房之后购房人支付了100%购房款只获得了40-50%的产权；而政府一分钱没有出获得了剩余的50-60%产权，还享受到房价上涨的全部收益，这完全是空手套白狼。
也就是说政府的利益和购房人的利益绑在了一起，房价下降政府的收益也会下降，你还指望房价大幅的下降吗？
《办法》规定政府持有的这部分产权可以进行抵押，购房人即使不卖房，政府也可以把空手套来的份额抵押来套取银行资金通过加杠杆变现。
虽然《办法》也允许购房人把份额抵押，但是经济适用房和两限房这种不完整产权的房屋银行都不接受房抵贷的。
也就是说政府持有的份额可以抵押融资，而购房人持有的份额很可能无法抵押做房抵贷。
“共有产权住房政策，通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，进一步降低了房屋出售价格，充分减轻购房负担”（摘自北京市住房和城乡建设委员会网站《《北京市共有产权住房管理暂行办法》公开征集意见啦》）都看好了，政府只是把使用权让渡给购房人，购房人根本占不到便宜好吗？
共有产权房实际上就是购房人以市场价格获得了房屋的产权，并没有以低价获得房屋产权；政府宣称“降低了房屋出售价格，充分减轻购房负担”完全是无稽之谈。
如果说共有产权房购房人占到的便宜，那无非就是能够免费居住剩下那些产权份额对应的面积，可是这些份额对应的面积租金才有多少钱呢？经过了严格的筛选，付出了市场价格买房，只省下了每个月几千块钱的租金，但是要丧失几年无法卖房和加杠杆的损失完全是得不偿失。
政府看到自住房购房人以22000元／平米价格获得了60000元／平米的房屋，再次交易也收不到多少费用，于是就想出了共有产权这招。《办法》规定共有产权房对外转让必须以市场价格，这样政府不光把当年便宜卖地的损失都补回来，还把这几年和未来房价的涨幅都挣到手。
政府还获得了社会舆论的广泛赞扬，让吃瓜群众误以为加深了调控自己能够买到了便宜的房子。简直是一举多得，为机智的政府点赞👍。
(本问如有疏忽和错误之处，欢迎大家批评指正。楼市有风险，入市需谨慎。)
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