成都楼市实战专家;开发公司操盘手;
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;
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上篇《华润翡翠城还有便宜9000元/平米的房子?》文章谈到,没有小区环境的“单体住宅楼”无论是自住还是投资,都是黄连、苦参,居住不够舒适且投资回报较低,远远不如纯住宅小区!
从房改以来的20年经验来看,从北上广深和江浙的房产增值历史来看,从成都的实际案例来看,我们有如下的投资结论:
1、住宅增值依托商业体——这是雾里看花、水中望月,更是本末倒置;
2、无论投资还是自住,都要买纯粹的住宅,这样才有持续增值的后劲;
3、没有小区环境的住宅,既不适合投资也不适合居住,住宅物业价值被办公彻头彻脑拉下水;
4、单体住宅楼是投资的“苦参“、自住的“黄连”!
市场实战分析
一,商业会拉低整体居住品质;
一个品质楼盘,要么是纯住宅,要么是住宅和商业有严格的区隔,这种区隔可能是围墙,可能是公路,可能是公园,可能是学校。所以住宅区内的布局一定重点考虑居住舒适性和人性化等诸多因素,绝不掺杂商业和办公。
类似奥克斯广场这种,没有任何小区环境,底下是大型商业综合体,楼上分布的是写字楼和住宅,住宅和商业没有任何区隔,住宅也就没有任何环境可言。
二,类商业形态:商办不像商办,住宅不像住宅。
继续案例分析,上篇文章《华润翡翠城还有便宜9000元/平米的房子?》我们分析了同一开发商、同一楼盘、享受同样的地铁、学校、社区商业、文化配套的华润翡翠城四期6栋单体住宅楼,单价可比同小区且同为华润翡翠城四期的其他住宅房源便宜9000元/平米!
今天我们分析同一个板块,同样的环境,同样的学区(泡桐树小学),同样的配套,单体住宅楼奥克斯广场与纯住宅天府世家对比(同为2梯4户产品)。
当初2012年,很多人购买奥克斯广场住宅看中的是庞大的商业综合体,寄希望住宅以综合体为依托,拉升住宅价格,包含了酒店、商超、电影院等等,于是就美美的设想这里以后人气旺,所以投资回报高,以后供不应求,其实这都是天真的臆想、是本末倒置!
2012年购买时,奥克斯零小区环境住宅价格8500元/平米,而同一时间正常小区天府世家价格10800元/平米,价差27%。
仅仅5年后,奥克斯广场的价格涨到19000元/平米,涨幅为124%,溢价金额每平方10500元;而相邻天府世家的正常住宅小区的价格由10800元/平米涨到30000元/平米,涨幅为178%,溢价19200元/平米。
从涨幅来看124%VS 178%,单体住宅楼少了54个百分点;从绝对金额来看,单体住宅楼溢价金额少了8700元/平米,如果120平米的房产,溢价金额差异高达1,000,000元。
从价差来看,单体住宅楼与正常小区从5年前的27%变为现在的58%,价差越来越大,并且随着时间变长,以商业为依托的单体住宅更容易老化,二者之间的价差会进一步拉大!所有数据表明,没有小区环境的独立住宅楼一定被彻底比下去!
同一个板块,相同的配套,甚至奥克斯广场直通地铁1号线更具优势。但是从投资回报率来看,单体住宅楼奥克斯广场远远低于正常住宅的天府世家楼盘!
三,没有小区环境,容易老化;
我在《公寓 谁给你的胆子20万验资排号?》中谈到:办公和居家两用性质的房产,居住条件和办公档次都被直接拉低!产品容易老化,物业价值后期会被极大降低!
这种单体住宅楼,没有小区环境,一般地段都靠近主干道,住改商非常严重。这类产品源源不断的被改成办公室、工作室、私房菜等等,络绎不绝的上班族,顾客来来往往,和你竞相争夺着电梯和空间!
在奥克斯广场在售的二手房源里面,你会看到很多住宅被改成了办公室!类似的小区在成都还有很多,增值幅度相比同区域优质纯住宅非常有限。
四,“铁打的住宅,流水的业主”,单体住宅业主“流动性”太强。
1,居住环境不适合家庭“长期居住”!
一个家庭包括一家三代或者四代人。那么就意味着有老有少,老年人和小朋友对环境的要求是最高的。老年人需要悠闲的环境,这是一个居家环境最起码的要求,可是在单体住宅建筑这样的环境里是不可能的,老年人还需要棋牌室,需要小区健身器械,这些 在单独住宅都无法实现。从小朋友角度来看,首先是安全因素,其次是玩乐空间。上楼是商住掺杂,下楼时滚滚人流和社区商业,住在这样的环境里面,小朋友的安全因素让大人尤为操心;小孩子的天性是尽情玩耍,同样不具备这样的条件,那么只能约束在住宅空间内,这对小朋友的成长完全是伤害性的。长此以往,一家人都缺乏基本的生活空间,那么这样的住宅,只能是暂时居住,不适合长期居住。
2,单体住宅的主要功能是“学区”!
很多人心目中,一所好学校周边的楼盘,就是好的学区房,主要目的是供孩子上学,但是孩子上学和全家人的居住迁徙息息相关,单体住宅可以“蹭”学区,但是不适合全家人居家,这是一个矛盾,所以很多业主会在孩子毕业或者自家孩子读书结束后搬离,这就是典型的“过渡房”性质,流动性极强。
3,临时过渡为主;
随着家庭成员的增加,或者孩子的长大,逐渐对这种单体住宅感到不适,居住品质差、内部居住条件差,只能起到临时过渡功能。
4,缺乏归属感;
单体住宅,始终感觉存在重大缺憾,不是一个真正意义的品质楼盘,缺乏老年人运动区域,小朋友没有足够的童趣空间,年轻人感觉不到生活的品质,必将导致严重缺乏归属感,所以这样的单体楼盘只能是“铁打的住宅,流水的业主”。
结语
以上,就是我对这类“单体住宅楼”产品的总体理论观点——单体住宅楼是投资的"苦参"、自住的"黄连"!
贰爷提示:目前楼市火爆,越是在这样的环境下,越需要保持理性,不能见房就抢,更多应该想到市场低迷的时候怎样应对,一定要坚持买入优质板块的品质住宅!
【此文章为贰爷房产投资原创,版权所有,特此声明!】
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