突发！房企变相融资彻底围堵！并购贷款须严格穿透、禁止投应收款类模式

声明 | 本文解读部分作者为金融监管研究院副院长 刘诚燃 ，院长 孙海波； 研究员 常淼 。欢迎个人分享转发，谢绝媒体、公众号和其他网站转载。

今天（2018.1.31），两地同时收紧了房企融资！ 房企融资如惊弓之鸟，监管任何风吹草动都会紧扣金融机构及其从业者的心弦；监管当局明显加快学习新业务模式，围追堵截明显一月一进度！

【河南】

根据河南银监局监管员最新指示精神，当地最近监管标准口径如下：

1、 不得向房企发放流动资金贷款 ；房地产类 只认“四三二”的项目标准 ；

2、 禁止 投资房地产类公司的 应收账款模式 ；

3、 应进一步细化 各个项目的合规性分析， 从严把控。

【上海】

据悉，上海银监局发文规范并购贷款业务。要求并购贷款投向房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的 ，应按穿透原则管理，拟并购土地项目应完成在建工程开发投资总额的25%以上。

同时，并购贷款 不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金 ，防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金， 保证贷款资金不被挪用 。

关于部分银行暂停开发贷的传闻笔者不能确定，至少这并不是普遍现象，但对房企拿地的各类变相融资，从监管层的围堵，所有银行和信托都必须严格执行。尽管目前只是部分地方监管局的要求，但笔者认为上海局具有一定风险标的作用，此前2017年4月29日对招商银行上海分行自营资金通过信托投放资金用于拿地的处罚，也是业内第一单，后续基本各地监管全面铺开执行。

结合此前地方银监局对表外理财资金违规流入房地产相关项目开罚单（具体参见《 首单！银行理财因违规投向房地产被罚，监管保持高压！ 》），整个房地产融资监管高压态势非常明显！

本文纲要

一、上海银监局管控并购贷款业务

二、房企借道并购贷款/并购基金模式受阻

三、银行信托私募房地产融资监管态势

四、多张罚单剑指理财违反宏观调控政策

一、上海银监局管控并购贷款业务

据悉，上海银监局日前对于规范开展并购贷款业务下了通知，对于投向房地产业及土地项目并购（以土地为主要资产的房地产项目公司股权并购，实质是土地使用权转让）业务提出以下要求：

• 开展并购贷款必须符合《商业银行并购贷款风险管理指引》的原则和条件，并购贷款投向房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的 ，应当按照穿透原则管理，拟并购土地项目应该完成在建工程开发投资总额的25%以上。
  

• 按照穿透原则 评估并购贷款业务的合规性，严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求， 对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款；

• 并购贷款 不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金 ，防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金， 保证贷款资金不被挪用 。

• 完善并购贷款风险控制和贷后管理，做好资金用途监控，对并购贷款业务的合规性和资产价值变化进行检查和审计， 并按照不低于其他贷款种类的频率和标准对并购贷款进行风险分类和计提拨备 。

• 如发现商业银行不符合业务开办条件或违法违规，不能有效控制并购贷款风险的，将采取责令暂停并购贷款业务及行政处罚等监管措施。

这也是监管层针对银行业整体业务趋势的行动。

近期商业银行并购贷款快速增长，而且其中，投向房地产业及土地项目并购，此类并购以土地为主要资产的房地产项目公司股权并购，而其实质是土地使用权转让。

这类并购占比的提高，与《指引》有关审慎发展并购贷款，支持优化产业结构的政策导向不符。

二、房企借道并购贷款/并购基金模式受阻

如此一来，原来房企利用并购贷款或并购基金进行融资的模式再度受阻。

（一）并购贷款模式

并购贷款 是指商业银行在并购活动中，向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款和费用的贷款。

并购需要符合《商业银行并购贷款风险管理指引》中的定义，即指境内并购方企业通过受让现有股权、认购新增股权，或收购资产、承接债务等方式以实现合并或实际控制已设立并持续经营的目标企业或资产的交易行为。

其中，境外并购贷款是指：
商业银行为境内并购方企业，通过受让现有股权、认购新增股权，或收购资产、承接债务等方式，以实现合并或实际控制已设立并持续经营的境外目标企业或资产的交易行为。境内并购方包括：1、在境内注册的企业；2、由境内注册企业控股或有实际控制权的境外企业。境外目标主要是指：在境外注册的企业或所在地在境外的资产，包括由境内企业控股的境外注册的子公司，不包括由境外企业控股的境内注册的子公司。

