赵燕菁：新城快速崛起的同时，老城在迅速衰败

内容来源：经济观察网

作者：中国城市规划学会副理事长、厦门大学教授赵燕菁

1

— 史无前例的城市崛起 —

大家可以看到，中国十分之一的城市是老城，十分之九都是新城，这就是过去30年的城市化进程。

这十分之一的老城和十平方公里建筑面积意味着什么？意味着 即使今天城市化，或者2015年的城市化停止，我们也可以把全中国74%的城市人口装进去 ，如果按照现在的平均用地来算，大概可以装进87%的人口，虽然现在的城市化只有56%点几，但 实际上我们的空间城市化远远不止 。大家看到很多鬼城，空城，现在已经建的还没有住进去，很快就填满，这是中国独有的特色。

中国改革开放的时候，中国城市化水平大概是春秋战国时期的城市化水平；我大学毕业的时候，中国的城市化水平23%，相当于南宋时期的城市化水平（南宋时候是22%）；经过几十年的增长，现在大概是56%。 大概2011年时候中国城市人口历史性的超过农村人口，进入城市人口总量大约相当于发达国家城市人口的总和 ，所以无论从世界角度，还是从历史角度，这几年的增长应该都是史诗般的增长。

我经常跟人家说，即使中国城市化明天就停止了，也不能说失败，这也是一个很大的成就，这一代人应该非常非常自豪，毕竟在这么短的时间之内，我们把几千年的活都给干完了。

2

— 新城快速崛起的同时老城在迅速衰败 —

但昨天的成功并不意味着明天一定会成功。大家可以发现， 城市建成的时候都很新，很快，很成功，这种城市并不少，世界上都很多，但是运营起来效果差很多 。所以大家可以看到新加坡六十年代建的祖屋和香港六七十年代建的房子，城市一旦开始运营管理，这效率就差远了。不同制度会产生不同后果，所以今天中国建设非常光鲜的小区，非常光鲜的各种基础设施，30年以后还会不会这么好？这是一个问题。

问题到底出在什么地方？我觉得在中国新城快速崛起的同时，大家没有注意到我们老城在迅速衰败。

厦门的老房子都是非常好的房子，在老区里，区位非常好，地价也非常好，但没人用。我们家在北京月坛，也是非常好的区位，以前是水电部大院，现在变得一塌糊涂，楼道里全是小广告，比我小时候住的时候差多了。 这30年是一个不断衰败的过程 ，大院基本变得没法看。大家可以看看北京的老区是什么样。北京有两个城市，一个越来越现代化，越来越发达，另一个却越来越衰退。所有的城市都是这样，厦门也是如此，厦门不仅是老城衰败，鼓浪屿也在衰败。

3

— 产权细碎化是导致城市衰老的内因 —

为什么出现这个原因？

我认为 中国城市衰败是一个内置问题 。一个人只要有衰老基因在，早晚会变老，那这个基因是什么，一定得找出来，如果找不出来，今天所有建设得非常漂亮的高楼大厦早晚有一天也会变成不断衰老破败的城市。

我个人观察，问题出在 中国所有的物业都有一个产权不断细碎化的过程，只要产权细碎化，物业就一定会衰败 。

4

— 产权细碎化的三大因素 —

如果中国产权制度的基因不解决，中国的城市早晚也会重复这些问题 ，建成后过几年没办法再拆掉再重建。

产权怎么细碎化的？我想到几个是我们现在特有的：

☑ 整个产业由于各种原因 切割交易 。比如一整个大楼，我们会把一个楼分成好几个单元来售卖，这就是我们现在的住房出售的主要形式，只要开始分层出售，分单元出售就会造成产权细碎化的道路，就会走上产权衰败的道路。

☑ 只要有 公摊 ，每人都有一票否决权。

☑