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导语：限购！限购！限购！新一轮限购潮正在风起云涌！未来房地产投资何去何从？
一、北京楼市调控升级：实施认房又认贷 二套房首付比例提至60%
北京市住房和城乡建设委员会发布公告称，北京强化楼市调控措施，实施“认房又认贷”，二套房首付比例提高至60%。同时将加大商品住房土地供应，确保新建商品住房成交均价环比不增长。
公告称，从其他一些重点城市来看，去年底实行“认房又认贷”，提高个人房贷门槛，目前取得了良好的二手房市场调控效果。此次北京借鉴这些城市的做法，强化差别化信贷政策，不但也实施了“认房又认贷”，而且还通过“一提一降”，适度降低金融杠杆效应：
即进一步提高了二套房贷最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同时降低住房贷款期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。
此外，还明确规定企业购买的住房需满3年以上才能交易，交易对象为个人的必须执行限购政策。这一措施旨在打击企图以企业名义购房钻限购政策空子、投机炒房等。
二、处女贷政策：楼市大杀器来了
在调控措施上，北京的力度此前也远远落后于深圳和上海，深圳是在2016年9月就让“处女贷”重出江湖；上海是在2016年11月宣布的。
“处女贷”（认房又认贷，突出第一次贷款的重要性）之所以管用，是因为可以抑制住“离婚购房者”，以及通过迁移户口或者补缴社保的跨地域购房。
我们可以比较一下目前三大一线城市限购的细节：
1、户籍家庭只可以购买两套住宅，非户籍常住家庭（5年社保）只可以购买一套住宅。目前三个城市一样。
2、单身户籍人口，只能购买一套住宅。三个城市一样。
3、购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，再次购买住宅：
深圳：贷款首付款比例不低于70%；
北京：购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%；
上海：购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
4、处女贷，购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的购房：
深圳：贷款首付款比例不低于50%；
北京：购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%；
上海：购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
5、首套房（无贷款记录）首付：
深圳：30%；
上海：35%；
北京：35%
可见，北上深三大一线城市的限购政策到目前为止，基本上差不多了。其中深圳在首套房（无贷款记录）上力度稍弱，在处女贷上力度也稍弱。但在二套房上的力度，深圳超过上海，跟北京差不多。
目前在全国的热点城市里，深圳楼市最为稳定，近期略有放量迹象，但成交价依然疲弱。深圳是2015年下半年以来楼市上涨行情的带头大哥，最先上涨、最先大力调控，也最先见效。
三、限购！限购！限购！新一轮限购潮正在风起云涌！
在北京今天出手之前，近日多个重点三线城市纷纷启动限购限贷措施，与此同时，多个热点二线也纷纷升级了此前的限购限贷措施，调控力度加大。
据华尔街见闻整理，自2月28日以来，已经至少11个城市启动或者升级了限购限贷措施。3月15日就有青岛、赣州、南京三个城市宣布限购限贷措施。
江苏南京：3月16日起，南京将高淳、溧水、六合纳入限购范围，暂停向已拥有1套及以上住房的非南京市户籍的家庭出售新房或二手房；南京主城区（不包括高淳区、溧水区、六合区）已拥有2套及以上南京户籍家庭不得购买新房或二手房。
山东青岛：3月15日，青岛市出台新规：在市区范围内，能够提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对在市区范围已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，或无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂不得购买住房。
江西赣州：3月14日，赣州市出台规定：在中心城区部分区域实施住房限购措施，抑制投资投机需求。限购措施包括：在中心城区无住房或在中心城区非限购区域内只有一套住房的本市户籍居民限购1套商品住房；能提供自购房之日起计算的前2年及以上在本市中心城区逐月连续缴纳个人所得税或社会保险证明的（政策出台后不能通过补缴认定），且在中心城区无住房的非本市户籍居民，可在限购区域内购买1套商品住房；未成年人不得在限购区域内单独购买住宅。
