好久没有和大家来聊聊上海楼市的产品了。
之前我们说过，
上海800多万房子里面，大致可以分为四代产品。
一二代产品里面，不少已经成为了时代的眼泪，
三四代产品里面，也有一些类别出现了错配。
当下依然是卖房艰难的时候。
我发现，这四代产品里面，都有比较难卖的房子。
我已经不止一次听到有人自嘲：
当年买房时候脑子进的水，都变成了现在卖房的眼泪。
这一次，我就从上海楼市的四代产品出发，
来帮大家盘一盘，每一代产品的
卖房卡点
。
或许，能缓解一点卖房焦虑。让你对上海楼市看的更加明白。
第一代产品是2000年以前的老公房。
这种房子，就是大家说的老破小，大多建造于70到90年代。
面积在40-60平，位置一般不错，交通配套方便，户型方正得房率也高。
一般来说，只要楼龄不是特别老，咬咬牙降一点价格，还是好卖的。
除了一些在学区高点买入的房子，目前市场上，卖出难度不大。
难度最大的是，
第一代和第二代之间的过渡产品：
2000年左右的老大楼
。
这类老破大，最是难卖。
这些一般是市中心塔楼，有些还是办公住宅两用的，居住舒适度也不太好。
可以说
这1.5代产品，是当下楼市流动性最差的。
不少房子还是2梯6户，3梯8户，甚至于2梯10户。
东南西北的朝向都有，户型差，得房率也低。
小区环境呢，要看缘分，基本没有绿化环境，居住舒适度不高。
比如，上海体育馆旁边的协昌小区。
有些持有这类房子的房东，还心存侥幸，想多卖点价格。
实际上，他们拿到这些房子的时候，
往往是从上一辈继承过来，或者常年拿来出租的。
根本不知道这些房子，日常的使用场景，有多让人崩溃。
4梯8户，上班坐电梯排队都能让人等得崩溃；
有的商住两用的人员混杂，安全都没保证；电梯用了20年，想要换的时候，业主还不齐心。
所以这一类房子，要尽快换手。
3个月还没卖掉
房子
！不割肉没客户？置换卖房太痛苦？
要不要学习
最先进的“
换房宝理念
”
，平均卖房周期
41天
上海楼市的第二类产品是：200
0~2005年左右的板楼。
这些房子外立面多用的是涂料或面砖，
房子里面多是钢混结构的承重墙，质量还不错。
大部分多层是没有电梯的，低楼层的住户会装防盗窗。
部分小区有地下车库，但车位依然严重不足，车位比一般不到1:0.4。
没有大堂和会所，物业费便宜，管理一般。
比如，大宁的歌林春天。
图：歌林春天
这一代产品里面，
同时具备3个硬伤的房子最难卖出
：
一个，是房型偏大的。
特别是120平米的大两房，客厅宽敞房间很大。
因为钢混结构，承重墙又不能切割，无法两房改三房。
二个，是小区停车位紧张的，大半夜回家，找个车位难上加难。
三个，是物业费太低的，没有服务，基本只有个看大门的。
有这三个硬伤的房子，还不如之前推荐过的性价比高的外销房好卖。
有些车位基本够用，位置还在内中环。
比如泰荣苑、荣轩、华园（翻新）、古北One（翻新）、华敏世纪广场、尚泰里（翻新）、君悦花园。
这其中，有几个小区物业费10元左右，华敏世纪广场、古北One、名都城停车问题不大。
如果你手上的二代产品，有我说的上面三个硬伤，
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2005年至2015年的商品房，算作是上海的第三代产品。
也就是现在常说的次新房。
次新房这个品类里，相对于一二代产品，升级还是不小的。
户型结构比较合理，更加注重功能间的配置。
80平的两房、100平的三房，都可以买到。
品牌开发商出现的频率比较高。
大部分小区外立面是面砖，有一定装饰和设计感。
2010年以后的一些小区还用上了真石漆。
小区绿化整齐，大型小区有水景，楼道由大理石和瓷砖铺设，低层住户装防盗窗的少。
车位比一般在1:0.6-0.8之间，大部分车位都在地下，地面停车较少。
比如，大宁的慧芝湖花园、宝华现代城都是典型代表。
图：慧芝湖花园
图：宝华现代城
第三代产品整体上，是当前改善主要选择的品类，所以相对来说难卖的程度低一些。
这里面比较难卖的房子，一般有三个特点
：
1、没有人车分流。这对于注重宝宝安全的家庭来说，是个减分项。
2、外立面是涂料，档次感比较拉胯。这一点和动不动1500万的价格段，严重错配。
3、学区太弱。现在的改善，除了要住的好一点，高低也要配个2梯队左右的学区。
这三个弱点是最影响卖出价格的，也是谈判时候，买家杀价最多的地方。
卖这类房子的房东，心里最好做好价格被砍刀的心理准备。
当下，
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第四代产品是出现在2015年以后，各方面的标准都很高的房子。
公共区域向豪宅看齐，外立面是干挂石材、铝板、玻璃幕墙其中之一。
小区人车分流，车位配比多在1:1以上。品牌物业公司管理，不少小区还有泳池会所。
这也是强改善群体最喜欢的品类。
这一类产品里面，最难卖的房子卡点只有一个：
卖的价格太贵了
。
比如，绿地黄浦滨江，178㎡总价3700万左右，单价已经达到21万。
图：绿地黄浦滨江
海珀黄浦，139㎡2800万，单价也超过了20万。
图：海珀黄浦
