雅致名园，为何比江山帝景贵那么多？

不过，长沙五大公办初中 （湘郡培粹、中雅培萃、青竹湖湘一、长郡双语、长郡外国语，不含子弟类学校） 之外的学区房，表现大不相同。

以河西含浦的江山帝景为例，配套入学的博才学士中学，一直是长沙比较强的公办初中，2023年更是考的非常好。

2023年附中博才学士校区四大指标生最低录取线高达685分，在河西公办初中里排名第二，仅次于长郡双语，同时，学校四大率也非常高。

现在江山帝景的房子流通性非常好，是河西卖得更好的几个盘之一，但是楼盘的成交价却不高。

与之相反，河东雨花区的雅致名园，配套入读南雅中学。

作为一个有着15年房龄的老小区，雅致名园可以屡屡卖出高价，

雅致名园位于雨花区-高铁片区，小区于2009年竣工，体量不大，建筑面积约12.2万㎡，共有8栋楼，700多户，大户型居多。

两个楼盘的二手房价格，为啥会相差那么大？

我想原因主要有2点：

一、南雅的名气肯定更大点 ，南雅是长沙的老牌劲旅，在河东有着很高的号召力。

二、片区内卷程度不一样，这点非常关键！

江山帝景楼盘比较大，二手房供应比较多是一方面；更重要的一方面是，河西配套入学楼盘多，家长选择面也大。

学区房之间内卷剧烈！

首先，在河西，长郡双语学区房的号召力，就远远大于江山帝景。

其次，挨着含浦板块的梅溪湖片区，配套入学楼盘多达几十个 ，现在除了师梅学区房外，价格普遍不贵，分流了大量的二手学区房客户。

博才学士虽然去年表现十分出色，但是在学区房方面，江山帝景的市场号召力，不一定就比师梅学区房大。

再次，具体到含浦片区，还有好几个配套入学新盘 ，价格便宜不说，有的品质还相当不错。

可以说，河西有无数的学区房，会和江山帝景争夺客户。

江山帝景实拍图

相比之下，雅致名园就幸福多了。

在雨花区，雅致名园毫无疑问是配套初中更强的那个。

中雅培粹中学和雅礼实验中学，非常强，可是没有配套入学楼盘。

华益中学和雨花金海非常强，但是属于民办学校，没有学区房的概念。

新盘的学区，又不是雅致名园的对手。

对于雨花区一些特别重视教育，又不愿意去太远区域的家长来说，要配套入读更好的初中，只能买雅致名园了。

我认识一些砂子塘小学的家长，就买了雅致名园的房子。

雅致名园实拍图

所以，我们在分析一个学区房前景的时候，有两个指标要关注：

一是绝对实力，就是在全长沙的位置。

比如强到湘郡培粹、长郡双语、长郡外国语这种，就有很强的跨区域属性了。

二是相对实力，就是看片区的竞品情况。

对于一个配套入学楼盘来说，片区配套入学楼盘越少，学校越弱，那么未来的竞品就越少，房子也就更容易卖得起价格。