海外 | 越南高端房地产市场未来5年的机遇与风险

作者 | 祝磊

来源 | 第一海外金融（ID：FOFinance）

一、越南概况

越南是一个南北狭长的沿海国家，面积约33万平方公里，海岸线长3260多公里，人口近1亿，人口结构以年轻人为主体，19-40岁青壮年劳动力约为45%。

全国有2个特大型城市，首都河内为政治文化中心，相当于中国的北京。胡志明（西贡）相当于中国的上海+深圳，是其对外开放的特区和经济中心，两地相距大约1700多公里。

越南货币为越南盾，汇率对美元约为22000：1；对人民币约为3300：1；越南政府对外汇管控严格，外资以美元型式进入越南银行，使用时兑换成越南盾，离境时再兑换成美元，只要上述过程合法且受到银行的监管，出境时的资金兑换就没有限制。

越南百姓的工资收入水平为起点低但增长快，符合典型的发展中国家由农业国向工业国转型刚起步的阶段。2012年时越南一般公司月工资约850人民币；建筑业月工资为1000人民币；广告设计公司月工资为1150人民币；银行业月工资为2000人民币；到了2016年时上述的工资水平已经平均上涨了1-1.5倍。

越南是典型的藏富于民的社会，由其是位于南方经济发达胡志明，越南侨民众多每年向国内汇入的美元可达上百亿规模，一直以来都对当地的经济和房地产市场有着重大影响。

二、越南房地产市场的前世今生

2005-2013年越南房地产市场的前世：

越南的经济分布呈北轻南重，越往南，经济就越活跃，生活就越富裕，房价也越高，炒房也越热。炒房是发展中国家普遍的现象，是必然经历的过程，和所有发展中国家一样炒房的投机资金也跟进入市。

从2005年起胡志明市和河内的房价就步步上扬，到2012年胡志明市的高端楼盘价格，已经达到了4000-6000美元/平米；中档的楼盘也已经到了2000-3000美元，即便是低档的楼盘，二手市场上的价格也已经达到1000-2000美元。

越南人的收入相对于房价来说，是难以承受的，2012年越南一般公司月工资约为120-180美元；白领月工资约为300美元；快速上涨的房价严重脱离经济增长的支撑和绝大多数人的承受，完全成为投机资金的游戏。随着房价的失控越南政府也意识到炒房的严重性，开始主动采取严厉的调控政策，政府发布税收新政，从2009年1月1日，转手楼盘的收益征收25%的税收。银行信贷也从严控制，越南楼市随后应声暴跌。

2011—2013年期间越南房地产泡沫终于被引爆了，越南房地产价格平均下跌约30%，河内由于前期涨幅没有胡志明疯狂，所以受到的冲击也相应较小，只下跌了20%左右，而胡志明市则跌掉了一半还多，但即使是跌掉一半，其住宅楼的价格依然维持在每平方米1300-1500美元，商务楼则每平方米达到1500-2500美元。

这场经济和房地产泡沫的破灭还将越南银行金融系统拖进泥淖，由于越南经济也是典型的信贷驱动型，每年高达50%以上的信贷增长率高得令人咂舌，政府虽然不断调高利率来冷却信贷狂潮，但泛滥的贷款还是不受节制的流向了房地产领域，房地产贷款达到了97亿美元(203万亿越南盾)，占GDP的10%。银行大量贷款固化在钢筋混凝土上，体系流动性捉襟见肘。在房地产泡沫破灭后，银行坏账堆积如山，官方公布的数字超过6%，惠誉国际等评级机构认为其坏账应该在20%以上。

2014-2015年越南房地产的今生：

越南经济和房地产市场历经了3年的修复和调整，期间政府也对银行金融系统进行了整顿和改组，一些中小银行被合并和重组。在走出经济循环的低谷后越南政府意欲再次启动房地产市场，这一动态不仅反映国家经济的复苏，而且表明政府采取的房地产市场抒困措施开始见效。

对内政府于2014年推出30万亿越盾的一揽子购房贷款计划并要求银行优先支持贫困者、国家公务员等对象贷款买房，使国内需求猛增。

对外政府于2015年7月颁布新法律，允许拥有有效居民签证的外国人以及外国公司购买越南当地的房产。

随着这两大政策的颁布和实施越南房产市场开始复苏，交易量和房价开始同步放大和上涨。

三、越南房地产的谷底回升

进入到2016年河内和胡志明两地的房地产市场，无论量、价均已完全恢复到其前期高位水平。河内成交相对温和，高端公寓价格上涨到3000-4000美金。胡志明成交火爆，核心地段的高端公寓价格已经上涨到4000-5000美金，一线地段3000-3500美金，二线和未来新区2500-3000美金，且还在呈继续上涨势头中。