（二）开展并购贷款的要求

开展并购贷款必须符合《指引》规定的原则和条件。

1、对于项目的要求

《指引》第六条规定，“商业银行开办并购贷款业务应当遵循 依法合规、审慎经营、风险可控、商业可持续 的原则”。

第七条规定，“商业银行应制定并购贷款业务发展策略， 充分考虑国家产业、土地、环保等相关政策 ，明确发展并购贷款业务的目标、客户范围、风险承受限额及其主要风险特征，合理满足企业兼并重组融资需求。”

现实中，为了规避常规贷款对房地产项目的制约，部分非房地产企业通过并购方式申请贷款，信贷资金最终用于房企缴纳土地出让金，或者变相置换土地出让金，最终影响了房地产调控效果。

而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规， 拟并购土地项目应当完成在建工程开发投资总额的百分之二十五以上。 对于还处于生地状态下的土地项目发放并购贷款， 这类资金很有可能被挪用至土地出让金缴纳，即便是通过桥方资金先行垫付，也是一种贷款置换行为。

信贷资金应穿透看最终流向。 在银监会1104报表体系中，对于并购贷款行业投向并非是看借款人所属行业，而是看贷款最终实际投向。所以绝大部分涉房地产并购贷款最终投向应为房地产业。按照穿透的原则，此类涉及房地产开发的并购贷款也需要在《房地产贷款风险监测表》中予以反映。

本次上海银监的通知则是 再次强调了穿透核查流向的要求。 即 并购贷款投向房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的 ，都应当按照穿透原则管理，拟并购土地项目应该完成在建工程开发投资总额的25%以上。

同时需按穿透原则 评估并购贷款业务的合规性， 对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款； 亦 不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金 ，防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金， 保证贷款资金不被挪用 。

2、对于银行的要求

《指引》第五条则规定，开办并购贷款业务的商业银行法人机构应当符合4个条件：

• 一是有健全的风险管理和有效的内控机制；

• 二是资本充足率不低于10%；

• 三是其他各项监管指标符合监管要求；

• 四是有并购贷款尽职调查和风险评估的专业团队。

相对要求并不高，达标比较容易。

《指引》第十六条还要求，尤其是并购方与目标企业存在关联关系，或并购方与目标企业受同一实际控制人控制的情形，则应该纳入统一授信管理，受到集团客户授信集中度不超过资本净额15%的要求。未来还会受到商业银行大额风险暴露的制约，尤其需要穿透各类资管计划和ABS识别底层融资人信用风险，并加总计算15%集中度。

（三）表外业务亦应严格遵守宏观政策

从近期各方的监管口径看，银行开展业务应严格遵循各领域的信贷政策， 无论资金来源是表内或表外，形式是贷款、理财还是自营投资。

并购基金模式因而也将收到冲击。

如上图，在有限合伙企业中，投资安全性较高的优先级LP份额，一度成为商业银行参与并购基金的主流方式。

但如今在非标围堵和违反宏观调控政策，尤其时房地产行业政策的理财业务，监管力度也在日渐上升。包括但不限于：

• 直接或变相为房地产企业支付 土地购置费用提供各类表内外 融资；

• 以自身信用提供支持或通道；

• 向“四证”不全、资本金未足额到位 的商业性房地产开发项目提供融资。

等等，都是监管重点查处的问题。这样以来，即使是使用银行理财资金参与并购基金，如果最终投向不符合监管要求或宏观政策要求，还是会有较高的合规风险。

三、银行信托私募房地产融资监管态势

（零）银监会对房地产贷款的分类

从最基本的狭义“房地产贷款”分类来看，银监会将房地产贷款分为开发贷和购房贷。同时将下面的融资类型都纳入进来。

• 房地产贷款

可以初步分为房地产开发贷款和购房贷款。

其中，房地产开发贷款是指发放给房地产开发商用于地产及（或）房产开发、建设的贷款，又可分为地产开发贷款和房产开发贷款。

• 地产开发贷款

是指填报机构发放的专门用于地产开发的贷款、且在地产开发完成后计划收回的贷款。

值得关注的是，财综[2016]4号文规定“自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款”，土储部门作为借款主体的地产开发贷款会逐步清零。

而土地储备包括收购、征用、储备、地产开发、出让等一系列过程，因此土地储备贷款不等同于地产开发贷款。

同时，财预[2017]62号文已明确，地方政府不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务。这就彻底封杀了地方政府向银行、乃至其他任何机构举借土储贷款的可能。

• 房产开发贷款

指发放的房屋建设贷款，包括在土地开发阶段发放的、计划在房屋建设阶段继续使用的贷款。

言外之意，贷款如果覆盖地产开发和房产开发全过程，应统计为房产开发贷款。房产开发贷款中除去住房开发贷款和商业用房开发贷款以外的贷款统计为[1.2.3其他房产开发贷款]。

