三问中国房价：“去库存”与“降房价”二者可否兼得？

文章来源：新华社

探寻中国房价根源，为供给侧结构性改革献策。2016年12月3日，以“中国经济的下一程：新经济、新动能、新引擎”为主题的2016新华网思客年会在海南三亚举行。在上午的圆桌对话上，金融专业人士朱云来、国务院参事汤敏、复旦大学经济学院院长张军、民生证券首席经济学家邱晓华、香港大学金融与公共政策教授肖耿、东方证券首席经济学家邵宇等多位专家三问中国房价，围绕房地产业问题根源展开热议。

今年前三个季度，多地房价一路飙升。房价，仍然是供给侧结构性改革不可回避的话题。

邱晓华认为，中国的房地产业依然是中国经济发展不可缺少的一个重要产物，地位是不会改变的。无论对中国的房地产有什么是批评也好，肯定也好，至少有一点没有变，就是中国工业化、城市化、人口增长的趋势没有改变。

而朱云来提出：“就房子的数量而言，我们人均平米数已经很高了，实际上是比较系统性的过剩了≈怕按照现在的速率，我们正在施工建筑的就有60多亿平米的住宅，算下来已经够新增两亿人住了。并且按规划，十年也才有一亿新增的城镇化人口，所以这样的情况下，我们已经没有必要再建房子了。”

但就中国下一程的房地产形势而言，邱晓华仍然认为部分地区的房价仍然会刚性上涨。

他把这部分地方分为三类：

第一，有人气的地方，有人聚集的地方。

第二，经济有活力的地方，表现为：就业岗位比较多、财政状态比较好、经济增长有活力。

第三，地方生态环境相对优越的地方。

去年，面对经济新常态的现实，国家提出了供给侧结构性改革，“三去一降一补”成为了改革的五大任务。其中涉及到房地产业的”去库存”任务成为了改革的重中之重。然而，今年前三季度房价的飙升引发了公众对“去库存”的深层次思考。究竟如何既去库存，又不让房价飙升呢？

对此，汤敏在讨论中提出：“我觉得这一轮的房价上涨，就是几个一线城市和少数的二线城市，大部分的城市，还是偏冷的。一线城市出现这样的问题，是很多因素共同造成的。”

汤敏认为，从根本上来说，房地产问题如果不解决地方政府靠卖地解决财政收入的问题，房价飙升的怪象还会不断的出现。而这一问题的解决是长期的过程。“但是，目前来说，要在一线城市增加一些供给，包括土地的供给，我觉得还是必要的。数据显示，一线城市过去几年里，大量减少土地供给，这也造成了一线城市房价涨得太快。”汤敏说。

朱云来则认为，目前房地产的高需求是超量货币发行产生的需求。因为货币规模在不断扩大，货币创造的速度，已经赶上了经济发展的两倍，再加上分配不平均，才导致了房价的分化。

所以朱云来提出，需要特别小心的是过剩，并非是增加供给能够解决的问题。

在肖耿看来，房价是一个市场信号，有能力的年轻人都去一线城市，最好的企业都在一线城市。一线城市土地供应却远远落后于市场的需求，这也是客观的。经济发展的历史是土地增值，人力资本增值的历史，房价的分化是符合市场规律的。但是，货币供应也是非常重要的问题，对于货币怎么保值，老百姓是非常理性的。

肖耿说：“老百姓用自己血汗钱投资的时候是非常小心的，他们是很聪明的，为什么投一线，就是知道一线的房价掉不下来。所以政府应该好好思考这些信号怎么用，不能说硬管，管不住的。”

今年，房地产税法被正式列入中国立法规划。房地产税究竟何时出台，将以怎样的姿态出台，都是公众关注的焦点。

张军在讨论中提出：“房产税已经讲了很多年了，我相信这个方案本身随时可以拿出来，问题是房产税现在到底能不能解决中国房价的问题。”

同时，张军还提出了房地产税出台的现实障碍：中国还有土地70年使用权问题，法理上跟房产税出台的逻辑也有一定的冲突。并且，中国是间接税的体制国家，一下子走向直接税，不一定是很合适的办法。所以，张军认为，最终的房地产税一定是在不断地讨论和多方共识形成后才出台的，并不是为了抑制当前的房价而仓促出台的政策。

