中国房价，断臂or剜心？二选一！

220万人关注，新榜、清博连续6个月全国公众号总排名前3

内容来源：新财迷（ID：newcaimi），作者：万喆，中国黄金首席经济学家。本文由作者授权转发，转载请注明作者和来源。

自去年下半年开始楼市“限购严控”最严政策以来，最最严又翻新篇。近半个月，已有二十多个市、县、区出台了新一轮楼市调控加码政策。

北京周末又发新政，将此轮调控推向了高峰，同时也标志着北上广深四个一线城市全部执行“认房又认贷”政策。

解读很多，然而？

数据照不见现实

北京房价的狂涨，其实多数人应该是从“朋友圈”里感受到的。一字又一字“不敢信”的惊惧，一篇又一篇“没奈何”的嗟叹、一条又一条“透心凉”的段子，刷了我们的屏。

而统计数据给我们的印象本来并不是这样。从国家统计局公布的数据来看，2017年1月份一二线城市房价环比基本止涨。一线城市新建商品住宅价格环比继续持平，二线城市新建商品住宅价格微涨0.1%；2月份，15个一线和热点二线城市中，广州、天津、上海新建商品住宅价格环比增长，增幅分别为0.9、0.4、0.2个百分点。济南、福州持平。其余十个城市均下跌；北京住建委的数据也差不多。

大家一定发现了，统计数据的“重头戏”都是放在“新”房上。而对于“新建”房产的控制力，比较容易达成。从出让地块开始，到最终终端交易，行政部门“调节”起来都相对容易。这个数据，我是相信的。

然而，尤其是当前，如果国家是真的想要控制房价，难道不需要先真心想掌握经济情况？拿一个貌似事实却不能反应事实全貌的情况究竟是要起什么作用？

2016年还发生过这样一件事。3月21日，国家统计局数据发布显示，北京1、2月份房价同比上涨7.3%。第二天，北京市建委、北京市统计局等公布，1-2月，北京市商品住宅预售交易平均价格涨幅为17.3%。同城同时，相差两倍以上。当时的解释是，统计口径和方法不同。解释很好。我也相信。

然而，是不是应该有一个最接近经济运行现状的方式和结果，才能给决策者提供正确的方向？否则，在数据上走出一条正确的路线，却反而成为经济上不正确路线的基础，岂不是舍本逐末？

国家统计局数据显示，北京2月份二手房环比增幅为1.3%。我仍然坚定的相信。

只是，这一次，铺天盖地倾诉着房价飙升的帖子，刷了我的屏。

每个人都在买房

春节以来，北京房产市场就异常火热。鉴于已经说过的原因，爆发的主要是二手房市场。

从中介的一线数据看，仅链家一家中介在上个月就接待了近70万次的看房，比2016年楼市火爆时任何一个月的带看量都要夸张。

70万次是一个什么概念呢？链家基本上在北京是占据了半壁江山的中介，假设其市场份额是50%吧，那么全市一个月的看房数量大约在140万。按照这个状况，北京全年的看房数量大概是1680万次。而北京的常住人口也不过是2100多万。

当然，看房次数中一定有重复的，假设这个次数是平均5次/户，那么也有336万家人看房。而北京常住人口并不是都有资格买房的人口，在限购政策下，只有户籍人口有资格购房。2016年北京统计年鉴显示，北京户籍人口总计1300多万，户数529.2万户。北京当前有购房资格的就在这些户数之中。其中，非农业户425.4万户，生态涵养发展区（即门头沟区、怀柔区、平谷区、密云区、延庆区）77.4万户。

何况，就在这几百万户中，还有一些是已经拥有多套房而不再拥有购房资格的。按照目前的数据，剔除掉这些人，则可见这个城市已经几乎完全被席卷到买房“事业”中去了。这场热潮，无人例外。

