写在前面：近两年来，随着上海房价的大幅攀升，房产引起了人们的广泛关注，成为了茶余饭后、微信群、朋友圈里的热门话题。
我和家人在这两年里，也一起真切感受并参与了这一场房地产的盛宴。此时——17年的6月底，长达一年半载的看房、买房、置换的历程终于告一段落。留下此篇小文，为了纪念这段经历、日后可以回顾得失、也分享一些个人看法。
每个人思路不一样、操作也会不一样，先说明一下个人立场和买房目标。
关于多空的个人观点
我是多军、坚定看多上海房价。
即便过去一年多来调控层出不穷，限购、限贷、限售、限价、限网签、限赠予、限更名、限学历、限地价、限商住——调控套路，满满一个“限”字，我依然坚定看多——
调控只是调整了涨幅和节奏，并没有改变涨的趋势
。其实，调控阻挡了需求、降低了杠杆，实实在在地化解了暴涨后下跌的风险，让资产质量得到了很好的检验，严厉调控下依然坚挺的上海房价也证明了资产质量的优异。
眼光放在长期趋势，不要对“短期波动”耿耿于怀。
2017上海房价的“底”在哪里
调控层层加码以后，
很多人会问：“上海房价会不会跌啊？”、“万一像日本、香港那样崩溃怎么办？”、“价格底部大概是多少啊？”……
这说明对于“价格底是多少”这个问题，还是有很多人关心的，关心的人越多，越说明不容易“跌”吧。
调控深化后，也确实出现了次新房卖不掉、甚至老破小也卖不掉的状况，二手价格开始逐步松动了，以同板块一手房均价为基准，开始理性回归。
考虑到
新房目前
有条件的“低开”
（比如限制付款时间、“挑客户”不允许组合贷），二手房税费中介费又较高，个人斗胆做个猜测，
在有一手房的板块，
次新二手房的价格底大概等于一手房均价乘以1.08。
如果某一手楼盘的均价是5万，则该区域二手次新房到手价格应该不会跌破5.4万。
既然价格有底、也较为平稳，
那么17年应该是一个难得的
置换窗口期。
个人买房的目的是什么
为了避险和保值
。怕误导刚需，建议刚需不要往下看了，因为刚需要考虑的重点是生活便宜、子女教育，而我考虑的基本不是这些。这两年实体经济太差了，而M2又以令人窒息的速度增长着。身处这样的环境，
如果没有负债，有点恐慌。
买房是为了长期做房东，这和买股票也完全不一样。
我是如何选择项目的
在选择具体项目上，我可能会考虑的比较多，总结一下主要是以下因素：
1、外环内。
能不出外环就不出外环，
外
环里快没有新房了。
中心城区土地级别示意图
2、（相对的）小户型。
如100p的3/2/2、130p的4/2/2。
房价上涨后的一个趋势是先满足功能性，再考虑舒适度，紧凑户型容易接受（盘）。
3、精装修。
尽量买精装修的，
无论是投资还是自住，都是精装修更好。
4、轨交房。
轨交1.5公里内。
5、总价段。
总价400w到600w
，上海这个区间的购买力很强，是刚需或首次改善的主力区间，
如果三五年后要出手也会相对容易。
6、租售比。
上海租售比普遍2%不到，但如果低于1.4%，还是要小心。
7、有规划。
意味着虽然现在是一片空白或者刚刚起步，但发展前景是看好的。
8、好价格。
除土豪外，买东西都是追求高性价比的。买过一手的人都知道，一个小区一手的的价差可能很大、而三年后变成二手则价差其实不大。如果开盘时比均价便宜10%买入，意味着比邻居更安全，而现实往往是买了直接赚10%。这就是为什么开盘时买比持续销售时买要划算的道理。
另外，如果二手和一手比价格，是要乘个税费系数的，大致是1.08。
9、无明显缺点。
顶底、厌恶设施、噪音污染等明显缺点的排除。
根据以上这些考虑因素，在每次看房时，我都会问自己这样的问题：
这个房子在外环内吗？是小户型吗？装修怎么样？轨交站有多远？总价段多少？租售比如何、是否好租？板块有什么规划？价格好不好？有明显缺点吗?
