造城者：神话与阴影

记者 侯雯 黄荣 于宁 实习记者 周宇诗 李雪 

新一轮楼市调控近半年，投资客和投机客仍四处出击。2017年一季度，从一线城市、热点城市到三四线城市，房价上涨之声此起彼伏，难以遏制。

今年全国“两会”期间，北京及环京楼市的火热情况受到各界关注。河北省涿州市、涞水县、崇礼县等几个北京购房需求外溢的重点城市相继限购。至此，环京区域限购城市增至9城，其中包括天津市。

从中央高层近期释放的信息来看，遏制房价过快上涨、限制投机需求这一手仍将“硬下去”。正是意识到这一点，各地政府在全国“两会”后纷纷出手限购，加码调控。从房地产业来说，则看到了更具挑战的新形势：2016年楼市“末日狂欢”之后，15亿平方米的年销售面积已达行业大顶。2月初，国务院发文限制国土开发强度，意味着未来土地资源供给势必下降，尤其核心一二线城市，供地计划持续锐减，地价紧随攀升。

中国城镇化进程过半，房地产市场日趋饱和；在地方经济增长的压力之下，政府也从单纯收取土地出让金层面进一步提升需求：房地产开发商不能只会盖房子。

近一年来，监管部门出台的系列政策，也释放出一个明确信号：未来土地资源的获取，将愈发和产业带动能力挂钩。住建部、发改委、财政部在数月前联合提出，到2020年要培育1000个以第三产业为主的特色小镇，其中“产业建镇”被放到了突出位置。

伴随着居民对高房价的焦虑，房地产行业对未来的预期也弥漫着困惑，一些房企快速调转“船头”拓展产业园及特色小镇业务。比如新晋“三千亿军团”（指销售额）的碧桂园发布了“产城融合战略”，号称近五年投资上千亿元于“科技小镇”；绿城集团也公布了“百镇万亿”计划，打算10年打造100个农业小镇，实现万亿元销售。

产业建镇概念的兴起，使一家以“产业新城运营商”为口号的房地产公司——华夏幸福基业股份有限公司（600340.SH，下称华夏幸福），成为业界关注焦点。一拨又一拨的参观团前往河北省廊坊市的固安县城，这是华夏幸福花费15年打造的产业新城“样板间”。这个曾以贫困著名的县城，现在貌似焕然一新。固安县的财政收入从2001年的9000多万元，激增到2016年的80.9亿元，翻了近90倍。

华夏幸福从廊坊市起家，不到20年即跻身全国房企十强。1998年，王文学创建华夏幸福；2002年，与廊坊辖下固安县政府签下60平方公里的委托开发协议；2011年借壳上市；到了2015年，环京房价跳涨，华夏幸福的销售规模飞速膨胀；2016年实现了1200亿元销售额的飞跃。固安产业新城先后入选发改委、财政部的PPP（政府和社会资本合作）示范项目。华夏幸福亦成了资本市场的“大牛股”，市值涨了20多倍。

华夏幸福的产业新城模式，可概括为“以短养长”。“长”即做产业园，帮政府招商，前期重资产投入，耗资数亿元建设基础公共设施；“短”是做房地产，拿地、盖楼、销售，迅速套现，反哺工业园，其销售额中超过八成来自商品房。 但是，在这一二级市场联动、互相套利的开发过程中，华夏幸福也因诸多不同寻常的土地指标获取，土地性质或用途调整，乃至蹊跷的“招拍挂”和各类涉嫌违规售房等问题，受到一些质疑。

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驱车从北京向南行驶，一下京哈高速固安出口，随处可见红色圆形G字图案的固安工业园区标识（Logo），公交站台上贴着醒目的彩色标语：我爱北京天安门正南50公里。

2017年2月20日，一群从武汉等地组团考察的地方政府和企业人士，围住固安规划馆门口。“这里已成为热门景点了。”华夏幸福基业股份有限公司（下称华夏幸福）执行总裁张书峰对财新记者说。外地参观团一来固安，首先会被带到位于大广高速出口的固安规划馆。

造价达1万元/平方米的固安规划馆，总建筑面积1.2万平方米，展厅面积约3100平方米，庞大的沙盘模型和京津冀规划图，闪烁的灯光，激昂的配乐与解说，场面煞是壮观。

规划馆是华夏幸福帮地方政府建造的“城市样板间”，也是其拿下产业园土地的标配承诺：签约当年就能“做一条街砸出动静”，即一座孔雀城，一个城市规划馆，一个产业园区，一个五星级酒店和一座管委会大楼。

凭借固安样板和标配的“五个一”工程承诺，华夏幸福在全国攻城略地，以各种名目签下了100多个产业园项目。而在国家特色小镇战略的东风之下，跟进者纷涌而来。2016年，各地申报的特色小镇多达159个，住建部于当年10月通过了127个，多分布在华东、西南地区等具有资源禀赋的省份，基本具备旅游、历史文化或特色农业等概念。

从概念到投资落地，再到产业繁荣，是一条漫长而充满不确定的路。在今非昔比的房地产格局之下，华夏幸福的产业新城模式有没有可复制性？

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河北省廊坊市，一个在大开发商版图上不起眼的地方，是华夏幸福（600340.SH）的崛起之地，依靠这一个地级城市，这家公司在五年内总资产翻了13倍，销售收入挤入全国房企十强。

2016年，华夏幸福签约销售额突破1200亿元，其中近九成收入来自环绕北京的毗邻区域，大部分集中在廊坊市区及下属区县。住宅业务的销售额则达到了1011.49亿元，占全部销售额的84.06%。

而在过去一年，环京区域房价不断跳涨，廊坊市下属北三县（三河市、大厂县、香河县）及固安、永清等地商品房销售价格普遍翻番，早前低价拿下大量土地储备的华夏幸福获益匪浅。公司创始人王文学在2016年胡润富豪榜中登上河北“首富”，以485亿元身家位列百富榜第22位。

除拿下固安新城近百公里委托开发协议外，2007年王文学又签下了临近北京通州的廊坊大厂回族自治县70平方公里土地，兴建了一座规划占地8400亩的潮白河新城。如今，这一模式已在全国各地铺开。华夏幸福方面告诉财新记者，目前该公司在全国共有50多座产业新城。

这些名为“产业新城”的项目，因当地经济落后，招商引资困难，实际上极大地依赖大规模的商品房开发销售。极低的地价和快速上涨的房价，使得华夏幸福在廊坊的住宅产业中获得暴利。有业内人士将此形象地比喻为“用河北的面粉做北京的面包”。

然而，财新记者调查发现，环京土地市场乱象频出，华夏幸福在廊坊当地也颇有争议。在大厂县，华夏幸福新城开发的多个区域原为基本农田，大量工业用地“蹊跷”变性为住宅用地，与此同时，违规销售楼盘事件也层出不穷。 

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本文为2017年3月20日出版的《财新周刊》封面文章

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