编者按：
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今天为大家分享“特姐”的《究竟为什么两年会产生8万亿的按揭【我眼里的中国地产这十年】系列之三》。
特姐，清华大学硕士，在美国知名房企Hines做地产金融分析三年，她用最浅显的文字精准地表达自己对地产的感悟。此前分享过：
此后这一系列将陆续分享出来，无不给人醍醐灌顶之感。
08年次贷危机虽然过去这么多年，但回忆起来还是令人心有余悸。在危机发生之前，美国房价经历了几十年的持续上涨，这和我国过去几十年的情况完全一样。
从2014到2016年，全中国的新房销售均价从2014年的5932元涨到2016年的7339元，涨幅是22%，但是，大家感受到的却是北上深合厦苏郑们的疯狂，被点名的16城，两年房价涨幅翻倍的不在少数。
与此同时，这两年个人购房贷款狂增8万亿，要知道14年底中国的按揭余额还只有11万亿，凶猛的按揭增长导致民间“中国次贷危机”的说法流行了开来。那么中国会有这一劫难么？
>>>> 1. 两年8万亿的新增个人购房贷款
如果说2015年的年增长率23%还不够高，那么2016年的38%肯定是非常高的，其实，如果分半年看，2015年下半年增速就加快了，这个完整周期是从2015年开始的，所以，我们看这两年个贷的增长，两年共增长了约8万亿人民币，从1998年开始按揭制度以来，直到2014年底16年来，按揭余额是11.52万亿，2016年变成了19.54万亿，两年增长了8万亿，增长了70%，如果这都不算凶猛，我不知道什么可以算。
可以说，是个贷的暴增支持了这轮房产大牛市。
>>>> 2. 热点地区城市个贷增长状况
（注：最准确的数据是个人住房贷款，但是各地人民银行披露的数据不够详细，很多只披露了近两年的住户中长期贷款，有的披露的是住户消费贷款，都会与个人住房贷款有出入，但是近两年的趋势是，住户部门的贷款增量很大部分是个人住房贷款，所以，采用住户中长期贷款余额还是比较接近的。）
如果说全中国70%的增长率还不够震撼的话，请看热点城市的增长率，各省和直辖市以及深圳的数据可以在在人民银行查到，杭州南京苏州地方数据是从其统计年鉴找到的，别的城市都没有直接数据，只有省的数据。
2016年的数据是根据前10个月或者11个月的数据推测得出的。
从杭州南京苏州对照其全省数据来看，中心城市增长率超过全省平均，杭州增速大约是浙江省增速的1.23倍，南京增速大约是江苏省增速的1.35倍，大致感觉中心城市增速是全省平均的1.3倍左右，因此采用1.3乘以全省平均数据来得出其余几个热点省会城市的增速。
厦门数据，没有2014年的，只能看2016年一年增量，是1401亿元，一年增长率是62.87%，两年应该超过90%了。
可见，深圳，上海，天津，北京，杭州，南京，苏州，郑州，武汉和厦门的增速都超过了70%，这些城市也是房价增长幅度大的。
>>>> 3. 会发生次贷危机吗？
美国的次贷危机让大家记忆尤深，全美房产跌了30%，个别城市价格腰斩，那么，中国这么高的个贷增速会发生次贷危机吗？回答这个问题之前，我们先看看次贷相关数据吧。
Remarks by Governor Edward M. Gramlich
At the Financial Services Roundtable Annual Housing Policy Meeting, Chicago,Illinois
May 21, 2004
泡沫不是一年两年积累的，美国次贷经历了十几年的积聚，到2003年底就达到了1.5万亿美金，据说，最后破裂前其相关金融衍生产品达到了8万亿美金。所谓次级贷主要是指按揭客户没有还款能力，而且首付低，大部分是浮动利率。
美国从1950年前就有按揭制度，一直有比较高的按揭成数，但是正常的按揭利率是固定利率，一般而言，符合要求的客户不会出现太大问题的，出现问题的就是首付又低又无还款能力的次级贷客户。
次贷危机发生前，美联储实施了一轮叹为观止的减息又加息的过程，如图所示，左起红圈代表2000年5月16日美国联邦基金目标利率达到阶段高点6.5%，此后一路走低，中间红圈代表到2003年6月25日降至1.0%，此后又一路走高，右边红圈代表到2006年06月29日升至5.25%。6年多时间，联邦基金利率坐了个过山车，利率曾达到前20年未曾出现的1.0%这样的极端情况。
因为大部分次级贷是浮动利率的，随着美联储的连续大幅度加息，没有偿还能力的次级贷泡沫纷纷破裂。所以，要判断中国会不会发生次贷危机，我们来看一看次贷破裂的三个要素，1）首付比例，2）偿还能力，3）连续加息。
