【东方地产 | 中报点评】大名城：预收账款大幅增长，金控业务稳中求进

• 中期结算少带来营收和利润下滑 。上半年公司实现营业收入19.9亿元，归母净利润3.2亿元，同比下滑分别为55.0%，8.4%。归母净利润下滑远小于营业收入下滑，主要在于公司上半年计入了转让股权收益4.9亿元，扣非后归母净利润为-0.5亿元。预计全年业绩增长有支撑，地产业务预收账款支撑业绩结算。公司毛利率略有下滑。上半年公司毛利率为34.9%，同比下降5.7个百分点，扣税后毛利率为30.5%，同比上升7个百分点，原因主要在于去年同期结算的项目中有毛利率较高的项目。上半年公司三项费用率为28.8%，从销售额口径计算三项费用率为7.9%，处于2014年以来最低水平。上半年公司归母净利率为16.1%，归母净利率较高主要是投资收益较高。

• 资产负债率平稳，净负债率受租赁业务影响有所提升 。截至6月底，公司资产负债率为80.5%，真实资产负债率为63.3%，基本平稳。净负债率为220.8%，提升较大原因是公司并表中程租赁后，租赁业务对融资需求较大。截至6月底，公司账上货币资金为34.7亿元，较去年年底小幅提升。

• 地产销售持续增长，证券投资出现浮亏 。上半年公司销售面积达75.4万方，销售金额达到72.2亿元，同比增长43.9%。截至6月底，公司账上预收账款达到98.9亿元，达新高，为公司未来业绩结算提供支撑。截至6月底，公司土地储备为429.7万方，其中兰州区域外土地储备为155.0万方。股票市场风格切换，公司证券投资业务受拖累，证券投资的公司累计有3.63亿元的浮亏，公司上半年公允价值损益为-1.4亿元。

• 维持买入评级，略下调目标价至11.13元 （原目标价为11.44元）。我们略上调公司2017-2019年每股收益至0.53、0.83、1.08元（原预测为0.52、0.80、1.06元），运用可比公司法，可比公司2017年PE为21倍。给予公司2017年21X的PE，对应目标价11.13元

• 公司房地产销售不达预期。

• 公司金融投资不达预期。

中期结算少带来营收和利润下滑

公司营业收入和归母净利润出现下滑 。上半年公司实现营业收入19.9亿元，同比下滑55.0%，实现归属于母公司股东净利润3.2亿元，同比下滑8.4%。归母净利润下滑远小于营业收入下滑，主要原因在于公司上半年计入了转让兰州高科投资发展集团公司80%股权获得投资收益4.9亿元。该项转让上半年收到款3.7亿元，超整体的50%。扣除非经常损益后公司上半年净利润为-0.5亿元。全年来看，全年业绩增长有支撑，一是地产业务方面公司预收账款达新高，业绩结算有支撑，二是公司去年收购的中程租赁今年承诺业绩是3亿元，相对于去年有一定的增量。

公司毛利率略有下滑 。上半年公司毛利率为34.9%，较去年同期下降5.7个百分点，扣税后毛利率为30.5%，较去年同期上升7个百分点。毛利率下滑，扣税后毛利率上升主要在于去年同期结算的项目中有毛利率较高的项目。上半年公司三项费用率为28.8%，较去年同期提升明显，主要原因在于今年同期结算收入大幅下降，从销售额口径计算三项费用率，上半年为7.9%处于2014年以来最低水平。上半年公司归母净利率为16.1%，归母净利率较高主要原因是投资收益较高。

资产负债率平稳，净负债率有所提升

公司资产负债率平稳，净负债率受租赁业务影响，有所提升 。截至6月底，公司资产负债率为80.5%，扣除预收账款后真实资产负债率为63.3%，较去年年底分别上升1.4个百分点和下降6个百分点。净负债率为220.8%，出现较大的提升需要因为公司并表中程租赁后，租赁业务对融资需求较大。截至6月底，公司账上货币资金为34.7亿元，较去年年底小幅提升。

地产销售持续增长，金控业务稳中求进

公司销售持续增长，预收账款达新高 。上半年公司销售面积达75.4万方，销售金额达到72.2亿元，同比增长43.9%。截至6月底，公司账上预收账款达到98.9亿元，较去年年底增长45.5亿元，达新高，为公司未来业绩结算提供支撑。

土地储备总量尚充足，区域补库存仍是地产业务发展的重点 。上半年公司新增南昌一地块，对应建筑面积10.7万方，截至6月底，公司土地储备为429.7万方，其中兰州区域外土地储备为万方155.0万方。公司在兰州项目体量大，去化较慢，另外公司房地产业务发展战略已向福州大本营以及长三角区域所在的东南区域和华东区域倾斜。在东南区域及华东区域补库存将成为公司未来地产业务发展的重点。

金控业务稳中求进，投资业务略有拖累 。上半年公司金控业务营业收入为4.8亿元，毛利率为33.0%。公允价值损益为-1.4亿元。公司价值损益主要由金控板块的证券投资业务带来。公司通过康盛投资这一平台进行证券投资业务，2016年公司通过定增基金参与了林洋能源、鱼跃医疗、共进股份、海利得、永贵电器和丽珠集团6家上市公司定增；另外公司是博信股份第一大股东、安纳达第二大股东。由于市场投资风格切换，公司投资的8家公司累计带来3.63亿元的浮亏，其中主要来自于博信股份，为3.19亿元。由于公司是博信股份第一大股东，持有时间长，在账面上不按公允价值计量，公司账面投资业务浮亏较小。