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融创孙宏斌：一个美国人的中国式赌注

新时代企业家 · 公众号 · · 2021-04-14 21:00

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来源|商业大咖社（ID:hua-mt）

作者|华祥名

孙宏斌，美国籍，年少得志，成为柳传志身边红人，却因内部争斗锒铛入狱；

此后创办顺驰地产，因为激进扩张，陷入破产危机；创立融创地产，继恒大之后一跃而成为中国新晋“地王”掌舵人……

当年他以165亿砸向贾跃亭的乐视网，最终分文未归，融创受到牵连死伤惨重；

孙宏斌的跨界豪赌失败，一时间成为了全中国的笑柄。

从身陷牢狱泥沼，到如今的千亿地产富豪，孙宏斌更像是个放浪形骸，一掷千金的赌徒。

这个美国人，真能成为中国房地产业的常胜将军吗，真能扮演中国楼市最危险的搅局者吗？

房地产业“江河日下”，融创老板孙宏斌的赌性却“与日俱增”——

2月1日，孙宏斌斥资8.17亿元，接手大连市一个烂尾8年多的住宅项目君临天下！

2月11日，孙宏斌旗下的融创瑞祥斥资14979.8407万元，入股愿景明德10%股份，跃升成为该公司的第四大股东！

2月23日，孙宏斌决定从华夏幸福董事长王文学手中，接下位于浙江省嘉兴市的一宗地块，价值高达10.6亿元！

一个月三宗交易，孙宏斌又砸了数十亿的“赌本”下去。

孙宏斌做企业，从来都是大开大合，跌宕无常，若以一个字来概括孙宏斌的传奇人生经历，那就是“赌”。

因为“好赌”，孙宏斌三条红线全踩，为融创中国加上了有史以来最疯狂的杠杆；

5700多亿的销售额，3万亿的土储，硬生生“买”出了一个庞大的地产帝国。

因为“乱赌”，孙宏斌壮士断腕，投资给山西老乡贾跃亭的165亿都打了水漂后，孙宏斌含泪对投资者坦言，经历了“这辈子最大的遗憾”。

只是现在，他还能像以前一样赢得酣畅淋漓吗？

地产调控愈演愈烈之际，一大波曾实力凛然的地产开发商，纷纷倒在了夕阳晚景之中。

股价三天暴跌22.55%，大股东连续遭遇被动减持，318家投资方含泪止损退场；

逾期债务本息高达52.55亿元，这就是老牌房地产商华夏幸福当下面临的窘境。

2月23日，融创官网却传出重磅消息，董事长孙宏斌将接手华夏幸福位于浙江省嘉兴市的一宗地块，价值高达10.6亿元！

果然，在中国地产圈，哪里有“白衣骑士”力挽狂澜于既倒的神话，哪里就有孙宏斌活跃的身影，他任何时候都是赌性难改。

要说华夏幸福的危机，始于环京市场的折戟，爆发于激进的扩张战略。

近几年来，由于环京市场的折戟，华夏幸福董事长王学文开始不断加大对长三角、长江经济带、粤港澳大湾区等外部区域的投资力度；

与此同时，前期运作的产业新城需要继续追加投入，导使华夏幸福的资金压力陡增。

2020年三季度末，扣除预收账款后，华夏幸福总债务余额约为2900亿，已逼近3000亿大关。

三季报显示，华夏幸福短期借款和一年内到期债务共计人民币940.2亿元，而期末货币资金仅仅剩下386.09亿元。

在资金面不断恶化的同时，华夏幸福2020年的拿地金额，竟然依然高达283亿元；

与之形成鲜明对比的，是华夏幸福近千亿的债务缺口，以及如今账面上区区8亿元的可动用资金。

可以想见，随着地产融资政策的持续收紧，华夏幸福对于“钱”的渴望，如今已经窘迫到了什么程度。

大赌伤身，莫过于王文学；小赌怡情，莫过于孙宏斌。

从绿城，佳兆业，到万达，到泛海，环球，一直到今天的华夏幸福，孙宏斌一路并购而来的项目，盘子有大有小；

但是对于孙宏斌而言，“小赌怡情”的意味非常浓厚——几乎都是清一色；

都是拥有大量可售项目、只是资金链出现问题的优质资产。

