作为国内长租公寓的投资焦点，2024年前三季度，上海长租公寓大宗交易金额占全国长租公寓交易总额逾半。近期资本市场政策利好再度加码，为市场化租赁住宅项目打通公募REIT的退出通道，有望吸引更多元化的社会资本进入到长租公寓的投资中来。
近年来，保障性租赁住房集中入市，上海长租公寓租赁市场正在穿越供应的高峰期。面对租赁市场短期不确定性，如何提升租户满意度与粘性，从而提升长租公寓资产表现显得尤为重要。CBRE世邦魏理仕发起上海租房人口问卷调查，旨在了解当下租房青年的基本特征、租住偏好与消费习惯，以期为投资者提供更为深入的租户需求分析。
本报告聚焦上海长租公寓市场，挖掘长租公寓客群的特征与偏好，揭示供应冲击下的租赁表现，探究政策加持下的投资趋势。
为了解当下租房青年的基本特征及其需求偏好与消费习惯，CBRE发起上海租房人口问卷调查。调查结果显示，上海租房青年主要年龄段集中在25-35岁，占到受访人数的87%。传统民宅为60%租房青年所选择的房屋类型，以市场化集中式公寓及保障性租赁住房为代表的长租公寓次之，占比31%，另有9%目前租住在分散式公寓和员工宿舍。
基于上海租房人口问卷调查结果，我们发现长租公寓客群画像的基本特征如下：
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91%的长租公寓租户年龄在25-35岁之间；
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独居整租为主的租住形式使得单间及一居室成为主力户型，六成租户的月租金在5,000元以下；
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长租公寓租户的租房意愿较强，69%计划在未来三年维持租房状态，高于传统民宅租户的55%；
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39%的租户可以接受房租预算占到收入的30%以上，84%的租户表示将维持或增加其未来三年的房租预算；
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区位优势、交通便利度与房租预算是租户在租房时优先考虑的前三大因素；
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朝向与采光、独立阳台、独立厨房是最受租户重视的房间配置，市场化公寓租户对装修风格、公区配套和商圈配套的要求更高。
截至2024年七月，上海长租公寓市场共计录得86家新项目入市，合计房源达4.9万间，占到整体市场约15%比重。其中，积极扩张的品牌依然以自如寓、魔方公寓及城家公寓等头部品牌为主。
近年来上海长租公寓市场供给侧最主要的趋势之一是保障性租赁住房（下文简称为保租房）的集中入市。数据显示，2022年、2023年和2024年前七个月新增供应中保租房项目数量占比分别为28%、37%和44%，呈现持续提升趋势。截至2024年7月底，保租房房源数量已经基本占据上海长租公寓市场的半壁江山，占比49%。
通过对比保租房与市场化公寓的环线分布与租金坪效，我们发现，保租房房源数量占比随环线外移而逐渐上升，其所带来的市场竞争也使得保租房与市场化公寓的租金坪效随环线外移而逐渐趋同。值得一提的是，在中环内区域，受益于保租房供给影响相对较小，且目标客群消费能力和消费升级意愿较强，市场化公寓得以凭借其自身区位交通、项目品质和配套优势，实现较明显的租金溢价。
保租房新增供应的大幅增加，加之大多数项目单体规模偏大，导致市场去化压力有所增加，租金随之承压。CBRE的监测数据显示，2024年7月上海长租公寓单间户型的平均租金坪效为149元/月，较2023年底下跌4.1%。整体出租率也略有下滑，但仍保持在90%以上的水平，显示住房租赁需求仍相对强劲。