——相信根据这些原则来选择，未必买到最好的，但把不好的排除掉是绰绰有余了。
选择具体项目的考虑因素很容易总结，但是如果看错大势、一直等待，
考虑越多只能错过越多，买房是个越等待就要走得越远的过程。
实践出真知，多实地看房自然能选到逞心如意的好房子。
复盘最近一年多来的看房和买房实践
15年底～16年春节前，市场回暖。
在15年11月，感受到了市场回暖了，我开始了看房之路，利用周末的时间，有空就去看看。由于市场上高性价比的二手“笋盘”几乎绝迹，
所以我很早就放弃了二手房，专注一手房。
1、新江湾的盛世御珑湾。
户型很好、房间很大，因为
开发商把所谓的“空中花园”改成了“房间”，
我相信你已经秒懂了。但这个楼盘口碑一般，装修质量也堪忧，大问题没有，买了还是划算的。
只能说大胡建的开发商，就是比较拼啊。
当时均价5.5，后来到7.8。刚开始看房，家人思想还没有统一。
2、顾村的金地天地云墅。
金地的户型给我留下深刻影响，几乎有口皆碑。外立面也是很漂亮，金地的褐石系列。
最大缺陷是轨交在3公里开外，
这不符合我的选择标准，外环外也不符合。当时均价3.3，后来到了4.1，但似乎很难买到。
16年 3.25新政后市场进入观望期，6月开始又回暖。
16年2月、3月春节后，很多人开始抢房子，一手房价明显跳涨了。一直到3月底调控政策出台，外地人要连续5年缴社保才能买房，市场才算消停下来。4月、5月，市场陷入观望期，价格也比较稳定，短期趋势还不明朗。
大概6月开始，可以明显感受到市场又回暖了，被压抑的需求蠢蠢欲动。于是，在买还是不买的问题上，我和家人也终于达成一致！买买买！
而且当时，是可以拿到3成首付、9折贷款利率优惠的。
3、南大的招商中环华府。
外环内，小户型、精装修、轨交1.2公里，总价500到600
，租售比估计1.4%，板块发展值得期待，
当时看性价比并不特别突出，只是再找个性价比更高的似乎也并不容易。
后来，招商开了二期、三期，几乎都是日光，因为限价，价格几乎没涨，但热销足以证明市场的认可。南大的拆违速度，让人感动；南大的轨道交通，也会快速发展。
4、南大北面的滨江公园壹号。
16年8月、9月上海进入抢房的高潮期，民政局每天大排长龙、忙得不可开交。一个偶然的机会去看了滨江公园壹号。
当时滨江公园壹号报价均价6.5，所以我只能看看，也只想看看。
滨江也是大场板块，亮点是
五恒系统、豪华装修、一流物业、将来有双轨交、户型也没有缺点。
装修质量没人说不好，可惜估计要降标了。
五恒系统，见人见智了，个人觉得很新颖、很特别，非常不错。物业费比较贵，但贵有贵的道理，无论投资、自住都是有利的。这项目本来是想高价的，6万起步。可惜赶上调控周期了，预售证拿不到、价格批不下来，涉嫌偷的面积估计要拆掉，开盘开不出，
后面的故事大家都知道了。
16年 11.28 新政后出现了部分一手房低于周边二手的情况，但有些新盘却也死活不开了。
时间到了16年11月底，新的调控政策出台，认房又认贷、二套首付必须七成。
（后台回复
#购房资格#
复习文章《最新上海买房限贷|限购|税费|普通住宅认定速查表》）这个严厉的政策使得许多人都直接退出了市场，没有银行信贷的支持，靠自有资金支付七成首付，这对大多数人来说是个过高的门槛了。
另外，出现了一个现象，就是
一手房价格低开，部分售价低于周边二手。
16年12月
招商花园城
开盘，价格很亲民，买到都说划算、感觉捡到皮夹子了。（《住在上海》公众号后台回复
#招商花园城#
复习当时的开盘情况和价格）这让我感到触动，爸妈有一套老破小价格一路上扬，单价达到5万多，总价310万，而一手却越卖越便宜了，这好像不太合理吧？滨江公园壹号的销售告诉我，97平的322户型，估计500万就能买到。
卖价格高企的老破小，再凑200万，买越来越便宜的滨江公园壹号，划算吗？个人认为是划算的。
200万有办法凑到吗？方法还是有的，比如抵押贷款。可是滨江公园在17年1月落位后，死活不开盘，于是就到周边的保利熙悦兜了一圈。。。（复习《住在sh》写滨江的一篇文章👉
开发商欺骗承诺落位在先，却迟迟不开盘
）
5、南大的保利熙悦。
看了滨江，再看保利，对保利不太公平。客观地说，保利是个优质楼盘，定位精准。
地段、户型、轨交、装修、性价比，都没有问题。小区500米外有个墓地，介意不介意，见仁见智了。
网签情况可以看出，保利熙悦销售非常好，去化85%左右了。（后台对话框回复
#南大#
看同样是南大业主原创测评的三兄弟楼盘。）
等滨江等到吐血，5月初新政要求认筹数大于房源数，需公证开盘，决定不等了。
等滨江真的等的要吐血了，落位准业主群里都炸了，尤其在17年5月初开盘需公证摇号的规定出台后，因为落位的效力算不算数，大家都没有底了。
深刻感受到，调控大环境下，还是招保万金这种大开发商比较靠谱！南大三兄弟的招商生了三胎，保利也二胎了，万科翡翠公园、万科海上传奇、还有金地的几个项目，各种开开开。等滨江的、龙湖的、世茂的都只能干瞪眼，
有的等了一年，有的首套硬生生等成了二套，有的老房子卖了快一年了但新房子还没开盘。
等待总是有期限的，吊死在一棵树上不是明智的选择。
听房产群里有人称赞嘉定新城的金地世家叠墅，我抱着去看看热闹的心情走出了外环、来到了郊环。。。
6、嘉定新城的金地世家叠墅。
世家是一个非常不错的叠墅产品，说说几个鲜明的特点：1、产品本身是
叠墅
，在嘉定新城也是比较
稀缺
的。
2、得房率88%、
送阁楼和地下室，上叠阁楼很大而且比较规则，地下室可以储物，
实际使用面积约170平。
买到更多使用面积比豪华装修似乎更好！
3、除阁楼及地下室外，都是
精装修，省下了时间、精力、装修成本。
而叠墅、联排类产品一般都是毛坯，自己装修各种烦恼。
4、轨交600米，步行实测约7分钟。
人民广场坐轨交大概1个小时到达嘉定新城站，还能接受。5、嘉定新城
副中心
的定位、规划也比较强，阿里巴巴创新中心、万达广场都来了，而嘉定图书馆、保利大剧院、大融城、瑞金医院北院等原有配套也已经成熟。（公众号后台回复
#嘉定新城#
看业主原创的板块详细测评）
世家的缺点也是明显的，外环外、郊环线，且总价在郊区也较高了，嘉定的一手楼盘库存也全市领先。如果不是产品足够好，就不要走出外环线了。
回顾了这一年多来的经历，各种曲折和坎坷不值得说，好在还是买到了称心如意的好房子！
后面是漫长的还贷期，努力工作、增加收入，才能更轻松地还贷！一篇小文，留个纪念。