• 购房贷款

是指填报机构发放给个人或企业用于购买住房和商用房的贷款。

（一）银行表内融资

1、封闭式项目融资

“四三二”：即符合“四证齐全”；房地产开发项目资本金比例要求：保障性住房和普通商品住房项目20%，其他项目25%；以及拥有“二级开发资质”的要求（此处虽然没有明文，但实际多数银行会参考信托要求执行）。

其中，30%的资本金比例虽然从国务院文件设置了25%。但微观层面上，各家银行其实普遍要求在20%-35%左右。因为 银发[2007]359号规定商业银行禁止对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%，或未取得四证的项目发放任何形式的贷款。

同时该文禁止商业银行对于对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业发放贷款。

值得注意的是，对于发放传统房地产开发贷款的银行而言，要审核项目资本金的 真实来源 并不容易。因为对于银行，是否存在其他资管或其他上下游企业变相融资挪用，识别手段相当有限。

银监会近期新规中，主要还是强调了对于违规操作的防范：

2、流动资金贷款

2007年的《银发[2007]359号-关于加强商业性房地产信贷管理的通知》已经规定：

商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

（二）银行理财

银行理财需要严格比照自营贷款管理。即不得向房地产等行业领域提供融资。 在2017年银监会监管风暴中，监管也是重点检查通过理财进行房地产融资中的问题：

1.是否存在通过同业业务和理财业务或拆分为小额贷款等方式，向房地产领域提供融资。

2. 是否存在同业投资和理财投资非标资产未严格比照自营贷款管理，资金违规投向房地产。

事实上，早在2016年11月，银监会就已经下发了《银监办便函[2016]1846号-关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，要求检查理财资金投资管理情况：

-是否比照自营贷款管理的要求，强化对银行理财资金投向房地产领域的监督管理；

-是否存在理财资金违规进入房地产领域的问题。

（三）信托渠道

见下图：

在2017年监管风暴中关于 信托房地产融资的监管检查 中，银监会进一步明确下面的违规行为：

（1）通过 股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权 等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务。

（2） “股+债”项目中存在不真实的股权或债权 ，是否存在房地产企业 以股东借款充当劣后受益人 的情况，以 归还股东借款名义 变相发放流动资金贷款。

（四）私募基金融资

1、主要限制与非限制领域

对于通过私募基金融资，目前

• 热点城市非普通住宅项目

• 非热点城市普通住宅项目（非流贷，非拿地）

不受备案四号第一条限制。

私募资管计划投资房地产项目，若不属于16个热点城市普通住宅项目，以及资金用途符合规定的，在符合其他备案条件的前提下，房地产项目也可以备案通过的。

对于符合要求的房产项目，备案4号要求管理人应详细披露融资方、项目情况、担保措施等信息，并且应当完善资金账户管理、支付管理流程，加强资金流向持续监控，防止资金挪用。

2、资金流向限制

核心要区分房地产企业融资和房地产项目融资；区分热点地区和非热点地区。

一般而言，监管也 不能一味打压房地产项目融资功能 ，因为房地产项目融资本身其实是供给侧改革中调供给的一个重要环节，否则下一个周期的供给大幅度下降反而刺激新一轮房价反弹。

3、房地产开发项目的四三二

其实该监管要求主要是银监会和国务院的文件规定。目前包括银行表内贷款、表外理财、信托计划房地产融资都必须符合 或参考 上述“四三二”要求。

证监会体系的监管文件并未提及四三二的要求，所以笔者认为，理论上，不满足四三二也可通过私募资产管理计划向非热点城市房地产项目提供融资。

但如从严审核，且资管计划合同明确约束资金流向需要满足四三二，也有资金监管账户，那么笔者认为方能符合备案4号第三条的限制性规定。

4、 补充流动资金

基金业协会只是排除了“土地价款和补充流动资金”两项用途，有人揣测这可能意味着，通过其他名义给房地产企业融资是没有问题的。

但需要注意，“补充流动资金”是一顶很大的帽子，有广阔的解释空间。现实中如何起草私募资产管理计划合同的问题最为急切。

针对非热点城市的房地产项目融资，笔者认为保守起见，至少应明确约定实际项目用途和资金监管帐户等措施。

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四、多张罚单剑指违反宏观调控政策

在近期的处罚案由中，一个趋势不得不引起我们的关注： 近期对于违 反宏观调控政策相关业务的处罚的数量正在上升。

除了我们在前文中提到的今年1月12日，广西银监局的【桂银监罚决字〔2017〕17号】就针对中信银行南宁分行 “违规为房地产开发企业缴交土地出让金提供理财融资” 的违规现象罚款人民币40万元， 是首张明确将理财违反国家宏观政策列为案由的罚单。