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3Q20营收同比+8%、业绩同比+9%，利润率下降、已售未结充裕
3Q2020公司营业收入2,415亿元，同比+7.8%；归母净利润198.6亿元，同比+8.9%；每股基本收益1.74元，同比+6.8%；地产结算收入2,139 亿元，同比+7.4%，占比88.6%；地产结算面积 1,725万平，同比+ 18.6%；毛利率和归母净利率分别为29.9%和8.2%，同比分别-6.1pct和+0.1pct；三费费率为7.3%，同比-0.7pct；合联营企业投资收益23.1亿元，同比+110%。2020Q3末公司预收账款6,406亿元，同比+8.9%；并表已售未结面积有4,913万平，同比+9.8%；并表已售资源金额为 7,249亿元，同比+13.9%，覆盖19年地产结算金额2.06倍，锁定未来业绩释放。
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3Q20销售4,928亿、同比+4%，拿地谨慎、拿地/销售面积比56%
3Q2020销售额4,928亿，同比+3.6%；销售面积3,265万平，同比+6.6%；销售均价1.51万元/平，同比-2.8%。3Q2020拿地面积1,832万平，权益比例58%；拿地/销售面积比56%，拿地仍较谨慎。3Q2020新开工面积2,830万平，占全年开工计划的96.9%；竣工面积1,805万平，占全年竣工计划的54.4%。2020H1末，公司未结算建面1.6亿平，权益比例60%；剔除已售未结面积后，可售面积覆盖19年销售面积2.7倍。
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财务稳健、负债低位、融资成本下行，物业拓展加速、估值可观
2020Q3末，公司资产负债率83.3%，同比-1.7pct；净负债率仅27.6%，同比-22.8pct，处于行业低位；年初至今发债多项利率处于行业低位，6月先后发行8亿/3.2%/5年和15亿/3.45%/7年公司债。物业方面，万科与戴德梁行合资公司正式对外公布中文名称“万物梁行”；同时万科物业持续探索“城市物业”业务，在武汉市江汉区、郑州市二七区引入城市空间整合服务；推出国内第一个以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”； 试点发布城市服务智慧运营平台，持续推进数字化建设。
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多元业务稳步发展，出租率行业领先、经营效率提升
租赁住宅方面，截至2020Q3末累计开业13.58 万间，成熟期项目（开业半年及以上）的出租率为 95.3%；租赁住宅业务持续落地服务的标准操作程序（SOP）。商场方面，8月上海南翔印象城 MEGA开业，成为上海最大单体购物中心，开业首月总客流突破 300万人次；印力集团受托为上海维璟广场、漕河泾项目等提供管理服务。物流方面，截至2020Q3末总建面1,106万平。
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投资建议：
主业稳增，多元开花，维持“强推”评级
万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，我们认为万科在住宅开发将继续保持龙头优势，同时细分领域的业绩和估值贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测分别为3.87、4.34、4.87元，维持目标价45.0元，维持“强推”评级。
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风险提示：
新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
