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“（深圳房价）会到20万/平米吗？会到30万/平米吗？”
财经评论家叶檀的回答是：“不要问了，跪下祈祷吧！“
公元2016年，这是一个将被房地产历史载入史册的一年。
这一年，深圳、厦门、南京、合肥、郑州、北京、杭州、武汉等诸多城市房价犹如脱缰之马，高歌猛进。这一年，随着一线城市房价不断上涨，中国房奴的还款压力已超次贷危机时期的美国人。“货币超发就像大水漫灌，‘四小龙（合肥、南京、苏州、厦门）’之后，第三波地王潮还会在郑州、天津、宁波、武汉出现。”某房地产高管如是说。
来源 | 正和岛（ID:zhenghedao）
摘编 | 馒头
1、北上深房奴房贷200万起，还贷压力已超经济危机时的美、日
数据显示，深圳、北京和上海的平均房价分别为50842元、47619元和43052元，想要在北京购置一套60平方米的房子，按照平均价计算，至少要花费286万元，扣除20%的首付款57万元，那么仍然需要背负229万元的房贷，按照公积金贷款3.25%的贷款利率，按揭20年，仍需承担12964.46元的月供。
而2016年7月，根据招聘网站统计数据显示，北京平均薪酬仅为7720元。
房贷飙升后，购房杠杆也随之攀升，中国人的还款负担率与日俱增。
还款负担率可用来衡量中国居民偿还房贷的压力。根据广发证券研报数据，2011年－2012年，中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的 20％以下，到2015年则上升至28%，2016年或将接近40%。也就是说，假设房奴每月的收入是10000元，那么将有4000元用来还房贷。
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▲ 中国历年居民还款负担率（来源：广发证券研报）
同样与美、日两国比较。美国在次贷危机时期，还款负担率最高达32%，2015年，还款负担率为27%左右。而日本在资产泡沫时期，还款负担率最高达到45%，资产泡沫破裂后，才逐步回到20％左右的水平。
对比可见，中国目前高达40%还款负担率，已超越次贷危机时期的美国，已接近资产泡沫时期的日本，可见，中国人的负债程度之深，还款压力之大。
2、270家上市房企大面积亏损，债务杠杆最终可能成为致命套索
今年以来，一二线楼市火爆的销售热情，为房企带来了销售业绩的高速增长，但企业净利润的增长速度却没有跟上。相反，接近半数的房地产商虽然营业收入增长了，但净利润同比却出现下滑局面。
中国房地产报记者通过统计A股125家上市房企半年报发现，净利润同比下滑的房企有53家。其中，亏损房企有23家，且均已连续多年净利润下滑。而在145家港股上市房企中，亏损房企则多达40家。
不断攀升的土地成本、仍在上涨的资产负债率，正在压缩众多房企的盈利空间。中原地产研究中心统计数据显示，在过去连续4年利润率下调后，即使今年上半年市场成交爆发，房企平均利润率依然下调到8.15%。而即使在成交惨淡的2015年同期，利润率也有10.1%。
一线城市、部分二线城市地王频出，将土地成本抬升到新高度，甚至对冲了内地低利率环境所带来的融资成本下降。这使得房企利润率持续下滑成为趋势。频出的高价地块如果不能顺利“解套”，债务杠杆最终可能成为房企脖子上的致命套索。
3、刘世锦：中国的问题是政策从来是说得不做，做的不说，房地产调控尤甚
国务院国研中心原副主任刘世锦最近几次三番的对房地产市场过热发表了自己的看法：
9月17日，刘世锦公开炮轰，一线城市房价暴涨已经是在扰乱转型步伐。
“房地产投资在2014年已经达到峰值，而今年一线城市房价的暴涨，其认为有合理因素也有不合理的地方，在合理因素中，是大城市有更多的资源，对资源的需求催涨了房价。“但涨到目前这个程度是有不可逆的因素”，其表示，第一个，城市规划需要反思。“这些大城市几乎都有人口控制的规划，最后事实证明都是错的，搞城市规划中间还有多少计划经济的思维方式在起作用，我觉得这个问题需要反思”。
刘世锦曾在公开场合呼吁：我觉得如果一个城市，年轻人觉得这个城市生活成本太高，待不下去的时候，这个城市是没有未来的。北京就是这样，有一些年轻人本来打算买房子，大概在五年前，集各种关系，所谓“洪荒之力”还能买房子的话，现在很多人已经不想这个事了。
“现在地价、房价涨得很厉害，市中心继续涨。市中心里都是有房子的人，一般讲都是比较有钱的人，最后房价上涨他们的收入还会上涨，中国还有一点流动性和资金出来，应该在什么地方涨呢？”
“中国的问题是政策从来是说得不做，做的不说，房地产调控尤甚。”
中金梁红：土地供给制度是中国高房价最根本的原因
中金公司研究部负责人梁红剖析了中国高房价到底是怎么形成的:
2015年整个8.7万亿商品房销售额，土地出让金占37%，税收占了20%多一点，加起来共62%，所以说的通俗点就是10万\平米房价，有6.2万是国家征收，这是客观事实。而谈开发商暴利，一则是开发商拿地动辄几十亿几百亿看起来豪气，让其他行业嫉妒，二则开发商利润率10%甚至更高，比传统制造业等行业更容易赢得利润，而且客观的说房地产行业经营方式还那么粗放，所以这才是开发商相对暴利的实质。
土地的供给制度，是中国高房价最根本的原因。在中国，房地产目前还是“半市场化”行业，即开发、销售端市场化，但原材料供应垄断化，在土地端口，中国的土地其实用在住宅的太少，在过去十几年地方政府招商引资，提供了大量便宜或者低价的工业用地和商业用地的，土地贵了企业不来，最后挤的住宅用地很少。
