长假终于结束了，国庆期间，香港恒生涨了3%多，国企指数涨5%，道琼斯不算周5涨了1.65%。新加坡A50涨了不到3%。明天大A股会涨多少呢？
有朋友在假期分析了港股内房股和A股地产股近2年的估值变化。希望对大家操作有参考。
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说实话，作为工作与房地产息息相关的从业人员，完全踏空了这一波内房股的热潮，去年底和公司同事曾经将融创、碧桂园等等翻了一遍，有一定认可度，但是并没有联想到资本市场的投资。国庆有空，做个了简单的统计，想让自己对这一波香港和国内房地产股市场变化有一些全面的了解。
大的逻辑就不说了，我统计的指标非常简单，目的是用最简单的方式来描述市场客观发生了什么。用的基础数据也没法很研严谨的去追溯，只想通过同样的指标衡量下两个市场同一个板块的变化。
指标用的只有两个，克而瑞的权益销售数据和市值。说实话，克而瑞的数据是有很多失真的，比如发行reits的物业，会被计入销售，也在工作中看到过单盘销售数据超过开发商全货值的情况的。但是总体而言，市场上还是有很多人关注这个数据的，作为相对参考。市值就简单了，通过市值衡量涨跌幅。
两个指标衍生出来一个指标，叫做市销率，市值/权益销售额，也就是每1块权益销售额对应的市值情况，同时也能在一定程度上反应市场对地产股的估值热度，指标越高，说明估值越高。
用的是克而瑞前60强左右的，在港股和A股上市的房企数据：
从16年至今，我们可以看到几个变化：
1、16年底，港股内房股的估值要远低于A股上市房企。港股只有A股的65折。
2、16年底至17年2-3季度，其实是港股向A股的一波估值修复。
3、17年至今，两个市场的权益销售数据都快速增长，港股增长更快，其实主要还是得益于恒大、碧桂园、融创等几大龙头。
4、到目前为止，港股已相对A股出现接近20%溢价。
目前，由于房地产股分化厉害，销售靠前的市值占比权重也很大。所以我又算了一个数据，剔除掉传统的第一梯队的，也就是16年就已经达到或者超过千亿权益销售的，基本上就是16年的前10。剩下的也就是第二梯队的中小房地产股，那对比情况是什么样的呢？
可以看到：
1、 16年，二线地产股，A股估值更高，然而至今港股和A股已经拉平。
2、权益销售数据，几乎保持了同步的水平，增长率甚至接近持平。
看来内房股超越A股，主要还是靠着排名靠前的几家大开发商的估值拉升。
描述就到这儿了，这里面是否合理以及是否存在机会，就看各自判断了。
另外说说自己的所想：
1、其实房地产行业，算是一个比较同质化的行业，特别是产品上，你可以说出不同地产商的不同，但是很难分辨出他们产品的特点，特别是产品的品牌。
2、今年的限购主要集中在1-2线核心城市，而1-2线核心城市才是众人认为的房价不会下跌的区域，也是开放商们过去2年核心布局的区域。但是这么严格的限购下，销售靠什么增长？限购区域大家能推得盘大相径庭，反倒是前几年砸在手里的3-4线的货值，现在变成了香馍馍，也是一种讽刺啊。然而，3-4线真的那么好吗？
3、四季度是传统旺季，至少是传统数据旺季。
我也曾经一直有个疑问，就是无法用某一个或者几个因子去解释暴涨的原因，这个疑问导致我直接放弃了原来的持股型策略。就比如上文距离的估值差别，用不同的估值方法，得出来融创同时严重低估和严重高估，这种情况是很难决断的，在谁都对的情况下，这实际上一个定价权的问题，而无法先验得知。
而且即如上述所说，所谓的市售估值方法，依然不能完全解释内房股的问题。涨到这个程度，内房股相较A股有20%溢价，在以市售估值的角度来看（也就是雪球上的主要思路，各大文章），依然还有着所谓的低估倾向。那么换而言之，A股的房地产股也低估了吗？要知道，市售这个饼太大了，比如阳光城和泰禾，预期销售都是今年800-1000亿，明天1200亿左右的水平（达不达得到再说），按10%净利，一年净利是1/2-1/3市值？这个真的就合理吗？像泰禾这种全部存货都在一二线核心城市，导致限购影响严重得，情况比因为大面积布局三四线而带来今年销售增加的房企就真的差了？持股后，很容易从正面的倾向来强化自己，但是事物总是两面性的。
所以后来我换了个思路，就用相对估值指标，其实就是一个类似轮动的思录或者轮动指标。既然整个板块都起来了，内在逻辑别人会去发掘，但是总是有个相对值能衡量的。而且其实资本市场，在某一个阶段，资本总是以一些简单又核心的衡量指标来解释市场规律的。像房地产的市售率就是挺明显的一个指标。特别举个例子，9月第一周的时候，港股的市售率首次达到并超过A股的水平，之后就是A股房地产的一轮涨幅。
尝试用相对估值指标来解释市场，发现之后的机会，是我现在在做的。
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