图片来自L总，一位房产深度研究爱好者。
有网友就好奇了，为什么长隆悦府的价格要卖得过东沙天悦，真的是站岗了吗？
若是真站岗，那你买广州任何一个新盘都会站岗，因为这里涉及到一个买入节点的问题。
俗称贝塔，也就是所谓的均价水位。
所有的楼盘都是有其属性的，这两个盘也不例外。
所有的版块都是位于区域之上的，所有的楼盘都是位于版块之上的，所有的楼盘都是有属性的。
楼盘的价格背后，其实就是属性在发挥作用。
定好这个框架逻辑，我们来看看这两个盘究竟是什么物种、能量几何。
珠江保利天悦位于荔湾，其版块是东沙，主打的是江景资源。
在荔湾，就江景版块而言，东沙之上有广船，广船之上有白鹅潭。
东沙这个版块，抛开区域CBD白鹅潭，抛开老荔湾的成熟版块西关和沙面，可能连次一级版块都谈不上。
只有江景发烧友们，在对比过白鹅潭的望江悦府，领教过其7~14万的高单价，才会觉得珠江天悦充满性价比。
万博悦府位于番禺CBD万博版块，番禺弱于荔湾，但不代表万博版块的能级弱于东沙版块。
万博有成熟的商业，有崭新的城市界面，而万博悦府这个盘还引入了优质的教育资源。
可以说，学校地铁商业都具备了，而且开发商还有它的万象系列综合体。
前些年有人做了个楼盘参考系，给楼盘打分。
比如说，一线城市打5分，二线城市打3分；这是宏观。
再比如说，核心区域打5分，外网区域打3分；这是中观。
紧接着，有地铁的、有商业配套的、有强学位的，南北通透户型的，打5分，其他打3分；这是微观。
楼盘打分确实可以在一定时期生效，但这里有一个大前提，那就是存量市场下才有用。
如果这个市场是动态的、增量的、市中心在发生转移的，那么这种线性量化的参数无异于刻舟求剑。
俗称用旧地图发现不了新大陆。
同样的买房思路，也发生在这几轮房地产周期里面。
在15/16年的时候，那个时候流行炒作老破小，因为低单价低总价高杠杆，再加上凤变冰的手法，很多老破小的收益非常可观。
时间线来到21年的时候，市场开始分化，老破小涨幅远远落后于大盘。
换言之，之前的叙事风格失效了。
大家都在说分化，其实是跟风，没有捋清楚为什么分化，逻辑无法自洽。
如果你看过韩国整整60年的楼市发展兴衰史，就会发现：
楼市的分化，只会出现在一种情况，就是房地产市场饱和以及经济下行这两种情况叠加在一起的时候。
怎么理解呢？很简单。
如果资金是水，房子是容器，水优先流入好的容器，就是那些所谓的优质资产。
经济好，市面上的热钱多，水把好的容器装满之后，还有水剩余，差的容器也可以接到水。
这个类似国外的次贷——你的资质是次的，我也可以贷给你钱。
经济不好，热钱少；我们默认资金本身是有灵性的，追求增值是它的天然属性。
因此水优先流入好的容器——
因为热钱少，所以好的容器们还没有装满，差的容器根本都分不到水，也就是大家后面看到的劣质资产不涨。
本质还是市场饱和以及经济不景气所致，只是说的人多了才形成所谓的共识。
共识是果，不是因。
分化也不是永远分化，可能10年之后甚至更长时间，也有可能发生普涨。
市场从来不以个人主观意识而左右，所以谁也说不准。
这就是价格背后的秘密。
研究价格，不如研究市场的购买力；恰如研究房子，不如研究持有房子的人群。
9月28日，一套锦绣香江的525平的独栋别墅郁金香园，放盘2个小时就成交了。
业主报价是8800万。
一套0.88个小目标的房子，为什么能受到市场如此高的关注和热捧？
是市面上的有钱人太多？还是这套房子就是大家所认为的稀缺资产呢？
目前我们中国最大的婴儿潮正在轰轰烈烈地步入退休阶段，50后60后正在批量地进入旅居模式。
所以我们可以看到，上海最近火热的风貌别墅概念有点像高端版的旅居地产——有钱的买风貌，没钱的去大理。
有的人喜欢山，有的人喜欢海；他们真的会自己去住。
比起住酒店民宿，买一个自己的洋房小院子是非常好的生活方式。
这些人以后会越来越多。
风格叙事的改变其实和个体的生活方式是离不开的。
这些资产的标签也非常明显：首先景观要不错，要么看城景，要么看海景或者山景。
这种带院子、带露台、带高赠送的低容积率的产品，也就是之前我们所说的天资产。
目前来看，趋势强（跌幅少）、共识低（持有的人不多），属于未来比较看好的资产品类。
周期会往复，明天太阳照样会升起，但是每一轮周期的主线可能会不一样。
也就是说，到底是什么样的标的物承接新的周期，在微观的选筹更重要。
未来楼市将股市化，分化只是结果，齐涨共跌不存在，楼市必涨的金身已破。
要问的，不是买房涨不涨，而是我买的房子涨不涨。
现阶段最难的事情，恰恰是现阶段最符合人性的事情。
对于置换的买家来说，现阶段最难的无疑是卖房，当下卖房犹如入窄门。
如果你的房子好卖，证明是优质房产，那么理应持有；如果你的房子是劣质的，那么就不好卖。
最不该卖的，恰恰是最容易卖的，所以这是一件反人性的事情。
大多数人，只能从成功中学习成功，而在失败中加深失败。
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