在短短10个月的时间里，核心商业区已经上涨了1倍左右，一二线地段上涨了50%左右，新楼盘如雨后春笋般冒出来均成交火爆，市场明显已经进入了一个爆发期，这里既有对过去房价暴跌的修复性补涨，也有对越南未来经济的长期看好的成分在里面，但也要对房价上涨过快的投机性予以警惕。

高端商品房的成交人群主要为越南先富起来的越桥、工商人士、外企高管以及政府官员约占60-70%，另一部分就是外企常驻人员、外籍经商人士以及外国投资客，比如日韩老年银发团和中国炒房团，约占20-30%。

四、看好越南房地产未来发展的3个理由

1、宏观经济发展长期向好：越南正处在由一个传统的农业国向工业国转型的初级阶段，在这个最关键的时期，历史一下子就给了他2个天大的机遇。

一是中国经过30年的改革开放，成为了世界工厂，建成全球独一无二的制造业全产业链，但是国内的资源、能源、环境的承载压力也到了极限。加之随着人口红利的逐步退却，各项成本的逐年上涨，政策、环保、资金压力越来越大，传统的劳动力密集产业、低端制造业越来越无利可图，面临的出路要么是投入巨资升级换代，但资金风险极大。要么是主动寻找价值洼地，利用自己多年积累的管理和经验焕发企业的第二春。

而近邻的东盟国家中，越南政局相对稳定国情相近，基础设施虽然落后，但电信互联网比较发达。劳动力人口丰富、工资水平不高，城市受教育人群覆盖率高。经济对中国依赖性强，国家推动发展意愿强，这些综合因素都决定了越南一定会成为承接中国低端制造业的转移的最佳选择。

二是美国为了遏制中国这个最强劲竞争对手的发展，而推出的经济北约同盟TPP，给了越南进入西方发达国家市场的通行证和优惠券，使得越南在出口领域获得了非公平、非对称的竞争优势，也变相加剧了中国低端制造出口企业的成本压力。所以中国低端制造业的外溢是大势所趋，向毗邻中国又加入TPP越南的转移是最佳路径。

基于以上两点我对越南未来十年的经济长期看好，因为中国大陆在80年代搞改革开放，一开始就是从承接亚洲四小龙低端织造业起步的，通过港澳台无良奸商的洗脑和言传身教，我们学到管理经验、技术、培训了第一批产业工人、也产生了后来第一批小工厂主和企业家。越南的整体经济水平和我们国家九十年代十分类似，大城市的经济水平在某些方面上和我们相差只有十年左右，而且因为其有被西方殖民的历史，其大城市精英白领的英语水平和思维方式在和西方沟通上比我们当初还要有某些优势。

所以我认为在未来的十年越南经济会有一个爆发式的增长阶段，其实这一点在近两年已初露端倪，在世界经济衰退动荡的这两年里越南经济一直保持着一个健康良好的发展势头，不仅在东盟十国里一枝独秀，即使是放在整个亚洲也是出类拔萃的，这一点已经被世界各国所看好，所以各国和各大企业纷纷加快了投资越南的步伐和力度，如台塑已累计在越南投资超过600亿美元，涉及钢铁、石化等重工项目。随着外资的大量涌入，越南未来几年的经济增长速度很可能会长期维持在6-8%的高增长区间，想想中国曾经还有过13%的增长水平，加之其起点低、总量小、负担少所以这完全是有可能的。

一国经济的长期向好必然带动其房地产市场的蓬勃发展，这一点中国房地产就是最好的一个例证，所以我认为越南房地产市场在未来几年的快速发展是有坚实基础的。

2、越南的人口结构：越南近1亿人口，人口结构以年轻人为主体，越南60%人口为35岁以下，而且人口还在不断向城市转移，其中10-24岁的青少年又占约40%，这不仅意味着巨大的人口红利，也意味着未来10年庞大的结婚刚需人群对房地产市场的需求。

3、特大型城市经济规模，具体到越南最大的城市胡志明，位于越南东南部，中央直辖市，面积2095平方公里，全市行政区域划分为19个郡、5个县。

人口约1200万，其中常住人口约800万。华人有40余万，以经商为主。外籍常驻人口7万。原名“西贡” 是越南南方经济，文化、科技、旅游和国际贸易的中心，工业产值占全国工业总产值的30%以上。

胡志明市也是越南南方的重要交通枢纽，有越南最大的内河港口，距入海口约3-4小时航程。年吞吐量可达450-550万吨。可停泊5万吨级货船，年吞吐量400万个标箱，约占全国集装箱吞吐量（900万个标箱）的45%。铁路可通往河内及其他大、中城市。公路可通往全国各地，经公路或水路可通往柬埔寨和老挝。

