我前段时间一直说，要写个海外买房攻略。
后台也有马友友在问我，是不是忘记这个事儿了。
当然没忘啊！我连中介都加了好几个：
不过了解得越深，就对于国外买房的风险认知越多。
比如泰国的房子，买进来确实比上海要便宜点。但是往外卖，就很难出手了，因为泰国人不爱买二手房。而且你付的房费，其实有相当一部分比例是中介的佣金，这也是为啥泰国买房的广告满天飞的缘故，中介赚得多啊。
百度搜“泰国买房”，出来的联想词就是“血泪史”
再比如日本的房子，前段时间一篇《在北京只能蜗居的首付我在东京买了一栋楼》让大家发现，日本房子竟然这么便宜！顺便燃起了我去日本买楼的热情。
但是川沙保铃一句话烧灭了热情，说是作者买房子的区域其实很差，租金回报并不高。而且在日本买房用来出租的话，会产生各种管理费用和税，最后很大的几率是亏的。
豆瓣专门有人写了个帖子，反驳日本买楼投资赚钱的事儿 https://www.douban.com/note/671660901/
再比如德国，我其实差点就要入手一个小房子了。因为真的很便宜，只要100w人民币，首付比例也很低，租金回报率有3.72%，非常诱人有木有！但是后来仔细问了问，发现这个房子只能出租给当地的学生，外国投资者不能自住。
我自己花钱买的房子，自己不能住？这不是开玩笑嘛！
所以海外买房最大的风险，其实是各种“不可控”，对于当地政治、投资环境不熟悉的话，很容易踩雷。
如果手里只有小几百万，就不要老想着在国外捡漏了，因为根本轮不到我们啦。
更何况，国内其实也有便宜房子可以买的。
它的名字叫做：
法拍房
。
这些房子的屋主，大都是欠了银行或者高利贷公司的钱，资不抵债，被债权方告了以后，房子就会被法院强制执行拍卖，拿来还债。
其目的就是尽快拿到钱，所以起拍价都是
市场价的七折甚至更低
。
除了价格特别优惠，上海的法拍房还有个优势，就是
不限购
：即使你没有本市房票，也可以买。（每个城市的规定不一样，像北京、广州目前都限购了）
而且现在的法拍房，全部都是线上公开拍卖，所以流程还是很透明的。
有兴趣的话，可以去京东法拍和淘宝法拍看看，链接如下：
sf-item.taobao.com/
auction.jd.com/sifa.html
我最近就盯上了一套法拍房，上海浦东的梅园五街坊，传说中的三学区老破小。
这个小区可以说是神盘：幼儿园是冰厂田，小学是福山外国语，初中是建平西，三个学校全部位列上海市教育水平第一梯队。而且就算将来划片摇号，它的备选小学也是很不错的竹园小学。
就是说，不管政策怎么变，它都会永远对口一流学区。
所以即使它是1991年的板楼，居住条件极差，但房价从来都是稳步上升。
链家上42.84平米的小房子，现在市场价530w，均价11w：
再来看这套法拍房，42.8平米，起拍价只要400w，低于市场价130w。
交上80w保证金，就有可能拍到这套低价房了。反正不管品相如何，只要买到就不会亏。
就在我开心地准备报名交保证金的时候，突然想起前几年发生的一件事儿。
一个朋友运气很不错，拍到了一套400w的房子，比市场价要低很多。但是她不知道法拍房是要全款买入的，之前仅准备了拍卖的钱。成交期限就一个星期，也没办法做抵押贷款，所以那段时间她简直是疯了一样的借钱。
好在亲戚朋友给力，钱到位了，房子也没出什么大问题，顺顺利利的入住。
我默默的数了数全家的银行卡，显然不够，但是也要相信亲戚朋友的力量嘛，所以就继续往下看。
现在发展的法拍网站确实很健全，各种你想像不到的服务。比如可以购买房屋报告、委托看房、律师尽调、税费测算什么的。
我就花钱买了这套房子的调研报告，是一个专业律所做的。
里面比较详细地说明了房子的租赁状况、税费核算、小区现状等。
比如这房子是1991年竣工的，现在没有登记在内的户籍，以及里面没有人住在里面。
还给出了综合费用列表，像我如果拍到这套房子，那么除了自己的税费，卖方的税费也是我来付。