2016年9月30日起，全国热点城市掀起新一轮房地产市场调控热潮。北京、天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳等城市陆续祭出楼市新政。随后，多个热点城市的楼市也开始降温。

据中原地产数据，11月份，包括北京等一线城市的成交量环比跌幅达到了19.5%，北京11月网签5861套（含自住房），上海签约11690套、广州签约10453套、深圳签约2829套，跌幅分别达到了7%、12%、28%、30%；杭州、南京等城市成交量甚至现了超过50%的下调。

中原地产首席分析师张大伟表示，在调控一个月后，随着签约周期的变化，部分城市因为限购的末班车效应的集中签约释放后，市场逐渐开始出现调控导致的成交下调现象。

中原地产研究中心统计显示：11月来，已经超过10个城市在10月基础上出台了楼市调控措施，从全国看，从9月30日开始的这一轮楼市调控各地已经有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施：

• 自11月10日起，杭州进一步实施住房限购措施并上调公积金贷款首付比例；

• 11月14日，武汉限购升级：首付全面提高至3成，本地家庭主城限购2套；

• 西安、南京也于11月14日夜间发文加强楼市调控；

• 11月15日，深圳市住房公积金管理中心官网发布通知称，深圳职工家庭首套房公积金贷款最低首付比从20%升至30%，二套房首付比从30%升至70%；

• 11月17日，东莞市住房公积金管理中心下发《关于调整住房公积金贷款最低首付款比例有关事项的通知》，宣布自2016年11月18日起，该市缴存职工申请住房公积金贷款最低首付款比例从20%调整为30%；

• 11月18日，广州市住房和城乡建设委员会、广州市国土资源和规划委员会、广州市金融工作局联合发布《关于对竞买商品住宅用地资金来源核查的通知》；

• 11月21日，福州再出调控新政：二套房公积金贷款首付不低于50%，在限价措施方面，将所有楼盘备案价格上涨幅度由上一轮调控要求的10％以内调整为“零增长”；

• 11月28日，上海、天津两个城市同日发布了楼市调控“新政”，提高首付比例以及“认房又认贷”的条件升级进一步强化了“维稳”房价的预期。

尽管本轮房地产调控已是史上最严，但一些房地产大佬仍认为调控应该持续甚至加码。

据财新昨日报道，王石表示，当房地产价格与居民收入不匹配时会非常危险，“中国的房地产不是市场经济，也不是计划经济，在房地产价值背离的情况下，我历来赞成调控”。王石还补充说，“非常担心调控不能坚持下去，由于房地产的特殊属性，(政府)可能在关键时刻会手软。”

王石进一步解释称，由于房地产对产业上下游的拉动作用和经济增长的推动力，一旦调控影响经济，可能调控政策就会“软”。

王石还补充道，“价格一定要限制，（为）什么不能限制？一定要限制的，在中国现阶段的国情下，唯一可取的就是限制”。

SOHO中国董事长潘石屹、SOHO中国首席执行官张欣近日在麻省理工（MIT）的一次讲座中表示，出台房产税十分必要，否则将造成巨大的浪费。

潘石屹夫人张欣表示，中国房价高企的一个原因就是持有成本低。她说：

中国人在美国买房，大家就比较犹豫。在中国就不犹豫。因为在中国的物业管理费低。买了房子放在那里就行。没有成本。

美国就不一样。美国买房不管你住不住都得交物业管理费和税，而且相当贵。这样就使得很多想着买房空置的人望而止步。如果中国有一天像美国这样，收税、收物业管理费，那可能会不一样。

潘石屹则表示，出台房产税是必要的，否则将造成巨大的浪费。他说：“我知道北京有人买一百套房，自己只住一套。”

他说：“房产税的考证从15年前开始了。可是十几年过去了，依然没有推出。征收房产税的阻力很大，尤其是来自中等收入群体的阻力。”

他称：“从我们的讨论来看，应该推出房产税。极端的概念下：第一套房不收税、第二套收2%，第三套收3%，第四套收4%。”

对于未来的房价，潘石屹则表示，这谁都说不清。

※本文来源：新华社、每日经济新闻。※

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本期编辑 陈思颖