何况，这还是在设定房价和对房价的热情不再继续上升的基础上。而事实上，3月上半个月，已经很好地证明了，人民群众购房的迫切心没有最高只有更高。此种焦虑，无人幸免。

无论从哪个数据看，都很惊人。因为，几乎所有人都在买房和准备买房的路上。

北京！北京？

许多人会告诉你这很正常。

因为是北京啊！

北京是个什么样的城市大家都知道。谁不想来北京买房？房价自然要涨。而且还要涨。而且还要狠狠地涨。

也不是没有道理。

有人说，北京人多？不多。你看看东京。

根据日本总务省统计局数据，东京都占地面积2,191km²，2015年的推算人口为1300多万人，人口密度为6,160人/km²。北京市占地面积为16,800km²，都市地区面积3,820km²，2014年时的人口为2100多万人，按都市地区面积计算的人口密度约为5,500人/km²。

不过，2014年时，东京圈都市面积为8,547km²，人口3780多万人，按都市地区面积计算的人口密度约为4,400人/km²。也就是说，东京都人口密度高于北京按都市地区面积计算的人口密度，但东京都市圈整体的人口密度低于北京市区。北京总面积虽然很大，但建成区只有1350平方，大部分人口都是住在建成区里，密度本身不小，生活压力更大。

有些人还认为，要建成“特大”城市，就是人口和资源的大量积聚，是一种正常的趋势。像东京这样的城市，其人口占整体日本人口的约20%呢。

这种看法忽略了咱们的人口基数，20%在中国就是2亿多3亿人口，无论放在什么地方，都很难再用一个“城市”的概念来进行管理。

何况，看城市容量和发展，应该看城市建设和规划，看公共服务所能支撑起的城市生活。放开房子，看看车子。从2011年开始的北京小汽车摇号。2016年4月的中签率是1:693，到年底已是1:783，屡创新低。今年“一号难求”将愈演愈烈。交通拥堵是全球都有的问题，尤其是特大城市，包括纽约、伦敦也一样。但在我国，往往生活水平的提升空间还很大，却已经开始控制私家车出行，抑制市场需求。

你确定城市还能承受更多的人口吗？

并没有那么有力的人口因素

何况，那些认为北京人口支持着比天高比海深房价的人，北京的人口控制越来越紧好嘛。

北京市常住人口的增速、增量持续实现双下降。2016年末北京市常住人口为2172.9万人，比2015年末增加2.4万人，增长0.1%，增量比上年减少16.5万人，增速比上年回落0.8个百分点；而在2015年，北京常住人口的增速、增量已经下降。同期北京常住人口增长0.9%，比2014年末增加18.9万人，其中，常住外来人口822.6万人，增长0.5%，增量减少12.1万人。

换言之，不管是常住人口增速，还是外来人口增速，都几乎接近于零了。人口流动率正在下降，而这理应导致房屋周转率与销售额下降。

有人说，学区房，正是学区房把北京的房价拉高了！学区房是刚需中的刚需，刚需中的战斗机！

“婴儿潮”之说有力的支持了房价狂涨并且将继续狂涨的势头。

不过，从北京的人口结构看，北京统计年鉴显示，常住人口中，0-4岁的有93.8万人，比5-9岁的74万人高出近20万人。好像的确印证了因学龄儿童增加而引发学区房抢购潮的逻辑关系。但是10-14岁的有51.3万人，比5-9岁的也低20多万人。也就是说，近15年来，低龄儿童人数都是在增加当中的，尽管可以解释部分“好学区”稀缺度加深的形成，但无法解释这种突发性对学区房的不能自已。

去年10月、11月，房地产商还在哀叹交易量的减少。2015年、2014年，很多人还在谈房地产面临深渊。去库存难道不是就这么来的？

而根据一份某教育网上的资料，北京小学班级数量近三年来都呈下降趋势。由此，更难以解释“学区房”在短期内发生暴涨的缘故。

细思极恐

至于不断强调北京的地位和不断挤破头的高收入高净值人群能够撑起北京的经济和房价的说法，不妨看看几个城市经济运行情况的比较。

2016年，东京的人口数量略微下降，为约3670万人。其GDP为31700万亿美元；纽约人口2060万人，GDP28100亿美元；北京的人口是2170万，GDP3680亿美元。

