早餐 | 北京法官解读“317新政”，如何应对房屋买卖纠纷

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「北京“317新政”法律问答助力应对房屋买卖纠纷」

3月17日，北京房地产市场出台楼市调控政策“317新政”。可以预见，二手房市场将迎来一大波“解约潮”和“违约潮”。对此，北京西城法院民一庭法官总结了二手房买卖中双方可能面临的有关问题，并结合审判实践和法律规定对相关问题予以解答。

问题一：“317新政”后，买方因“认房又认贷”被认定为“二套房”，从而导致无力履行已签订的房屋买卖合同的，可否解除合同，已支付首付款、定金能否退还？

答：针对“楼市新政”一般可认定：房屋新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，合同继续履行一般会产生一定困难;对购房人因房屋新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，一般可予支持，并由卖房人退还定金和已付购房款。但是，卖房人能够证明购房人有充分履约能力的，购房人依据房屋新政主张解除合同则不能成立，购房人应当继续履行合同，否则构成违约并应依法承担违约责任。

问题二：“二套房”首付比例大幅提高，导致合同无法继续履行而解除，卖方是否可以主张补偿损失?

答：司法实践中，因不可归责于当事人双方的公共政策事由使合同无法继续履行，一方申请解除合同，另一方要求补偿其合理损失，经审理，合同解除确实导致当事人利益失衡的，可综合案件本身情况，具体分析，酌情予以支持。若因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实，导致订立的合同违反相关限购限贷政策而无法继续履行，另一方当事人请求解除或撤销合同，并要求对方当事人赔偿其所受损失的，法院一般会结合案件本身情况，具体分析，相应予以支持。

问题三：新政出台后，房屋买卖合同一方违约不履行合同义务的，另一方可否要求对方继续履行?

答：根据《合同法》规定，除当事人约定解除及其他原因(不可抗力、楼市新政等)致使房屋买卖合同确实无法继续履行等情形外，房屋买卖合同一方当事人不履行合同义务的，另一方可要求对方继续履行或者赔偿损失。当然，即使房屋买卖合同解除，受损失的一方仍可向另一方要求赔偿相应损失。

问题四：“317新政”后，规避限贷政策进行二手房买卖有风险么?

答：一些购买力不足的买家，设“阴阳合同”或虚增合同房屋成交价，一旦遇到房价上涨等原因，业主会投诉，要求撤销银行已经做出的贷款承诺。所以千万别抱着规避限贷政策的侥幸心理购房，相关部门的从严监管也是一把随时会亮出的风险“利剑”，应诚信守法购房。

问题五：“317新政”出台后，楼市“连环套”现象一旦发生纠纷，房屋买卖合同一方可否以第三方原因向合同相对方主张免责?

答：根据合同的相对性。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。房屋买卖合同因第三人原因发生违约的，当事人一方依旧应当向对方承担相应的违约责任。

【北京西城区法院 谢伟辉】

政法动态

20日晚西安市政府召开新闻发布会，公布16年11月开通运行的西安地铁三号线检测结果，低压电缆5个抽检样品不合格。西安将在保证地铁安全运行的前提下更换全部不合格的电缆；目前涉事的西安某电缆公司的8名相关人员已被依法控制。【新华社】

据最高人民检察院官网，2017年检察机关以“百度检察地图”上线为标志，将进一步深化检务公开，重点加强检察门户网站建设运行管理，推进门户网站与检察新媒体宣传平台融合发展，升级12309举报电话和网站，增加检察服务、监督评议等功能。【中国长安网】

近日，江苏省南京市雨花台区检察院以拒不执行裁决、裁定罪依法批捕一失信被执行人刘某。2009年起，为逃避法庭判决的800多万元债务，刘某将其名下公司的8000多万账款全部转移，并将该公司以零资产转让给他人。【现代快报】

以案说法

因认为微信公号文章侵犯名誉权，田朴珺将“兽楼处”微信公号注册人王女士诉至法院，要求删除侵权文章、赔礼道歉并索赔损失56万元。3月21日上午，朝阳法院作出一审判决，认定两篇公号文章部分事实缺乏足够证据支持，文中个别评价性词汇具有明显侮辱性质，对田朴珺人格尊严进行贬损，构成名誉侵权，判令王女士删除侵权文章、公开赔礼道歉，赔偿精神及财产损失6万元。【北京青年吧】

3月21日上午，2016年全国硕士研究生招生考试泄题案在湖北公安县法院开庭审理。这是我国《刑法修正案（九）》作弊入刑施行以来，首次有犯罪团伙同时涉及组织考试作弊罪、非法提供出售试题答案罪、代替考试罪三项考试类罪名，本案将择日宣判。【央视新闻】

2016年7月，江苏扬州市仪征陈集镇发生一起骇人听闻的弑母案，26岁的李某因赌博与母亲发生争执，竟将自己的母亲乱刀捅死，随后还企图加害继父，继父识破逃脱。近日，被告人李某一审被判死刑，缓期两年执行。【现代快报】

今年年初，醉驾的朱某骑着电瓶车撞到了陈先生停在自家门前的轿车死亡，交警认定朱某全责，但原告仍索赔40余万元。承办法官现场勘察情况，确定陈先生将车停放在自家水泥场地上。但法官解释，根据《道路交通安全法》，陈先生需在无责赔偿范围内承担不超过10%的责任，最终法官判决由保险公司赔付原告亲属10万余元。【扬子晚报】

消费者购买食品“佛初草气血丹”，后以该食品标签标注添加虫草、灵芝等药品成分，违反食品安全法为由诉至法院。海淀法院经审理，认定生产商违反了食品安全法中，“生产经营的食品中不得添加药品”的规定，判决退还货款并进行十倍赔偿。【北京海淀法院公号】

反腐成果

1、安徽出版集团有限责任公司原党委书记、董事长王亚非涉嫌严重违纪，目前正在接受组织审查。【安徽省纪委】

2、深汕特别合作区管理委员会原主任何学文涉嫌严重违纪，目前正接受组织审查。【深圳市纪委】

北京住建委：“过道”应在不动产登记中标注