新山国际机场为全国最大的机场，年均客流量约2200万人次。由于该机场容量趋于饱和，越南政府拟在毗邻的同奈省新建龙城国际机场，总投资78亿美元，拟建成国际中转空港。

市内拟建6条地铁和轻轨线，其中轻轨线1号线已动工，全长逾17公里，总投资22.5亿美元，约88%为日本提供的官方发展援助（ODA），预计2017年底建成运营。

胡志明市2015年的经济发展情况：越南《经济时报》报道，该市国内生产总值约288.7亿美元，同比增长9.1%，创近3年来最快增速。其中，服务业占GDP的59.7%，工业和建筑业占39.3%，农业占1%。零售与服务业消费总额约219.3亿美元，增长11%，剔除价格因素增长10.4%。出口224.6亿美元，下降5.9%；进口172亿美元。工业发展指数增长7.3%，其中，四大工业发展指数增长7.6%

2015年胡志明市吸收外资（FDI）36.4亿美元，同比增长13%。胡志明市累计吸收外资项目5820个，合同总额391亿美元。侨汇收入稳定增长，尤其是8月份越盾兑美元大幅贬值，导致该市侨汇收入显著增长。据国家银行胡志明市分行透露，1-8月份该市侨汇收入为27.5亿美元，同比增长接近14%。预测今年全年胡志明市侨汇收入将超过55亿美元。

越南政府网站报道：胡志明市人均国民生产总值（GDP）将达5538美元，2011年-2015年，年均GDP增长9.6%，是全国平均增速的1.66倍。其中，服务业增速最高，年均增速为11.2%。

特大型城市经济规模必然导致人口、资金、产业的聚集，形成对周边地区乃至全国产生虹吸效应。全国的有钱人和精英都要来这里配置高端房产以对抗越南盾的贬值趋势，带动了民间财富的进一步的集中，从而给房地产市场带来超常规的增长速度和空间。

五、影响越南房地产未来的3个变量因素

1、信贷政策的支持和人们购房消费习惯的逐渐改变：越南民众传统上习惯用大袋大袋的现金去购房，但现在这个习惯正悄悄改变，更多人开始用贷款购房。

2015年前8个月越南发放给购房者的贷款激增22%，这一现象对越南来说是一个标志性转变，因为在越南，购房者拿出一袋子一袋子的钱进行现金交易的情况并不罕见，房地产金融贷款也在促使该国房地产行业复苏。

但越南银行的贷款利率非常的高，因为银行的吸储成本在5.5-7.6%左右，所以贷款利息也要在9-11%左右（国家规定放贷的最高利息不得高于13%）。这会给贷款购房者带来沉重的还贷压力，抑制了房贷金融市场对房地产市场助推作用。加之上次房地产市场崩盘的直接原因就是房价下跌后根本无人接手严重虚高的房产，而众多投机购房者又无力偿还高额的房贷，市场只能以崩盘方式惨烈回调，所以越南普通民众对用贷款买房还是心有余悸，不为大多数人所接受。

2、目前合理的租金回报率：世邦魏理仕认为越南房地产市场高速发展的另一个重要原因是，相比较亚洲其他国家，这里具有更高的租金收益。根据位置和类型不同，越南房地产租金收益率介于6-7%之间。

胡志明一线地段高端商品房的均价为3200美金，90平方的两房的租金现在约为1500美金一个月，扣除所有税费后可以净得10个月的租金。

但相信随着高端商品房供应的不断增加，未来的租金水平会逐渐下滑，而且这个趋势是不可逆转的，因为可以承受高租金的外国租户的增长速度远远跟不上供应的速度。

3、政府对房地产市场的态度：

越南的国情和中国有很多相似之处，所以政府的态度对房地产市场有很大的影响，目前政府对房地产市场的态度是大力支持的，政府的思路是吸引外资进入房地产市场，既可以引进竞争避免垄断，进一步活跃房地产市场，又可以增加高端房产的购买人群和消化能力。还可以促进国家经济进的发展，同时这也是一种国内经济风险转移的方式。目前房地产领域吸引外资在越南吸引外资领域中排名第二，占越南外资的9%。

但政府的态度是随着市场的变化而变化的，如果政府觉得市场过热或是短期出现快速非理性上涨，政府也可以随时出台相应的调控措施，如大幅提高买卖差价的增值税税率，在2009年政府出手调控市场时就将买卖差价的增值税税率由10%大幅提高到25%，直接引爆泡沫的破裂。但总体来说政府的调控对于房地产的长远健康发展是有好处的，对于长线的价值投资者影响不算太大，但对于短线投机者影响可能就比较大。