即使与发达国家特大城市国际金融中心顶级地段不可复制一万年的房子相比，我们也毫不逊色，或者必须说有过之而无不及。根据道格拉斯-艾利曼房地产公司的报告，2015年第四季度曼哈顿公寓的平均销售价格为194.8万美元，合1264万元人民币。每平方米的价格为17601美元，折合人民币约为114230元。

和北京一间没有厨房厕所甚至无法放下一张床的过道所谓“学区房”比，不需谈笑就直接灰飞烟灭。

其余关于收入与房价比、房价与GDP比、租售比等等老梗就不赘述了。

那么，房价究竟是不是货币政策原因造成的？看看中国成为美国购房海外最大买家。

又有很多人说不是。比方说，一种很有说服力的说法是，央行并没有超发货币。反而是房地产的反复抵押造成了货币量的增加。

好吧。可是，从拼命制造、出口、外汇储备增加导致货币政策压力，到房产销售、抵押、再销售、再抵押增加导致货币政策压力，其中逻辑难道不是我们这个社会和国家创造财富的方式发生了改变？如果当前社会的财富创造，房地产已经成为了最最大头，甚至几乎奔着“唯一”去了。你不会觉得细思极恐吗？

看穿

去年年头，我写过文章，说中国房市不遵循任何经济学规律。然而，我甚至希望也是这样，事实却恐怕很难如此。也许从短期看，能够实现反规律，但是，从更长时期来看，该来的一定还是会来。

通常我们认为，既然解释不了结果，你的原因肯定也不对嘛。这大概是许多人竞相用各种方式向大家“解释”为什么中国房价必涨，北京房价必涨的动机和理由。

这大概是房地产商说中国房市有泡沫，而经济学家说中国房市没有泡沫的原因。

这大概也是房地产商要上权威人士也上过的媒体向大家说明房地产不会有泡沫的原因。

其实，换个思路，很简单的问题。

为什么大涨？因为人们怕房子只会一直涨。普通老百姓在市场上本就根本无力与强大的对手博弈，在各种屡禁不止的手段下，总是败下阵来，成为人造信息稀缺、资源稀缺的最后买单者。而历次政策透露出的所谓“稳定”都从来不是给老百姓的。他们看懂了，所以他们很恐慌。

为什么北京大涨？因为人们怕手里的钱会贬值，这个市场用于解释房产价格上升的“理论”再多，人人都已经知道，这是一场狂欢的尾声。对于小老百姓而言，他们尤其怕被拉下，只能亦步亦趋，跟随着往深处走，越走越远离初心。

为什么学区房大涨？因为大家都看出来市场的泡沫有多么明显，所以唯一能够想到的，就是尽量往他们认为“保值”性能更好的产品上做投资。而“学区房”本身就是一种政策扭曲带来的“稀缺资源”，即使房产跌了，政策扭曲仍旧还在，这种价值还能持续。

为什么？老百姓或者不能很清楚的梳理出自己的逻辑，但足够长的经验已经告诉他们的直觉，政策究竟想要做什么，政策究竟保护了谁。

政策制定者们，你们已经被看穿了，你们知道吗？

后记

当前中国面临的有两大难题，一个是东北亚问题，一是房地产问题。

两个问题都让人迷之尴尬。如果去预测，从来不能对。如果不去预测，又实在动静大得不能回避。

两个问题也都谜之拧巴。东北亚看似政治问题，其实蕴含了很多经济需求。中国房市看似经济问题，其实蕴含了很多政治需求。

两个问题还谜之相似。在不可说不可说一说就是错背后，伤心是一种说不出的痛。两者归根结底恐怕都是政治问题。

说到底，是断臂，还是剜心，有时候你总得选一样。