物业服务不好可以拒缴物业费吗？房屋漏水是不是物业的责任？物业纠纷看似小事，却关乎每个居民的日常生活，关系到社会和谐稳定。
2024年，面对物业纠纷多发高发的情况，武义县人民法院主动融入社会治理大格局，聚焦物业服务规范难、物业费收缴难两大问题，坚持“源头预防、联动治理、实质化解”工作理念，完善物业纠纷多元化解机制，助力营造诚信和谐的社会环境。一年来，共指导物业纠纷调解520余次，调解成功480余件，自动履行率87.14%。
店铺刚租出去还没几天，租户就因为房屋漏水要求退租。“我们找物业，物业说找开发商，结果半年了都没有人来处理！”两个月前，家住武义某小区的业主李先生来到武义法院物业纠纷共享法庭求助，要求开发商赔偿自己租金损失12000元，同时免除漏水期间的物业费2000元。
考虑到业主情绪较为激动，且矛盾涉及开发商、物业多方，共享法庭庭务主任金航健立即邀请联络法官、建设局物业管理科负责人、物业协会工作人员等组织各方开展调解。
调解现场。
调解现场，李先生和开发商、物业公司工作人员各执己见、互不相让。开发商表示，目前李先生家的漏水问题已处理好，不存在其他损失赔偿。物业公司则称，质量问题是开发商的事情，与其无关，业主无权拒绝缴纳物业费。
“房屋买卖合同的相对方是开发商，在保修期限内发生的房屋质量问题应按约履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”“漏水虽然不是物业的责任，但是物业有义务协助业主解决问题，及时向业主提供化解方案。”听取各方意见后，联络法官与建设局物业管理科负责人共同对纠纷所涉及的法律法规进行了条分缕析，帮助各方理顺不同的法律关系，同时引导双方冷静情绪、换位思考。
经过反复释法明理，开发商最终同意给予李先生适当的经济补偿；李先生也当即履行了拖欠的物业费，并承诺今后按时缴纳物业费；物业公司则承诺积极回应业主合理诉求，切实提升物业服务质量。纠纷得到圆满解决。
在调解过程中，物业协会工作人员还就业主反映的公维资金账目记录不规范、物业服务人员服务态度差等问题约谈了物业公司，督促其加强服务水平。
“物业纠纷治理不能唱‘独角戏’，需要多方力量共同发力。”武义法院党组成员、常务副院长毛飞介绍，物业纠纷共享法庭于2024年8月在武义县三方协同综合管理服务中心挂牌成立。庭务主任由兼具社区工作经验的建设局物业管理科工作人员担任，法院抽调精干力量组成专业化调解团队，负责指导调解、司法确认、督促履行等工作，构建起“行业牵头、调解为主、法院指导”的解纷工作新格局。
作为县域“物业提升管理小组”成员单位，2024年，武义法院联合相关部门出台了《武义县物业纠纷预防化解工作指引（试行）》，细化强化行业监管、构建逐级过滤解纷机制等13条具体举措，定期召开联席会议共商难题，为实质性源头预防化解物业纠纷提供针对性解决方案。
“小区卫生状况差，进门大灯坏了也不及时维修，物业公司的工作人员还经常缺岗。”“我不是不交物业费，是物业公司没有履行好职责，小区外墙、绿化维护不到位，自家车位老是被人占用。”2024年4月，武义某物业管理公司因70余名业主拒缴物业费，多次催收无果后，将业主们集体诉至法院。
通过前期排查和研判，承办法官发现，业主们拒缴物业费的原因相似，都是对物业服务有所不满。虽涉及金额不大，但双方积怨较深，如处理不当很有可能激化矛盾，影响社会和谐稳定。
垃圾没及时清理、照明灯长期损坏未修、车辆管理不到位……针对业主反映的问题，法官逐一记录、归纳分类，同时联合社区工作人员、街道调解员等，分批次组织业主代表、物业公司负责人等开展调解。
“很多时候业主与物业之间只是堵着一口气，通过调解的方式化解纠纷比判决的效果要好。”调解员吴文寿说。调解前，社区工作人员、街道调解员先是针对业主提出的合理诉求，督促物业作出了具体的整改方案。调解当天，再由法官对其中涉及的法律问题进行指导、形成合适的调解方案，引导业主们“参照调”，很快就促使物业与大部分业主达成了和解协议。
法院联合建设局、街道等部门走进小区听取业主代表意见。
对于难以达成和解的案件，法院则选取了5个具有典型性、代表性的案例，由物业纠纷速裁团队进行开庭审理，引导业主规范举证、合理维权，并邀请物业公司、小区业主代表现场观摩。通过“示范判决”，引导其他业主选择自行和解、参照履行等，低成本高效率解决纠纷。
“物业纠纷往往具有群体性、易激化、同类性等特征。”武义法院立案庭庭长胡俊姹介绍，物业公司管理出现问题，业主们常常会集体拒缴物业费，纠纷一来就是一批。为了更快更好地解决群体矛盾，2024年以来，武义法院聚合了社区、街道、物业调解委员会等多方力量，做深做实“3+1”分层过滤化解物业纠纷新模式，通过行业调解、示范调判等方式化解纠纷420余件。
物业服务缺乏统一标准，需要进一步规范；物业管理水平参差不齐，亟需加强内部管理……2024年5月，武义法院向物业主管部门建设局制发了一份司法建议。
建议源自2024年2月武义法院受理的一起物业服务合同纠纷案件。某物业公司曾受聘于武义县某小区提供物业管理服务。2023年，因小区频发业主财物被偷、车库监控损坏等安全问题，大量小区业主拒绝缴纳物业费。物业公司为此将20名业主共同诉至法院。
“物业在提供服务期间，经常出现安保人员脱岗情况。且物业公司未主动公开电梯投放广告收入、小区快递柜租金等，信息不对称导致与业主之间矛盾增大。”承办法官应倩介绍，在这个案子中，反映出物业公司提供物业服务时因缺乏统一的行业标准，没有建立规范的管理制度，在安全保障、信息公开等方面都存在很大的问题。此外，物业服务合同内容也十分简单，条款约定不清晰，极易导致纠纷发生。
当前，物业服务、管理不到位，已经成为引发物业纠纷的重要因素。据统计，2024年，武义县物业相关调解组织接收物业服务合同纠纷有七百余件，且呈现增长态势。如何从源头治理，助推物业行业良性发展？在办理该案的同时，武义法院特别梳理了此类纠纷中物业公司存在的管理共性问题，并就物业服务缺乏专业性、权利义务不明确等向相关管理部门提出司法建议。
据悉，相关管理部门在收到建议后及时研究，很快出台了物业服务考核办法，通过试行物业管理“红黑榜”制度，每季度曝光物业管理问题等，敦促物业公司不断提高服务质量，从源头减少物业纠纷发生量。
针对物业公司、业主等法律意识欠缺等问题，武义法院同时还主动走访了近几年来物业收费率较低的小区，深入了解居民的真实想法、物业服务水平，梳理总结物业纠纷的成因、规律、特点，编发《物业纠纷宣传手册》，开展法律咨询、主题讲座等“送法进小区”活动。2024年，共发放普法宣传材料500余份，为物业公司和业主答疑解惑、提供建议30余个，督促5家物业公司整改问题20余项。
