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出售文旅城、抛掉酒店物业，万达王牌资产万达广场也要转让？“首富”王健林连日来卖、卖、卖。
业内认为，万达一系列动作其实掀开了房地产业冰山一角——众多房企偿债压力越来越大。Wind资讯统计显示，2018年房地产债券到期规模将达2069.71亿元，较2017年翻了一倍。楼市调控接连加码，融资渠道持续收紧，房企面临前所未有的债务考验。多家机构预计房地产业即将迎来并购潮，一批中小型开发商将不得不退出。
先来看看万达情况。
在资金链遭质疑、海外项目融资遇阻、股债双杀之后，万达开启“卖卖卖”模式。
除了卖掉2家已经收租的万达广场，王健林还做里一个重大举措，对万达商业100%持有的部分万达广场有限公司进行大幅度减资。
从2017年5月9日到2017年6月29日，在两个月时间内，万达商业至少将20家万达广场有限公司的注册资本均减少，而且都是减至清一色的0.5亿元。
对于“变卖万达广场”的消息，万达官方回应称，所谓万达变卖南昌西湖万达广场纯粹是误读，这是万达广场轻资产战略的一部分，南昌西湖万达广场就是第一批轻资产项目。
根据万达披露信息：
2017年上半年新开业项目14个，轻资产万达广场9个，上半年新发展万达广场26个，万达广场全部为轻资产项目。以后万达广场新发展项目多为轻资产项目。
王健林曾表示，万达集团未来的战略是全力发展创新型、轻资产业务，并将大幅减债，计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。
海外投资是压垮王健林的第一棵稻草
高层在警示：不要用国内的负债去搞海外的资产。有本事海外挣钱国内花。利润寄回来。儿行千里母担忧。
负债率不是全部。
万达集团是个航母，旗下万达商业、文化、网络、金融四大产业。万达商业地产只是其中一块。
万达集团的总负债，是个谜。文化、网络、金融，以及海外投资，现阶段，都已经烧了很多钱。
单看万达商业，负债率跟国内上市房企差不多。恒大、融创，也都满血融资。
万达不一样：往海外砸了太多钱。
据新闻统计，万达在海外的投资总额已近2500亿元。
业内认为，万达调整战略反映房企现状——偿债压力越来越大。
目前存量债券规模超过100亿元的房企数量已达36家，合计债券规模8283.8亿元，占地产企业债券总规模的比例达37.9%。万达位居第一，恒大和华夏幸福分列二三位。
统计显示，2018年房地产债券到期规模将达2069.71亿元，较2017年的1007.30亿元，增幅105.5%。不仅如此，2019年债券到期规模将进一步攀升至4026.52亿元，较2018年增幅94.5%。
今年，一大批房企将倒闭！
6月，深圳一家百强房企资金链断裂的消息，引发了市场关注。
深圳奥宸地产，成立于1996年，曾名列“中国地产100强企业”，近日却传出了“欠薪3000万元，资金链断裂，老板去向不明”的消息。
业内许多人预测，奥宸地产的倒闭只是个开始，不久将有一大批中小房企迎来倒闭潮。
深圳市南山区阿里巴巴大厦T2座9楼奥宸地产的办公室已经人去楼空，门上徒留着物业管理中心的封条和通知函。
这家曾经是百强房企的公司，不仅拖欠物业公司租金、物管费及水电费399.2万元，更是拖欠了180名员工今年1月起至今未结的工资，约3000万元。此外，奥宸地产还拖欠员工2014年、2015年、2016年未发放的绩效工资，以及营销人员的佣金、所有员工的报销费用，上述具体金额还未统计得出。
近期奥宸地产董事长邹建民影印了一份《关于薪资发放的解释说明》在员工中传阅，其中承诺将于2017年6月25日前解决全部需正常发放的薪资，包含销售岗位的佣金，如因薪资集中补发涉及的额外税费将由公司承担。2014——2015年的绩效奖金，将于2017年12月31日前补发。邹建民在说明最后强调，“感谢大家与公司共渡难关，败则拼死相救，胜则举杯相庆！”
不过有媒体报道称，有员工参与了公司在6月20日召开的会议，表示协议书上“6月25日前解决全部需正常发放的薪资”这一点与公司实际执行情况不符合。奥宸集团融资总经理许严丹和董事长助理孟文睿给出的解决方法是，6月25日前先发放两个月的薪资，且表示无法确定后续薪资何时发放完毕。并且公司还急着让员工签调解协议，这令不少员工再次感到不满。
奥宸地产资金断裂有迹可循，董事长邹建民2010年为了实现“力争以三年磨砺、实现销售过200亿元的战略目标，朝着‘中国房地产二十强’迈进。”
为了实现新一轮扩张计划，不惜走高杠杆、高规模的操作模式，奥宸地产在云南囤下数宗百万平方米级别的大体量地块，其中还不乏前期资金需求极大的旧改和商业项目。
像是位于昆明的棕树营村城改项目，总用地面积约292亩，总投资估算约70亿元，开发周期原则不超过5年。奥宸地产最早在2008年拿下，此后该项目陷入停滞，历时7年依旧开发无果。
事实上，成立于1996年的奥宸地产，2011年——2013年公司销售收入仅为35.8亿元、37.3亿元和38.3亿元，平均每年实现净利润5亿元左右。众所周知，旧改项目操作的时间过长，若是没有强劲的实力，也无法啃下来。为了操作旧改项目，这家公司不得不选择信托基金模式。
质押、出售项目资产仍然无法挽救
跨步特别大的奥宸地产，遭遇了资金链紧张问题。为了挽救紧张的现金流，其在2015年就开始内部调整、资产处理、项目收缩的方式快速回笼资金，不仅退出了棕树营改造项目以获得6.8亿元资金，还以超过10亿元出售深圳光明旧改项目给星河地产。
