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融创孙宏斌:一个美国人的中国式赌注

新时代企业家  · 公众号  ·  · 2021-04-14 21:00

正文

来源|商业大咖社(ID:hua-mt)
作者|华祥名

孙宏斌,美国籍,年少得志,成为柳传志身边红人,却因内部争斗锒铛入狱;


此后创办顺驰地产,因为激进扩张,陷入破产危机; 创立融创地产,继恒大之后一跃而成为中国新晋“地王”掌舵人……


当年他以165亿砸向贾跃亭的乐视网,最终分文未归,融创受到牵连死伤惨重;


孙宏斌的跨界豪赌失败,一时间成为了全中国的笑柄。


从身陷牢狱泥沼,到如今的千亿地产富豪,孙宏斌更像是个放浪形骸,一掷千金的赌徒。


这个美国人,真能成为中国房地产业的常胜将军吗,真能扮演中国楼市最危险的搅局者吗?



房地产业“江河日下”,融创老板孙宏斌的赌性却“与日俱增”——
2月1日,孙宏斌斥资8.17亿元,接手大连市一个烂尾8年多的住宅项目君临天下!
2月11日,孙宏斌旗下的融创瑞祥斥资14979.8407万元,入股愿景明德10%股份,跃升成为该公司的第四大股东!
2月23日,孙宏斌决定从华夏幸福董事长王文学手中,接下位于浙江省嘉兴市的一宗地块,价值高达10.6亿元!
一个月三宗交易,孙宏斌又砸了数十亿的“赌本”下去。
孙宏斌做企业,从来都是大开大合,跌宕无常,若以一个字来概括孙宏斌的传奇人生经历,那就是“赌”。
因为“好赌”,孙宏斌三条红线全踩,为融创中国加上了有史以来最疯狂的杠杆;

5700多亿的销售额,3万亿的土储,硬生生“买”出了一个庞大的地产帝国。
因为“乱赌”,孙宏斌壮士断腕,投资给山西老乡贾跃亭的165亿都打了水漂后,孙宏斌含泪对投资者坦言,经历了“这辈子最大的遗憾”。
只是现在,他还能像以前一样赢得酣畅淋漓吗?


地产调控愈演愈烈之际,一大波曾实力凛然的地产开发商,纷纷倒在了夕阳晚景之中。
股价三天暴跌22.55%,大股东连续遭遇被动减持,318家投资方含泪止损退场;

逾期债务本息高达52.55亿元,这就是老牌房地产商华夏幸福当下面临的窘境。
2月23日,融创官网却传出重磅消息,董事长孙宏斌将接手华夏幸福位于浙江省嘉兴市的一宗地块,价值高达10.6亿元!
果然,在中国地产圈,哪里有“白衣骑士”力挽狂澜于既倒的神话,哪里就有孙宏斌活跃的身影,他任何时候都是赌性难改。
要说华夏幸福的危机,始于环京市场的折戟,爆发于激进的扩张战略。
近几年来,由于环京市场的折戟,华夏幸福董事长王学文开始不断加大对长三角、长江经济带、粤港澳大湾区等外部区域的投资力度;

与此同时,前期运作的产业新城需要继续追加投入,导使华夏幸福的资金压力陡增。
2020年三季度末,扣除预收账款后,华夏幸福总债务余额约为2900亿,已逼近3000亿大关。

三季报显示,华夏幸福短期借款和一年内到期债务共计人民币940.2亿元,而期末货币资金仅仅剩下386.09亿元。
在资金面不断恶化的同时,华夏幸福2020年的拿地金额,竟然依然高达283亿元;

与之形成鲜明对比的,是华夏幸福近千亿的债务缺口,以及如今账面上区区8亿元的可动用资金。
可以想见,随着地产融资政策的持续收紧,华夏幸福对于“钱”的渴望,如今已经窘迫到了什么程度。


大赌伤身,莫过于王文学;小赌怡情,莫过于孙宏斌。
从绿城,佳兆业,到万达,到泛海,环球,一直到今天的华夏幸福,孙宏斌一路并购而来的项目,盘子有大有小;

但是对于孙宏斌而言,“小赌怡情”的意味非常浓厚——几乎都是清一色;