从绿城开始，被孙宏斌吞下的资产，基本都能在很短的时间内变现成功，而且孙宏斌一直都是分布建仓与操作，几乎从不“一把梭”；

只有在前一个项目见到效益了，才会考虑下一个资产包的收购，有进有出，实现并购与卖出的良性循环。

常常为人忽视的一点是，孙宏斌还是个不折不扣的财技高手——这也帮助了他在规则之内，尽可能消除“赌博”过程中产生的不确定性。

可以看到，只要是融创规模稍大一点的并购，孙宏斌几乎都会在谈判桌上做好功课；

譬如分批付款、提前变现，或者反向担保贷款等等。

一个非常鲜明的例子。

在并购绿城一案件中，孙宏斌仅仅用33.72亿的原始资本，就撬动了价值225亿的杠杆；

很多宋卫平盘不活的资产，被孙宏斌在短短的3个月内就处理掉了；

以至于宋卫平在事发后非常后悔，想要取消和孙宏斌的交易。

至于孙宏斌收购万达的76个酒店和13个文旅项目，一度也被媒体抨击为不折不扣的接盘侠；

但事实上孙宏斌收购万达的资金，很大一部分来自贷款，融创的资金压力其实并不高。

另一方面，孙宏斌收购的万达项目，两年后就已经卖掉了1600亿；

旗下还有大量的可售库存，从效果上来看可以说是超出预期的。

不出意外，本次孙宏斌驰援华夏幸福王文学的案例，也将成为孙宏斌“小赌怡情”路线上的经典代表作之一。

一方面是因为，随着近期集中供应住宅用地新政的发布，孙宏斌选择在此时此刻出手，具备了充足的套利空间。

一年只有三次抢货机会，优质的地块必然面临着激烈的博弈，未来的价格走势易涨难跌。

而华夏幸福出售给融创的地块，显然居于此列。

资料显示，去年华夏幸福经过199轮竞价，以10.6亿元的代价才能拿下这块嘉兴南湖区商住用地；

楼面价10040元/平方米，溢价率47%。

如今，这块到手的肥肉到了孙宏斌手里再杀一波价，孙宏斌无论是继续自持，还是寻找合适机会出售，都将实现较大的资产增值。

其次，我们可以发现融创本身的运营规划中，就涉及到了文旅项目等布局。

这块地对于重心仍旧位于一二线城市的融创而言，可能会有比较好的操作空间。

据悉，这块华夏幸福高价竞拍而来的地，周边没有其他相关项目，对于融创而言会是一个干净的“壳”；

而且该地块去年的土地出让文件曾显示：西南侧预留开敞广场空间，集中配建建筑面积不小于13000平方米的邻里中心；

包括地上建筑面积不小于3000平方米的社区服务中心、地上建筑面积不小于6000平方米和地下建筑面积不小于4000平方米的商业。

赌桌上难有常胜将军，孙宏斌的赌性，一定程度上也帮助他减少了博弈失败的机率，但并不代表着他就能高枕无忧。

2020年以来，孙宏斌一边说着要给融创“降杠杆”；

一边密集会见地方政府官员，与政府签约合作，在文旅项目上大刀阔斧的向前推进，不得不说仍旧是一种隐忧。

2020年，仅仅是融创与绍兴市文旅集团合作的文旅开发项目协议，总投资金额就高达100亿元。

这，似乎又会让好不容易“瘦身”下来的融创回归以往的重资产发展模式；

要知道，仅仅这一个项目的投资金额，就相当于融创中国2019年归母净利润的38%。

一旦这个项目宣告失利，孙宏斌要卖掉多少套房子才能补上这个坑？

众所周知的一点是，文旅业务投资成本高，回报周期长，这也是资金链绷紧的万达几近全盘放弃的原因之一。

截止2019年年底，融创文旅的总资产已达1001亿，总负债为224.7亿，营收为28.5亿；

可见近年来融创存量的文旅项目，并没有达成预期中的经济效益。

孙宏斌过往案例中使用的“低价接盘”模式，对于文旅产业能否彻底行得通？在这里也要打上一个大大的问号。

从收购万达文旅的经验来看，孙宏斌并没有能够成功盘活旗下的文旅资产，仅仅是获得了价格相对比较优惠的土储而已；

融创孙宏斌：一个美国人的中国式赌注

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