房地产为何越调控价格越高？如果我们还像过去十年那样，房价一上来就限购、就限贷、就涨税，房价肯定会越调越高。过去十年的经验表明对房地产的调控，限购不管用，限贷不管用，加税也不管用。上世纪八十年代末，日本房地产交易的边际税率达到过80%，也没能拦住房价上涨。
如今买房限购，买车限购，生孩子限个数，这些政策好像和内需不足的景象不符。一个典型搞笑逻辑是，说限制购车是因为道路不够，道路不够正好可以投资修路嘛。
叶檀：只有经济转型成功了，政府才有底气出台房产税，真正对房地产进行打压
财经评论家叶檀分析认为高房价， “经济差、货币多”才是主因。
同时，她预判，只要经济不好，货币还会继续增发。未来5-10年，实际利率会维持在零利率甚至负利率的水平。而人民币有很大可能会变成“日元”，北京上海深圳房价7年翻番会是一个大概率事件。而只有经济转型成功了，政府才有底气出台房产税，真正对房地产进行打压。
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▲ 叶檀在深圳某商业论坛演讲。1990年中国的广义货币（M2余额）是1.39万亿，1998年是10.45万亿，到2014年上半年是120.96万亿，2015年150万亿左右，1990-1998年广义货币增长了10倍，1998-2014年，上涨 12倍。而1990-2015年，25年时间，中国的广义货币涨了100倍。
“如果在这25年时间里，你的财富增速没有高于100倍的话，其实你跟货币是刚好打平……不要觉得自己牛,我们投资赚钱并不是我们自己有多牛，而是央妈太牛了。”
很多人说未来中国经济转型肯定成功，对，经济转型肯定成功，只要我们活得够久，一定能看到这一天。但是凯恩斯说过“从长期来看，人都会死的”，所有的投资都有时间限制，没有时间限制的投资是在耍流氓。
叶檀说自己听到的最离谱的消息是北京人说北京房价最高预测是均价突破80万，“我当时就躺倒在地，我已经不能想象了，无论怎么说，在现有基础上，均价十年以后翻番，大家觉得是很难想象的事情吗？一点不难想象。”
任泽平：历次房地产泡沫走向疯狂，无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激
由于房地产是典型的高杠杆部门（无论需求端的居民抵押贷还是供给端的房企开发贷），因此房市对流动性和利率极其敏感，流动性过剩和低利率将大大增加房地产的投机需求和金融属性，并脱离居民收入、城镇化等基本面。中国2008年以来有三波房地产周期回升，2009、2012、2014-2016，除了经济中高速增长、快速城镇化等基本面支撑外，每次都跟货币超发和低利率有关，2014-2016年这波尤为明显，在经济衰退背景下主要靠货币刺激。
据《财经》报道，资金充足是“四小龙”楼价的底气。根据央行7月21日公布的数据，今年上半年个人购房贷款增加2.36万亿元，同比多增1.25万亿元，已逼近2015年全年额度。
在新增住房贷款领域，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、招商银行住房贷款都有较大增长。“银行也要生存，没有资产就没有利润。地产业务规模大、收益高，优质地产项目无疑是较好的投资选择。”银行业内相关人士告诉记者。“现在实业难做，我们把本该贷款给实业的钱给了房地产。“
由于近两年，钢铁、煤炭、能源等领域贷款不良资产规模扩大，牵涉面广，银行缺乏优质资产，便将投资目光转向房地产。
据《经济参考报》援引业内人士表述，由于近一年尤其是今年上半年市场非常火爆，包括银行资金的大量资金仍在通过各种渠道流入房地产行业，短期内房企资金链仍有支撑。但有业内人士警示，在2017年房地产市场风险有可能将集中爆发，尤其值得注意的是，一些一二线城市可能也难以幸免。
上述业内人士表示，近年来，房企回归一二线重点城市趋势明显，这也是一二线房价只升不降的主要原因，但随着项目的深度开发、资金的收紧以及预期的改变，一二线城市也难以逃脱价格下行趋势，“这就如同20年前的日本东京，所有人都认为土地寸土寸金，不可能跌价，但事实上，东京的房价最终迎来了近半的跌幅。”他说。
在房价“泡沫”的同时，个人按揭贷款的高企也意味着个人杠杆的风险正在累积。海通证券分析师姜超表示，目前中国居民购房的商业贷款杠杆率大约为42%左右。“7月国内人民币贷款增量达4636亿元，其中代表居民房贷的居民中长期贷款增量高达4773亿元，占信贷总额的比重已经超过100%。”他表示，如果房贷增速维持目前25%至30%的水平，那么房贷收入比将在明年或后年达到美国、日本目前的水平，并在2020年达到美国次贷危机前的历史高点。
正和岛综合自以下资料，特此感谢：
◆ 《苏州楼市钱流滚滚 高层相关人士已被中央约谈两次》财经杂志
◆ 《中金梁红：高房价是怎样炼成的？》梁红 人文经济学会（ID：HES1929）
◆ 《2016房价疯涨的背后：即便是阴谋论，居然也很有道理！》
米钢炮 米筐投资（ID：mikuangtouzi）
◆ 《三个大消息突袭楼市！房奴们：你的风险已超过次贷危机时的美国！》新财富杂志（ID:newfortune）
◆ 《房价“泡沫”风险堆积 2017年或将集中爆发》凤凰财经综合
◆ 《楼市盛世背后真相：270家上市房企录得历史上大面积亏损》许倩 中国房地产报
◆ 《叶檀:深圳房价会到30万/平吗,不要问了,跪下祈祷吧!》凤凰财知道（icaizhidao）
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