首先看看第1）项，首付比例吧，我前面说过，美国居民一直使用比较高的按揭比例来购房，下面第一张表是美联储的全美按揭贷款余额，我们看到，截止到2016年第三季度，美国按揭余额达到14.18万亿美元，大约是100万亿人民币，这个数据里面包含公司的住房按揭款，但主要是居民的按揭款。中国的个人住房贷款2016年底余额是19.5万亿人民币，所以，就余额来看，美国的按揭款总量还是远远大于中国的。
再看美国从1963年以来的按揭比例，基本上都是在75%左右，还是比较高的，美国人喜欢用杠杆，这就是当年中国按揭启蒙时大家耳熟能详的中美两个老太太的故事。
看完了美国的数据，我们来看一下全中国以及热点城市2016年按揭率是多少，数据如下表：
最高的深圳和苏州接近50%, 全中国大约是37%，深圳去年楼市疯狂时曾达到65%，当时统计的3400亿的数据含公司的购房贷款，不仅仅是个人的购房贷款，据人民银行深圳支行金融年报，2015 年全年深圳市居民中长期贷款累计新增 2629.3 亿元，这2600亿可以看做是深圳的居民按揭款。
综合而看，中国整体甚至各热点城市的按揭比例都还在可控范围内，首付比例基本都超过50%，说明很多二手房卖掉后资金又重新进入了市场。
个贷余额别的城市都有直接的数据推导，南京和杭州数据是间接得出的，准确性要差一些。
新房二手房全年销售数据是根据前面时间点披露的数据推出来的，跟最后的统计数据会有误差。
再看第2）项，贷款偿还能力，从人民银行的贷款监测数据来看，按揭款的违约率非常低，说明到目前为止还没出现很多无法偿付的状况，下面的表展示了热点城市今年平均每套房的按揭贷款额度，深圳最高，每套贷款大约是210万人民币，天津最低，大约每套是80万元，跟各自城市房产价值有关系。深圳有93.7%的房子使用了按揭贷款，别的城市没有找到数据，我统一使用了85%。
深圳平均每个按揭客户每月还款额是11,665元，因为深圳销售的房子也比较少，只有14万套，比别的城市少一半还不止，所以，风险不一定比别的城市大很多。
第3）项，就是中国是否会连续大幅度加息，这个各自判断吧，我认为中国的经济基本面不支持连续加息。
所以，综上所述，中国按揭贷款的首付比例，偿付能力这两项指标都还没有显示严重问题，如果基准利率也保持相对平稳，中国不会发生次贷危机。
这轮按揭贷款的暴增，目前来看，还没有出现大的问题，但是，这种暴增是不可持续的，所以，中央政府现在的每月监控主要是看热点城市按揭款的增量状况，增长较快的城市会持续施加调控政策。
>>>> 4、不只是在买房，是在做空人民币
个人贷款突然大增，导致了房价大涨，以前的年度，上海还有按揭贷款余额微增甚至减少的状况，说明大家还是尽量还掉贷款的。为什么今天中国人突然这么愿意使用杠杆了？
我认为，大家是源于对人民币贬值的强烈预期，变得不愿意加大储蓄，更愿意抛掉人民币换得实物资产。为何20个热点城市以外的房子没有被追捧？试问，你抛人民币会换成美元，你抛人民币会换成津巴布韦元吗？
下面的表是中国住户部门存贷款余额，可以看出来，从2014年以来，住户净值并没有增加，如果以美元计，住户净值已经从4.6万亿美金减少到3.9万亿美金，到了2016年底，平均每个中国人存贷净值只有2万人民币。
下面的表说明在2014年使用100万按揭款与2016的还款区别，说明杠杆更便宜，如果加上汇率的考量，人们会更加毫不犹豫的使用。
按揭贷款100万元人民币，在2014年底时每月还款相当于1050美元，2016年底时，相当于每月还款795美元，相当于两年前的76%，说明杠杆变便宜了。
试想一下，如果汇率变成8.5，那杠杆价格就相当于2014年的62%了，香港7-11连锁店换港币已经是1：1了，隐含了美元兑人民币是8.27，也许，很多人认为，10年后人民币变得像日元了呢，大家简单的认为，今天借人民币，若干年后还“日元”，也说明对自己未来的收入充满了信心。
>>>> 结论：
是什么造成了这次暴涨？是供需吗？是房地产周期吗？是城市化进程吗？我觉得不是，这次暴涨不是房地产本身正常的涨幅，这次暴涨直接原因是按揭贷款的凶猛增长，两年8万亿的按揭增量造成了20城市房价的暴涨。
这不是普通的房地产本身的增长，深层次原因是人民币贬值，对外体现在抛人民币换美元，对内体现在抛人民币换房子，贷人民币也是抛人民币的一种形式，对应的是存人民币，存人民币是持有人民币。
所以，大家不仅是在买房子，大家主要是在抛售人民币，不仅把自己的首付款抛掉还要借按揭款抛掉，有人说这是“融币做空”
有资产的高阶层人士或者机构可以购买海外资产，所谓“国内配置债务，海外配置资产”，普通群众只能“国内配置债务”，大家面对有强烈贬值预期的人民币，选择的是配置人民币债务换得实物资产，在大城市，没有比房子更稀缺的实物了。
为何选择20城而不是广大三四线城市，试问，你愿意用人民币换美元，愿意用人民币换津巴布韦元吗?
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