顺便贴心的帮我测算了以下，不同拍卖价格下，需要交的税费。
比如说拍卖当日锦鲤加身，400w就拍到了，那么我自己要交18w税费，还要帮卖家交61.25w的税费，总计479w，还是低于市价的。
但是一般来说，好房子盯着的人都不少。
所以我就继续往下看了看，如果450w买到的话，要付多少钱。
税费总计103w！
我一度以为，律所算错了。
再仔细看看，原来房主的身份是“企业”，不是“个人”，所以各项税费加起来，高的吓人。
那么这套房子，一旦竞拍价格大于450w，就不如买二手房划算了。
至此，我要是还想靠亲友们筹钱，估计就真的要没朋友了。
只能放弃这套神一样的梅园五街坊啦。
不过，法拍房这条线我还是想继续盯着。所以就又咨询了几位律师、法官以及买了法拍房的朋友，他们给出了下面“买法拍房之前无论如何也要看”的建议和真实经历。
1、一定要搞清楚自己，是否能够支付的起，房子的拍卖总价。
万一你拍到了法拍房，但是在规定的期限内没有缴足余款，不仅房子拿不到，之前交上去的几十万保证金也就没了，而且会被法院列入黑名单。
我因为买了报告，才知道卖家是企业，要交很高的税费，所以赶紧离场。
有些人在没有进行彻底的净调之前，就图便宜拍下来了。
比如腾讯新闻之前有报道过（https://xian.house.qq.com/a/20170918/013860.htm），说市民张先生以151万的价格拍得一处房产，但是后期需额外支付包括所得税、土地增值税、营业税及其附加、印花税、契税等，以及应补地价、土地使用费等近90万，其总成本远远超出市场评估价203万元。
张先生欲哭无泪，自己挖的坑只能自己填了。
2、一定要弄清楚，房子拍卖的背景
价格确认了以后，还要搞清楚房子成为法拍房的原因，以免买到凶宅。
南京今年六月份的时候，拍出来一套别墅，市价1200w，后来786w成交，引起了40w次围观：
就是因为这是套凶宅，岳父把女婿给杀了，还抛尸在附近的将军山上。
希望那个买家，真的是觉得房价更吓人才拍下这套房子的……
3、 一定要收房后的清场问题。
在买之前，还必须调查清楚：这套房屋是没有户籍登记的，并且当下没有租约。
要知道，法院只负责拍卖，不负责清场。
我一个同学，手头积蓄有限，苦心熟虑地钻研法拍房，终于给他低价拍到了一套。
所有的流程都走完了，房产证也过户完毕，拿到了钥匙准备去新房子量量尺寸，搞搞装修。
打开门，里面突然有个人伸出头来！简直是白日恐怖片啊！
后来才知道，卖家在抵押房子时，就签了恶意的租赁合同。一个月租金2w，一年12w，签了20年，总计480w。反正买卖不破租赁，不给钱不让房。
我同学被气的吐血，后来官司打了一年多，虽然赢了，但也活得憋屈。
4、一定要确认房子的后续费用。
我之前在>>>
房产中介鄙视链
<<差点被骗。就是因为在背景调查的时候发现，想买的那套房子虽然便宜，但是问题很大。房主后面还涉及到连环抵押贷款，一旦买下，必打官司。
所以法拍房也要弄清楚，房子是否有做过多层抵押贷款，或者是有土地出让金，欠着的水电煤气费之类的。
不要小看这些后续费用。
我另一个朋友，以低价在上海拍到了一层楼。
也是所有的手续都办完了，拿着钥匙去收房的时候，发现大门被物业封了。说是前房东欠了六百万的物业费，不缴费不能用。
朋友暂时拿不出这么多钱，所以房子就一直被封着。
“花钱买了几个房本”，在他那儿，真的是个字面意思。
当然了，并不是所有的法拍房都有问题，我也有顺顺利利以七折买到办公楼的朋友，还有五折捡到郊区大平层的同事。
所以说，只要事先做好功课，并且对于后续可能会发生的风险做好心理预估，法拍房还是非常值得购买的啦。
你看，便宜确实有好货。
但是能不能捡到，就真的看命了。
转发这只二合一锦鲤，就能买到好房子
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