都是拥有大量可售项目、只是资金链出现问题的优质资产。
从绿城开始,被孙宏斌吞下的资产,基本都能在很短的时间内变现成功,而且孙宏斌一直都是分布建仓与操作,几乎从不“一把梭”;

只有在前一个项目见到效益了,才会考虑下一个资产包的收购,有进有出,实现并购与卖出的良性循环。
常常为人忽视的一点是,孙宏斌还是个不折不扣的财技高手——这也帮助了他在规则之内,尽可能消除“赌博”过程中产生的不确定性。
可以看到,只要是融创规模稍大一点的并购,孙宏斌几乎都会在谈判桌上做好功课;

譬如分批付款、提前变现,或者反向担保贷款等等。
一个非常鲜明的例子。

在并购绿城一案件中,孙宏斌仅仅用33.72亿的原始资本,就撬动了价值225亿的杠杆;

很多宋卫平盘不活的资产,被孙宏斌在短短的3个月内就处理掉了;

以至于宋卫平在事发后非常后悔,想要取消和孙宏斌的交易。
至于孙宏斌收购万达的76个酒店和13个文旅项目,一度也被媒体抨击为不折不扣的接盘侠;

但事实上孙宏斌收购万达的资金,很大一部分来自贷款,融创的资金压力其实并不高。

另一方面,孙宏斌收购的万达项目,两年后就已经卖掉了1600亿;

旗下还有大量的可售库存,从效果上来看可以说是超出预期的。
不出意外,本次孙宏斌驰援华夏幸福王文学的案例,也将成为孙宏斌“小赌怡情”路线上的经典代表作之一。
一方面是因为,随着近期集中供应住宅用地新政的发布,孙宏斌选择在此时此刻出手,具备了充足的套利空间。
一年只有三次抢货机会,优质的地块必然面临着激烈的博弈,未来的价格走势易涨难跌。

而华夏幸福出售给融创的地块,显然居于此列。
资料显示,去年华夏幸福经过199轮竞价,以10.6亿元的代价才能拿下这块嘉兴南湖区商住用地;

楼面价10040元/平方米,溢价率47%。
如今,这块到手的肥肉到了孙宏斌手里再杀一波价,孙宏斌无论是继续自持,还是寻找合适机会出售,都将实现较大的资产增值。
其次,我们可以发现融创本身的运营规划中,就涉及到了文旅项目等布局。

这块地对于重心仍旧位于一二线城市的融创而言,可能会有比较好的操作空间。
据悉,这块华夏幸福高价竞拍而来的地,周边没有其他相关项目,对于融创而言会是一个干净的“壳”;

而且该地块去年的土地出让文件曾显示:西南侧预留开敞广场空间,集中配建建筑面积不小于13000平方米的邻里中心;

包括地上建筑面积不小于3000平方米的社区服务中心、地上建筑面积不小于6000平方米和地下建筑面积不小于4000平方米的商业。

赌桌上难有常胜将军,孙宏斌的赌性,一定程度上也帮助他减少了博弈失败的机率,但并不代表着他就能高枕无忧。
2020年以来,孙宏斌一边说着要给融创“降杠杆”;

一边密集会见地方政府官员,与政府签约合作,在文旅项目上大刀阔斧的向前推进,不得不说仍旧是一种隐忧。
2020年,仅仅是融创与绍兴市文旅集团合作的文旅开发项目协议,总投资金额就高达100亿元。
这,似乎又会让好不容易“瘦身”下来的融创回归以往的重资产发展模式;

要知道,仅仅这一个项目的投资金额,就相当于融创中国2019年归母净利润的38%。

一旦这个项目宣告失利,孙宏斌要卖掉多少套房子才能补上这个坑?
众所周知的一点是,文旅业务投资成本高,回报周期长,这也是资金链绷紧的万达几近全盘放弃的原因之一。
截止2019年年底,融创文旅的总资产已达1001亿,总负债为224.7亿, 营收为28.5亿;

可见近年来融创存量的文旅项目,并没有达成预期中的经济效益。
孙宏斌过往案例中使用的“低价接盘”模式,对于文旅产业能否彻底行得通?在这里也要打上一个大大的问号。
从收购万达文旅的经验来看,孙宏斌并没有能够成功盘活旗下的文旅资产,仅仅是获得了价格相对比较优惠的土储而已;






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