文/巴曙松
2017年春节过后，部分城市房地产市场迅速回暖，成交量和价格都出现了较大幅度的上升。3月中旬，北京、广州等城市相继加大房地产调控力度。结合中国房地产新常态的长期趋势，分析调控政策的短期影响，可以预计，当前中国房地产市场的波动正在出现一些明显的变化。
一.成交量总体呈下滑趋势，热点城市改善性需求受调控政策的阶段性抑制
从目前的数据看，预计一二线热点城市成交量维持低位，三四线城市市场有限好转。2016年重点城市成交出现新高，在房价快速上涨的过程中部分需求提前释放，以北京为例，2015年以来23个月的二手住宅成交量超过44.7万套，超过2012-2014年三年交易总和。2016年下半年调控政策密集出台，市场环境收紧，预期转向，成交量高位下调。北京10月二手房成交量比环比下降67%。随着调控力度的加强，未来市场成交量呈现下滑趋势。
成交面积减小，改善性需求受到调控政策的抑制。从数据观察，近期的一系列调控政策出台使成交面积减小，2016年北京二手房套均成交面积从9月的84.1平方米下滑到12月的79.2平方米。上海12月60平以下小面积住宅的成交占比较8月增加4.3个百分点，而大于90平米的中大户型住宅成交占比下滑4.1%。由于信贷政策的持续收紧，杠杆的使用难度增加，投资性需求离场的同时，较高利率和首付比例的增加，使改善性需求也遭到调控政策的抑制。
从房地产交易的产品结构观察，二孩政策放开，三代同屋现象更普遍，多居室、二套房需求增加，人口结构变化导致改善型需求占比上升。从万科的产品结构比例可以看出，近两年再次改善及高端产品成交占比明显上升，且成交比例增幅更大于产品供应的比例，存销比下降很快，说明近期出台的调控政策可以说暂时压抑了需求，但是，这些需求实际上还是存在的，尤其是改善型需求受到更大抑制。如何满足这个目前受调控政策抑制着的需求，是将来调控政策恢复常态之后必须提前部署的。
在分化的市场格局下，中国的三四线城市去库存仍是主要基调，热点城市需求的挤出效应和信贷政策的倾斜，将有助于这些市场的销售好转，尤其是环一线城市的三四线城市，正在成为承接溢出需求的主力。这从另外一个角度也显示出中国的城镇化正在发展到以城市群为主要载体的发展阶段。
二.2016年来土地供应受限，热点城市供需缺口加大，需要更关注土地供应的有效增加
重点城市土地供应存在较大缺口，土地市场需求不减。商品房销售面积与土地成交面积缺口持续扩大，商品房潜在供给逐步降低。北京、上海2011-2016年商品房住宅成交土地面积与销售面积年均缺口分别为387万平方米、382万平方米；杭州、合肥两地供给缺口分别为44万平方米、240万平方米。对购房者而言，土地供给如果跟不上需求，就可能强化房价上涨的预期。对于房企而言，能不能拿到土地决定了未来的生存空间，房企对土地的需求极为强烈。即便在行政手段的干预下不出“地王”，土地供不应求的状况也可能会以其他方式体现，如更多的土地变成100%自持，实际上对于市场预期的稳定依然不利。在土地供求存在缺口的约束下，新建商品房供给就可能难以满足市场需求，热点城市房价上涨压力要想部分得到缓解，只能靠加快存量房的流通增加供给。
从目前看来有限的土地供应的结构观察，纯商品住宅用地供应量缺口更大。不仅土地供应总量逐年下降，从土地成交结构来看，实际决定房价的纯住宅部分也明显下降，纯商品住宅用地占比从2015年的25%降至2016年的9%，总量也仅有39万平方米。包括商品住宅、自商房、保障房以及新出现的自持商品住宅在内的可供居住用地总量也明显减少，此前这部分占比在五成左右，2016年降为四成不到。从新房实际成交来看，2016年商品房成交12万套，刨去保障房、自住房、商住房，纯商品住宅只有4.3万套左右。供应总量不足和比例偏斜导致供应缺口加大。
三.房价走势在调控政策引导下趋于平稳，但热点城市房价上涨压力仍需关注
虽然调控政策开始发挥一定的效果，但是从供需数据观察，目前看一线城市的供需矛盾依然存在，目前只是受政策抑制，涨势趋于放缓或平稳，增大供应应当还是化解问题的关键。对于一线城市来说，土地供应的不足和对人口的吸引力如果一直存在，供需矛盾就不会因为政策面的阶段性的收紧出现根本转向。加上一线城市之前就有相对严厉的限购政策，投机占比相对较低，政策面的收紧虽然会对这部分群体形成降价压力，但因为体量较小难造成市场价格的普遍压力。其次，目前一线城市的库存相对不足，二手房市场库存也处于低位，目前链家北京可售房源不足2015年一月的一半。由于新房和二手房库存同向减少，市场供需矛盾加大，因此，增大供应依然是这些城市的房地产政策长效机制的关键。
投资占比过高、缺乏人口吸引能力的二线城市或将面临房价阶段性回调的压力。部分二线城市的房价在2016年出现较大幅上涨，加上前期并无限购政策，导致大量投机资金的进入。值得注意的是，一方面大部分城市还是以新房为主，部分中小开发商可能会由于成交量下行、资金成本增加而考虑降价；另一方面，随着政策的收紧，首付和贷款成本出现增加，投资需求退出。因此在2017年对于投资占比高、缺乏产业和人口支撑且在2016年已经出现价格大幅上涨的二线城市来说，房价可能会面临阶段性下跌的压力。
三四线城市市场库存压力依然存在。对于三四线城市而言，在一二线高房价倒逼之下，部分三四线的房地产市场有所回暖，但是去库存压力依旧较大。
四.二手房已成为满足热点城市需求的重要力量，应当关注二手房市场的培育和发展
在当前的市场供求格局下，土地供应缺口、新房供应跟不上，一线及热点二线城市已经或正在进入存量房时代。近年来全国二手房交易规模占住房交易总额的比例不断提升，2016年占比达到40%，5年前这一比例不足20%。
二手房主导格局将会持续深入，扩大到一线以外的热点二线城市。随着城市住宅土地供应的收紧，二手房的交易比重会逐步上升，并且从现有的一些城市观察，当一个城市二手房交易占比超过新房后，这一比例会持续扩大，二手房价格对新房价格的领先作用也进一步增强。2017年，预计北京、上海等一线城市二手房交易占比会进一步提升，广州、天津、苏州等重点城市在接下来的几年内将会陆续进入存量房时代。
在短期内没有明显增大土地供应的条件下，提高存量房流通率、发展存量房市场，是解决供不应求、促进市场平稳健康发展的重要手段。与新房的供给周期不同，二手房供给能够随着需求变化快速做出反应，增加了市场供给弹性。比较主要城市的房价涨幅和百人流通量可以发现，百人流通量与房价成明显的负相关，如成都、重庆，流通速度越快，房价上涨的压力就会得到部分化解。因此，对于房价涨幅过快的一线和重点二线城市，需要积极盘活存量，促进房屋流通，提高供给弹性。从这个角度看，如果推出房地产税，有助于提高在持有环节的成本，促使更多的空置房进入到二手房市场或者租赁市场，是有助于抑制房地产上涨压力的。（完）
文章来源：21世纪经济报道2017年3月28日（本文仅代表作者作为一位研究人员个人的看法，不代表任何机构的意见和看法）
本篇编辑：薛瑶
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