置顶：点击上方蓝字“观点”，欢迎关注并置顶，即可快速获取房地产新鲜深度资讯。
进入后工业时代，以速度著称的城镇化内涵亟需改变向深度化转变。随着城市化走向纵深，邵宇认为房地产商应该扮演城市运营商角色，为城市化提供整体解决方案。
编者按：8月7-10日，博鳌房地产论坛将连续第十七次在海南举办。十七年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。
“跨越与去地产化浪潮”主题下，在激烈的论剑中思辨，在专业的交流中融合，2017博鳌房地产论坛海纳百川，为中国房地产注入新的生命力。
不断探索、不断创新，观点地产新媒体特别推出“2017博鳌特稿”系列报道。
观点地产网 过去一周，一篇《如何在北京拥有一条以自己命名的路》的文章在微博、微信以及网媒上大量传播。文中称一位名叫葛宇路的中央美院研究生，2013年发现了一条未命名的道路，并以自己的名字命名，结果居然真的被多家地图软件收录。
舆论背后，折射出过去城市建设的浅层次与不足。过去30年中，中国城市化从19%提高到57.4%，人口转化率提高了三倍有余，这种速度是史无前例的。但是，简单的城市人口增加和规模扩张，也显露出不少类似于上述所说的城市道路命名等细节问题，比如大城市深陷"城市病"、中小城市集聚产业和人口不足等。
在东方证券首席经济学家邵宇看来，进入后工业时代，以速度著称的"城镇化"内涵亟需改变，即推进城市化进程由"速度化"转向"深度化"。据观点地产新媒体了解，所谓"深度城市化"是指要弥补已有城市化的不足，在已经较高的城市化水平基础上进一步提高整体质量和水平。
目前，国内大城市化、大都市圈渐成趋势，并且自发形成了包括长三角、珠三角及京津冀城市群在内的大大小小20个左右的城市群。邵宇表示，随着城市化走向纵深，以及投资的升级，未来将不存在一二线、三四线城市的划分，只有一线城市群（及其核心城市和新兴小镇）和二线城市群，和其他特色经济区域。
这也意味着，作为伴随中国城市化进程共成长的房地产企业，这次亦要共进退。
在城市群深化布局过程中，房企要做的不再仅仅是过往的开发房地产项目、为城市提供空间资源，而是延伸到对城市建设进行相关配套和运营。邵宇进一步指出，"深度城市化替代传统城市化的过程中，房地产商应该扮演城市运营商角色，为城市化提供整体解决方案。"
据观点地产新媒体不完全统计，目前包括万科、绿地、恒大、中信鸿坤在内的房地产企业都在转型城市运营商。2017年7月14日晚，万科领衔中国财团以790亿元收购亚洲物流地产巨头普洛斯。这也意味着，房企朝着城市运营商的角色发展不仅限于国内，也将在国外迅速展开。
在采访中邵宇也对备受市场关注的REITs问题做出了解答。根据中国信托业协会数据显示，我国信托业目前的资产规模已达到近13.5万亿元。其中，投向房地产业的信托为1.3万亿元，占比达到约10%。显示了我国信托资金目前的投向分布。
巨大的信托蓝海，再加上房地产去杠杆、抑制资产泡沫以及商业银行房地产信贷紧缩的大背景，都让REITs成为房企融资的新模式。
不过，由于2005年我国的REITs才开始起步，目前该领域多为非标准的类REITs和CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）的资产证券化产品。邵宇在采访中指出，由类REITs到真正意义上的REITs，国内还需要跨越多重门槛。比如，"制度配套不足，包括税收、评级，以及优质物业的稀缺从而导致不愿意转让。"
值得注意的是，关于REITs的探索正在不断改进。7月13日，证监会表示将加快推动REITs等能有效支持PPP项目建设的创新产品落地。这对资产证券化市场来说无疑又是一大利好。邵宇进一步表示，房企可以尝试投资REITs，完成早期的市场教育。
据观点地产新媒体了解，2017新年伊始，华远地产7.36亿类REITs成功首发，这也是北京市国资委下属企业在国内发行的第一单类REITs产品；6月28日，"招商创融-福晟集团资产支持专项计划"成功发行，成为国内首单培育型不动产类REITs项目。
以下是观点地产新媒体对东方证券首席经济学家邵宇先生的采访实录：
观点地产新媒体：您曾经提到"投资升级将开启深度城市化"，那么在您看来，深度城市化替代传统城市化的过程中，房地产商将扮演什么角色？未来一二线、三四线的划分是否还有意义？
邵宇：房地产商应该成为城市运营商，为城市化提供整体解决方案，未来只有一线城市群（及其核心城市和新兴小镇）和二线城市群，和其他特色经济区域。
观点地产新媒体：房地产政策持续加码，使得房企销售增速放缓。但是我们观察到，房地产的投资增速还没有明显的下降，包括一些房企拿地和并购的热情还是很高。在您看来，出现销售和投资背离的具体原因是什么？投资增速的拐点预计什么时候会到来？
邵宇：去库存给了房地产企业利润和收入空间，其他行业继续下滑，相对投资本行业重点区域还是有收益，预计拐点2018年初可能会出现
观点地产新媒体：存量资产成为新的市场热点，越来越多资本和企业涌入这一领域。您认为存量市场为什么会成为房地产行业新的蓝海？加速发展的机遇与挑战下，如何让长期被低估的存量资产发挥更好的效益？
邵宇：主要是优质的商业房地产，可以持续经营和适当证券化，以盘活资产
观点地产新媒体：5月以来，以恒大为代表的香港内房股股价出现较大增长，原因是什么？您认可港股"A股化"的这个说法吗？内房股还有回A的必要吗？
邵宇：目前市场风格倾向价值投资和漂亮标的，即业绩稳定而且持续增长的行业龙头企业，这个市场格局大，可以风格会延续，好的企业在内地和港股都会得到追捧，估值差距应该会减小
观点地产新媒体：对于这一轮金融去杠杆，市场上有几种分歧颇大的观点，您怎么看待这一轮金融去杠杆？未来金融去杠杆的演绎路径、退出条件以及股债市场前景会是怎么样的？预计对房地产行业会造成什么样的影响？
邵宇：经济平稳是去杠杆前提，监管风暴、流动性收缩和金融反腐形成共振，未来金融监管会议确定新监管框架和协调机构，央行以MPA驾驭系统性金融机构，以实现宏观审慎和推动金融脱虚向实，可能会出现高杠杆中小金融机构的风险，短期对所有风险资产都会形成压力，但中长期通过刮骨疗毒，会增强经济韧性和金融服务的有效性。
观点地产新媒体：自持物业的增多，使得房企对REITs的关注度提高。但目前国内的REITs试水还相当缓慢，在您看来由类REITs到真正意义上的REITs，中国还要经过哪些槛？现阶段房企投资REITs是否是理性的选择？
邵宇：制度配套不足，包括税收、评级，以及优质物业的稀缺从而导致不愿意转让，可以尝试，完成早期市场教育。
点击阅读原文，查看专题