基于租赁住宅用地供应推算，2024-2028年间，上海长租公寓将迎来共计18.8万套房源入市。从供应的节奏来看，2024年的预期入市达到7.0万套房源，成为阶段性的供应高峰。自2025年起，全市未来供应规模将有所缩减，进而减缓市场去化压力。
而从需求侧来看，得益于近年来上海人才引进力度的不断加大和落户政策的进一步放开，2023年落户人口数量迎来新高，约7.8万人，其中近4.5万人为人才引进落户。这一趋势在2024年得以延续，前三季度落户人口数量接近5.5万人，新市民的租房需求有望持续增长。
因此，随着供需平衡的逐步改善，我们预计出租率和租金将在2025年或2026年重新回到增长轨道。过去20年间，除少数年份的短暂回调外，上海住房租金价格指数总体上呈现持续攀升走势，年均涨幅为2.8%。
数据来源：上海统计局，世邦魏理仕研究部，2024年11月
今年年末最新完成的投资者意向调查数据显示，上海投资者对于租赁住宅投资青睐程度不断提升，由上年的43%上涨至58%，并高于全国投资者对于该资产类型偏好程度的平均水平。
在投资策略方面，增值型投资为投资者最为青睐的投资策略，尤以地产基金类投资者为代表，年内录得由建信住房租赁基金与睿星资本联合收购轻工国际大厦并加以转性改造为长租公寓的案例，同样受到该类投资者青睐的还有机会型投资。另一方面，地产公司与机构投资者更偏好核心增值型交易策略。
截至2024年三季度，上海长租公寓大宗交易金额共计29.1亿元，占全国长租公寓交易总额逾半。自长租公寓初次进入投资者视角，到如今成为投资者偏好的首要资产类型，近六年的发展中，长租公寓投资市场背后的买家类型结构变得更加多元。观察年内长租公寓交易发现，相比以往，以政府租赁住房平台与公寓品牌运营商为引领的地产公司投资意愿愈发积极，与此同时，企业及个人买家也通过债权转让或直接收购等方式布局长租公寓赛道。
面对当前租赁市场的不确定性，投资者对于资产价格与未来租金涨幅不足以达到投资回报仍有所顾虑，因而其更加关注物业的区位与品质，并对租金假设与改造成本提出更为严格的要求。尽管投资者在决策过程中相对保守，数据显示，上海长租公寓的资产价格仍较为坚挺，资本化率范围在4.75-5.25%。在对资产定价趋于谨慎的同时，如何从运营端提升资产表现也愈加受到投资者的重视。
为应对供应集中入市所导致的租赁市场短期波动，越来越多的投资者开始探索以“长短租结合”模式提升项目运营表现的可行性。租约的短期化和灵活化有利于长租公寓项目拓展旅游和商务出行客群，其较高的租金水平也打开了项目经营收入的上行空间。
需要指出的是，项目区位及交通情况、公共空间设施与房型排布设计是否适合短租旅客的需求是短租取得成功的先决条件。此外，高周转的短租模式意味着从获客、入住、服务到退房全流程更严格的要求和额外的成本，经营收入与成本的平衡是投资者所要面对的重要课题。
鉴于各项税费和地价优惠对提升投资收益的积极作用，保租房业已成为长租公寓的主流投资路径之一，尤其是在产业集中度较高的板块。
在保租房的建设运营中，建议投资者在财务可行的情况下聚焦满足租户的核心居住需求，比如在我们的租客调查中普遍反映的采光、独立阳台和厨房、停车位等。在此基础上，可以考虑增设与社交需求相关的设施与活动，设置“租委会”改善社区安全和治理等措施增强租客粘性，打造差异化的竞争优势。
自2021年保租房被纳入国内公募REIT试点底层资产以来，迄今已有6支保租房REIT上市，累计募集资金超过90亿元，除中金厦门安居REIT外，其他的底层资产均位于北京、上海和深圳这三个国内规模最大、最活跃的住房租赁市场。
保租房REIT的常态化发行有效打通了一级市场到二级市场的资本循环，而底层资产稳健的运营表现也令其在金融市场上的估值得到了良好支撑，反映保租房REIT市值与底层资产价值之比的PV乘数在近两个季度保持在溢价区间，领先于除智能制造厂房以外的其他资产类别。
PV乘数为期末各板块所有上市REIT市值加权平均PV乘数，PV乘数为市值/底层资产价值。
数据来源：WIND，世邦魏理仕研究部，2024年11月
