本文讨论了持有小城市高层住宅或大城市非核心地段高层住宅的业主应趁早换房，特别是房龄超过20年的房子。文章提到了今年2月南京某小区火灾事件，引出高层住宅无法回避的寿命问题。房地产野蛮发展可能导致房屋老化问题，不仅影响居住体验，还影响房屋价值。文章还提到了欧美国家高层住宅的未来，以及中国高层住宅的数量和面临的问题。建议业主关注房屋寿命和维修费用，对于老旧高层住宅要及时出手。
特别是房龄超过20年的房子，因为这类房产没有未来，尤其是一些老旧小区已经开始出现各种问题，如墙皮脱落、电梯故障、水电管网漏水等。
随着使用年限的增长，房屋会出现各种问题，这不仅会影响居住体验，还会影响房屋的价值。因此，业主应该关注房屋的寿命和维修费用。
高层住宅在拆除和维修方面存在困难，尤其是拆除成本高昂，很难实现盈利。另外，高层住宅电梯等设备的维护和更换费用也较高，需要业主承担较大的经济责任。
中国有大量的高层住宅，未来随着房屋老化，维修和保养将成为重要问题。此外，物业费可能会大幅上涨。因此，业主应该提前做好准备，关注房屋维护问题。
持有小城市高层住宅或者大城市非核心地段高层住宅的，趁早换房。特别是如果房龄超过20年了，趁现在还有零星接盘侠，尽快出手。
因为这样的房子没有未来。
今年2月，南京某小区一座34层居民楼发生火灾，15人死亡，44人受伤。火灾原因是地面架空层违规停放的电动车起火，架空层直接联通建筑内部的天井，起火后形成烟囱效应，向上快速蔓延。总共只有两个单元200多户的楼被烧得惨不忍睹。
近10年全国发生高层建筑火灾3万多起，如果说火灾是小概率事件，那么高层住宅无法回避的一个终极问题就是寿命。房地产经过二十多年大跃进似的野蛮发展，可能大家都忘了一件事，房子也是有寿命的。建设于上世纪八九十年代的第一批高层住宅已经开始老化了。
人老了身体各个零件就不灵光了，房子也一样。墙皮脱落都是小事，电梯出故障，水电管网漏水、老化等等问题层出不穷，而且会愈演愈烈。不仅会影响居住体验，还影响房屋价值。
30年多前，方庄建成了北京第一片高层住宅区，当时算是普通人高攀不起的豪宅。90年代能在方庄买房的，就如同今天海淀万柳的业主，不是一般人，比如张国立、刘晓庆、宋丹丹等许多娱乐明星都住在那里。但到了2010年前后，这些非富即贵就都搬走了，如今它跟高端没有一毛钱关系了。
方庄的芳城园当年没规划人车分流，园区里车辆停的横七竖八。这几年小区虽然做了旧改，道路、外立面、中心花园等进行了更新，但物业服务完全跟不上。门禁没人管，无论园区大门，还是内部单元门，一律无障碍通过。院子里有养狗的住户，走在小区里一不小心会让你走狗屎运。走进楼道，大白墙前几年刚刷过，但已经满是污渍，尤其一楼公共区域。电梯口的声控灯也坏了，一直没有修理。小区房龄30年，现在一平米挂牌价才4万多，要知道这是北京南二环边上啊，附近的次新楼盘有的卖到了9万多一平米，是它的二倍。
将来即便房价企稳反弹，你说和这些老旧高层还有关系吗？
大家常常在讨论土地使用权70年到期之后怎么办，这真的有点杞人忧天，因为你的房屋寿命可能连50年都不到。房子老了要么拆迁，要么维修。先说拆迁，拆除高层跟拆一个6层楼可不一样，难度不在一个量级上。2008年汶川地震后拆除危房，拆一个低层危房很简单，用重载吊车把钩机直接吊到屋顶上，一层一层刨就完了。
但高层就不能这么拆。别说板砖了，100米掉下来一瓶矿泉水都能砸死人。国际上通用的高层拆除是定向爆破，在建筑上打无数的眼，埋无数的速燃剂，把房子结构溶解掉。整个房子“酥了”后还要控制它的方向保证垂直，避免伤及无辜。
可就算技术上可行，经济账算得过来吗？曾经的拆迁产生过无数暴发户，拆的大多是棚户区和城中村，没见过拆高层的，原因很简单，就是不划算。给大家算笔账，就拿全国常见的楼高30层每层四户共三个单元的高层来看，那么整栋楼就有360户，如果每户平均面积100平，就算房价到时跌到了3万一平，整栋楼光拆迁赔偿款就得超过10个亿，这样的拆迁哪个开发商能负担的起呢？
开发商现在因为债务问题空地都不买了，你指望他们在这上面做慈善呢？除非地段特别好，即使要拆迁，行业共识是拆迁和新建比要达到1：3，也就是拆掉6层楼，得盖18层楼才能有盈利。那拆个30层的，难道要盖个90层的，住到天上去吗？
高层住宅拆不成还修不成吗？确实可以修，但谁出钱呢？高层住宅电梯多，电梯一般寿命20年左右，维护再好，早晚也需要更换，一部电梯几十万，更换费用谁来出？高层住户同意了，低层住户呢？另外，高层建筑内部管线管道比洋房、别墅要复杂的多，这些管线一般30-50年的寿命，有些设施根本无法维修，只能更换，可施工难、成本高，你指望这个钱谁出？
业主交的公共维修基金根本不够用，私人商品房当然也不能让国家出钱吧，别忘了，地虽然是国家的，但房可是你的。你让物业换个楼道灯泡电话都打不通，打通了还得看他们脸色，你还指望物业给你修？
上海长宁区一栋30多年24层高的住宅楼，当年为了赶时髦外墙贴了瓷砖，如今成了安全隐患。过去几年，这栋楼发生了几次瓷砖掉落事件，幸亏没砸到人，有一次砸到了车上。人命关天，大家都想解决，但维修需要自行筹集资金，还要三分之二的住户同意，一直无法解决。
业委会联系维修施工方，但有的业主非说业委会暗箱操作，有猫腻，就是不同意。最后经过了漫长得三轮投票，业主们终于从4个方案中选出了最便宜的方案，维修费120万，全体业主平摊。这事没有后续报道，这里面肯定还有死皮赖脸就是不交钱的，也有多出钱花钱买平安的，这就已经很不错了，这种最后能大体达成一致的小区是凤毛麟角，大部分估计会长期扯皮下去。
据统计，我国有32%的城市家庭住在2000年前建好的房子里，这些家庭未来将面临房屋维修的刚性支出，当然，这种大规模的以旧换新也能拉动GDP。
从欧美国家的经验看，维修的钱肯定都是从业主的钱包里扣来的。在美国的朋友都知道，住宅密度普遍比较低，住别墅的维修养护费肯定是自己掏，住高层的物业费价格不菲。一套价值40万美元的房产，一年物业费大概是6000美元左右，每年物业费占房产市值比例大概是1-1.5%。你想想自己的房子，有这么高比例吗？
