实探丨今日上市！这只REIT背后有何玄机？

中国证券报 · 公众号 · 证券 · 2025-01-24 07:33

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1月24日，易商仓储物流REIT在上海证券交易所正式上市。

车辆行驶在G2京沪高速昆山段上，一座红色的建筑物跃然眼前，再走近一些，一根根红色柱子和螺旋上升的重载坡道构建的别致造型彰显着古典与现代碰撞之美。随着车辆渐行渐近，“富莱德”的字样也逐渐清晰。

富莱德昆山物流园第三期项目图片来源：易商集团

富莱德昆山物流园第三期项目本报记者张凌之/摄

这里是富莱德昆山物流园第三期项目，它是国内第一座多层重载坡道库，也是华东地区目前最高的物流仓库，共3座层高10.7米的4层周转仓库。它和富莱德昆山物流园一期、二期共同组成易商仓储物流REIT底层资产。2010年，几位从新型基础设施产业服务与投资公司普洛斯出来的年轻人，选择了这里作为他们创业的起点。

经过多年运营，富莱德昆山物流园已经成为国内仓储物流的旗舰项目，而易商集团也成长为亚太区领先的新经济不动产管理公司，以及全球最大的上市地产投资管理公司之一。

位置优越现金流稳定

走进富莱德昆山物流园，这里的租户既有大家耳熟能详的新消费品牌，也有全球知名的高新技术企业。一辆辆满载货物的大卡车，是中国经济的蓬勃脉动。

富莱德昆山物流园新消费品牌本报记者张凌之/摄

富莱德昆山物流园本报记者张凌之/摄

记者在园区了解到，截至2024年6月30日，本项目签约已起租租户共计15个，租户大部分为国际领先品牌，资质优良、现金流稳定，历史未发生违约情况。四大重要现金流提供方所处行业分别为电商、物流、品牌服装、汽车业，历史期已完成多次续约，同时运营管理机构积极储备租赁意向客户，目前储备面积可覆盖租赁面积约3%—5%。而富莱德昆山物流园能与这些知名企业携手，与它所处的优越地理位置密不可分。富莱德昆山物流园位于长三角的核心区域—昆山市花桥镇，这里素有“江苏东大门，苏沪大陆桥”之称，可在一小时车程内达到长三角主要海陆空物流节点，项目紧邻南北大动脉京沪高速，15分钟车程可进入上海绕城高速，区域内公路网健全，多条高速和国道主干道穿过境内，交通十分便利。

昆山市作为中国经济最有活力的县级市之一，承接了来自上海的物流外溢需求。同时，因上海市内的物流物业租金上升，土地供给较紧等情况，大量物流及仓储需求会向昆山溢出。从长三角地区范围来看昆山是仅次于上海的物流市场高地，与苏州相当，甚至在出租率水平上较上海表现更好。

基金管理人、原始权益人保驾护航

易商香港董事总经理、公募REITs负责人曾瑞华介绍，作为易商仓储物流REIT的原始权益人，易商集团深度绑定本项目，自持比例接近40%，坚定地和投资人站在一起，也彰显了易商集团对资产和运营的信心。

易商集团成立于2011年6月，是亚太区领先的新经济不动产管理公司，以及全球最大的上市地产投资管理公司之一，总资产管理规模约1540亿美元，深耕仓储物流资产管理行业，运营管理10支海外REITs及30余支私募基金。

作为这只REIT的基金管理人，中航基金更是派出三位基金经理，为项目与产品运营保驾护航。据中航易商仓储物流REIT基金经理王雨宸介绍，三位基金经理从资产运营管理、财务与风险管理、市场与投资者关系维护三方面进行分工。

一位运营基金经理负责REITs底层资产的日常运营监督与优化。对于仓储物流REITs，密切监控仓库设施状况，安排定期维护与修缮，确保仓储空间高效利用，如合理规划存储布局、提升货物进出库效率；对物流流程进行精细化管理，降低运营成本，包括优化运输路线、提高车辆装载率等，保障资产稳定运营与收益产出。实现资产长期价值增值，为基金收益提供坚实支撑。

另一位运营基金经理负责财务与风险管理，对项目经营过程实施财务监督、检查、协调和指导，建立、健全财务管理的各项规章制度和实施细则并督促贯彻执行；深度分析资产所在行业动态，如关注仓储行业的市场需求变化、竞争格局调整，依此制定运营调整策略，提升资产竞争力与适应性。

一位投资基金经理则负责市场与投资者关系维护，建立与维护投资者关系管理体系，及时回应投资者咨询与关切，定期提供详细运营报告与财务信息，增强投资者信心与信任；收集市场反馈，为基金内部决策提供参考，促进基金持续优化与发展，保障投资者长期利益。

投资价值凸显

易商仓储物流REIT招募说明书显示，易商集团承诺保障本项目2024—2026年三年的净利润，若实际经营与评估预测目标净利润出现差额，则易商集团以自持份额分红金额为限进行补足，这也是目前仓储REITs市场唯一进行原始权益人承诺保障的项目。在未来二级市场价格不变的情况下，力争能够保障2025年项目分派率达5.41%。

在当前物流地产板块承压的背景下，如何确保项目维持较高的现金流分派率？王雨宸说：“要确保园区连续三年保持在4%以上的现金流分派率，需要从多个方面进行综合管理和优化。我们会从增效、降本和风险管理三个方面来着手。”

王雨宸介绍，在增效方面，一是提高出租率，制定有效的市场策略，提高园区的吸引力，以加快出租过程并保持高出租率。例如通过定期举办促销活动或提供优惠政策来刺激租户租赁更多空间。二是优化租金收入，要根据市场情况和租户的支付能力，合理调整租金，确保租金收入的稳定性和增长。与租户建立良好的合作关系，通过及时沟通和解决租金问题，减少违约的可能性，提高租金收缴率。三是探索多元化收入渠道，与租户合作开展联合营销活动，共同吸引更多客户，增加整体收入。

在降本方面，一是控制运营成本，严格审核和控制园区运营中的各种费用，如维护成本、管理成本等。二是加强管理，优化园区的运营管理模式，提高工作效率和服务质量。

在风险管理方面，对园区运营中可能面临的风险进行科学评估，提前对市场风险进行研判，制定相应的应对措施和预案，以降低风险对现金流的影响。