奥宸地产几乎将手中所有资产都拿去抵押融资，以换取现金流动。工商信息显示，目前奥宸旗下的云南奥宸、昆明奥宸中心项目公司、腾冲奥宸、北京奥宸等持有在建项目的公司均有10%——100%不等的股权被银行、信托、资管公司等机构质押，而深圳奥宸观壹城更是直接引入信达进行重组。
而今年4月，奥宸中心项目二期公开转让，融创中国联手自然人苏伟斌组成的合资公司取得，负责接下来二期的整体开发。由于严苛的出让条件，不仅要支付奥宸地产相关费用，还要在成交后先期返还平台公司及政府所投入的全部资金。原投资人奥宸地产也将通过这笔交易回收一笔“救急”资金。
尽管邹建民以多种方式换取资金，但奥宸地产并没有得到解脱，公司因资金引发了越累越多的问题。
今年3月，奥宸地产多个全资子公司的全部股权均为法院冻结，其中包括深圳市奥宸酒店管理有限公司、深圳前海奥宸投资管理有限公司、奥宸商业百货(集团)有限公司。
图为奥宸与天津住总集团达成战略合作
但是邹建民仍在做着努力，4月11日，奥宸地产与天津住总集团达成战略合作，约定双方将“在项目总承包、股权合作、资本运营方面全方位深度协同”。二者合作的最核心内容实质上是围绕奥宸云南在建项目，还未落成的奥宸中心一期将成为双方首个合作项目。
在市场人士认为，依靠天津住总强大的资金实力，这几个“老大难”的项目或许将重新滚动起来。不过这家辉煌时期在多地拥有多个房地产项目，甚至是赴美国洛杉矶打造30万平方米的高尚居住社区和酒店，如今却深陷倒闭边缘。奥宸地产能否再爬起来，依然是未知数。
目前，严厉的楼市调控，使得房企普遍面临资金困境。
总结来看，主要表现为两方面：
一、融资贵
受市场面资金紧张影响，银行理财收益节节攀升，这加大了房企融资压力。5月份银行理财收益的平均预期年化收益率4.24%。进入6月份超过5%的收益率已不稀奇，更有产品达到了6.05%。
不过最可怕的是，房企从银行借钱越来越难。随着金融整顿的深入，银行理财由表外转向表内，同时接受穿透式监管。在这种情况下，房企从银行融资所受限制将更多，它们将不得不转向信托、私募等其他融资渠道，而融资成本也将变得更高。有报道称，有的房企融资成本已经超过12%。
二、回款难
自去年9月份，楼市新一轮调控开始以来，限购、限价、限贷、限售、限商，“五限”政策接连出台。近来一线城市再次上调房贷利率，部分银行将首套房贷利率上浮10%甚至20%，层层加码的调控政策使楼市大降温，许多炒房族暂停了购房计划。
统计显示，北京、上海、深圳三大一线城市新建商品住宅价格指数已连续7个月环比增速维持在0.6%以下，且多处于负增长区间，近乎处于横盘状态。而根据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，6月上半月，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签961套，与5月上半月相比下降28.2%，同比2016年6月上半月下降49.3%。
对房企来说，成交量下降导致回款变慢，这加剧了其现金流困境。
房企偿债规模将迎“四连涨”
今年，房地产企业偿债规模首次突破1000亿关口，达1007.30亿元。其中下半年地产企业债券到期规模521.49亿元。具体来看，荣盛发展、金融街、金茂三家地产企业下半年分别以30亿元、25亿元、20亿元位列债券到期规模的1—3位。
虽然受益于前期市场销售热潮，短期企业偿债压力仍可承受。不过，从2018年开始，其偿债规模将迎来四连涨。
数据显示，2018年，存量债券到期规模前15位的地产企业，合计债券到期规模640.5亿元，约占当年地产企业债券到期规模的30.9%。其中，华夏幸福当年债券到期规模108亿元，占据当年地产企业债券到期总规模的4.9%。
实际上，从明年开始，地产行业未来四年的偿债规模都将居高不下。数据显示，当前地产企业债券余额规模已达2.185万亿元。而2018年—2021年期间，地产企业债券到期规模就达1.698万亿元。
房地产本来就是严重依赖杠杆的行业。如今政府对楼市的调控和金融整顿，使得房企融资和回款两条大动脉，饱受重创。而看空情绪的蔓延，将加大房企的资金风险，尤其那些扩张过快、风格激进而实力较弱的中小房企，可能将最先倒下。
2014年的楼市遇冷，就曾迎来一轮房企倒闭潮。仅2014年3月份，被媒体曝光的房企资金链断裂案例就有10余起。而今年的房企倒闭潮，恐怕规模将更大。
近来，北京就表态，未来五年将新建150万套住房。其中，产权类住房100万套、租赁住房50万套。产权类住房中，商品住房约占70万套，包括25万套自住型商品住房、25万套改善型商品房和20万套中低价位、中小套型商品住房。150万套住房可容纳300-500万人居住，这批房源的投放必将给楼市造成巨大冲击，从而引领房价下跌。这也向市场传递了一个重要信号，即政府的调控逻辑已经发生重大转变。
以往的调控政策，是以保持一线城市房价的稳步上涨为方向，其背后有以高房价赶人的目的。而如今，事实证明其高房价赶人的调控思路已经失败，政府开始通过产业疏解来向外转移人口。而金融风险逼迫政府必须大力打击楼市泡沫。
因此，在调控逻辑已发生重大转变的政策环境下，房企所面临的危机将比2014年严峻得多，而今年面临倒闭的房企数量，可能也将超过往年。
万达负债高不高？王健林亮出家底！
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