浙江嘉善：3月13日，嘉善市通知：自2017年3月14日起，在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房；自2017年3月15日起，在全县范围内暂停向在我县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售二手住房。
海南三亚：3月11日，海南三亚市出台规定：购买第2套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%；暂停向购买第3套及以上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。
安徽滁州：3月9日，滁州市规定：居民购买二套房的商贷首付比例不低于40%，三套房首付比例不低于60%。
江西南昌：3月8日，江西省南昌市限购政策加码：除特定区域外外，在市区范围内，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的南昌市户籍居民出售住宅；暂停向在南昌市区已拥有1套及以上住宅的，或无住宅但无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非南昌市户籍居民（不得补缴）出售住宅；未成年人不得在市区购买住宅。
河北张家口：3月7日，河北张家口的崇礼区升级“楼市限购令”，不仅增加了非户籍人口的购房条件，也提高了本地户籍人口购房的首付比例。
河北涞水：3月2日，河北省保定市的涞水县出台楼市限购政策：非本市户籍居民且连续缴纳社会保险或个人所得税一年(含)以上证明家庭，限购1套商品住房(含二手房)且首付款比例不低于30%；对本地户籍居民家庭购买第2套住房时，首付款比例不低于50%。
河北涿州：3月1日，河北涿州市出台规定：非当地居民限购1套房，并且首付款比例不低于30%。
福建连江：2月28日，福建连江发布：对三种类型居民家庭，暂停向其销售县城关地区范围内建筑面积144平方米（含）及以下的商品住房。三类家庭包括：（一）县城关地区拥有2套及以上商品住房的本县户籍居民家庭；（二）县城关地区拥有1套及以上商品住房的非本县户籍居民家庭；（三）无法提供购房之日前2年内在本县累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本县户籍居民家庭。
四、《政府工作报告》起草组成员：今年既要去库存，也要稳房价
据中国网消息，3月17日，国务院新闻办举行吹风会，《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任韩文秀解读《政府工作报告》修订情况。
1、韩文秀表示，这次《报告》修改共78处。补充了“健全购租并举的住房制度”、“遏制热点城市房价过快上涨”、“安全高效发展核电”、“对重点工业污染源确保监控质量”等内容。
2、在房地产调控方面，一是要落实地方政府的主体责任；二是要实行分类调控、因城施策，不同地方房地产市场库存、房价差异很大。今年既要去库存，也要稳房价。在加强短期调控的同时，也要抓紧建立健全房地产市场平稳健康发展的长效机制，这些长效机制也包括财税、金融、土地等方面的制度安排。
最近一段时间个别地方房价又有比较明显的上涨势头，一些地方政府也正在陆续采取措施。针对房地产市场变化的情况，包括房价上涨的情况，相信相关部门和地方政府会进一步采取措施。
3月15日，记者提问李克强总理如何看待现在房价上涨问题，李克强回应称：房地产市场会平稳健康发展。
而在此前作政府工作报告时，李总理也指出，“我们需要坚持住房的居住属性”，他承诺要加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，加强房地产市场分类调控。
这几天，青岛、南京等城市也都相继出台限购限贷政策。
那么，在这样的背景下，未来的房地产投资将何去何从呢？
海通证券姜超认为，货币推涨房价，地产泡沫已现。随着人口老龄化的到来，地产会迎来大周期的拐点，因此本轮房价上涨其实已经与人口结构角度的刚性需求无关，而是彻头彻尾的金融现象。
经济学家马光远认为，中国的好城市和好房子是稀缺资源，未来只有20%的城市住房具有投资价值，只有20%的楼盘才值得买。北上深广的房子，实质是一张分享城市公共资源和福利的船票。
同时，他提醒，2017年有通胀风险，这是考虑要买房的新因素。而未来十年，中产投资要有避险思维。
来源：金融行业网综合整理自华尔街见闻、财经韬略（tttmoney8）韬略哥、北京青年报（beijingqingnianbao）、新浪财经、经济日报（jjrbwx）、澎湃新闻
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