六、越南房地产市场的2个固有风险

1、市场风险：体量小、受众少、房价起点高，市场容易过热产生泡沫。

越南总人口虽然有九千多万但大部分还是都分散在农村和小城镇里，全国只有2个过千万的特大城市，全国第三大城市海防（也是直辖市）只有约200万人口，第四大城市岘港（也是越南最大的旅游城市）只有150万人口，从全国来看城市人口集中度不高，所以值得投资的只有胡志明和河内。河内由于历史原因城区的规划很差，街道狭小大量的老民居杂乱无章，而政府又无力拆迁重新规划，因为越南法律规定城市宅基地的产权是永久性的，所以河内房地产的机会应该是在政府未来另建新区的时候，目前机会不多。

那么真正有投资价值的就只有胡志明了，这也就导致了胡志明的土地和房产绝对不会便宜，至少相对它目前的经济发展程度和越南大多数人的收入来说价格是比较高的，能买得起都是非富即贵或是外国人，即使是本地的月收入5000人民币的中产和白领如果没有其他收入想买房也是不容易的，而且房贷利息又非常的高，杠杆的作用也不普遍，导致的后果就是一旦市场热起来房价到了高位，就会因为房价和收入差距过大而缺少接盘侠或是接盘侠成长速度远远跟不上房价上涨的速度，从而有价无市，而一旦交易量萎缩，市场抛压反而会成倍加大，最后随着人们对房价心里预期的改变市场由牛转熊就是顺理成章的事了。

2、汇率风险：

越南盾的趋势性贬值：这是进入越南市场无法回避的问题，不论你做的是什么最终你都是要把收益换成美元离场的，而从越南盾的历史来看，对外贬值对内通货膨胀是大概率的事件而且是趋势性的。因为越南是复制中国的发展模式，可以参考改革开以来人民币走势就会对越南盾将来的方向有一个大致的判断，而且越南的经济体量小抗风险能力差，更加容易受到外部的影响，一旦有危机发生其贬值的速度会非常快根本不给你撤离的时间和机会，所以你在越南的投资必须是超收益的，起码要能跑赢它的通胀和贬值速度（我给它的正常预估是10%）。

七、外国人在越南买房的法律规定和限制

拥有赴越南签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处均可购买房屋，可购买公寓和包含土地产权的别墅等。

房屋产权为50年（但与越南公民结婚的外国人可拥有房屋永久产权）。

每人在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋；

外国人所购住房的面积和总套数不受限制，但每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%， 每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套。

买房时必须通过银行转款。

通过这些政策可以看出越南政府对于开放外国人买房还是相当慎重的，也怕一旦投机资金大量涌入会使市场过热而失控，再次导致泡沫的破裂。

八、在越南买卖房屋的税费

买房时要向开发商交，10%的增值税和2%的管理费（这些本来都是开发商要交的）。

租房要交：企业要交租金20%的企业所得税，个人要交5-35%的个人所得税。如果你是通过中介租房的还要付给中介1个月的租金做中介费。

卖方时要交：买卖差价的10%的增值税，卖价2%的印花税。如果你是通过中介卖房的还要付中介卖价1-3%的中介费。

九、2016年和2009年越南房地产市场的差异

2016年越南经济更稳定，基础设施更完善，投资商也更慎重，老百姓更富裕购买能力也更强，并且在有过一次崩盘的经历后，购房者应该也不会再不顾自己的承受能力去过分追高。同时政府在应对市场风险的经验和手段也会更加完善，所以现在房地产市场自身的健康程度与09年时已经有了质的改变。

政府放开了外国人买房的限制，成功吸引大批外部资金进入市场，对高端市场的承接和消化能力大大增强，当然外部的热钱也是把双刃剑，也可能因此迅速抬高房价产生泡沫。所以政府也对此做了诸多限制，而且相信政府的武器库里有足够多的政策武器可以随时出手调控市场的节奏。

十、以前的西贡被称为“东方小巴黎”那么未来的胡志明会成为下一个上海么？

在梳理回顾了越南房地产的历史，展望了越南经济的未来前景，再将现在的胡志明和十年前的上海加以对照，我想结论应该已经是呼之欲出了，只要认可越南未来经济的高成长性，就可以坚定看好胡志明的龙头地位，那么现在胡志明的房地产市场就还是一块价值洼地。现在上海的外滩、中环、陆家嘴、浦东、徐家汇，十年前你可能错过了机会，那么现在再给你一次重新拥有的机会你会抓住么？

如何分享未来5年的机遇：短线投资者可以精选地段，分高、中、低档分级配置，快进快出在6个月到1年内获得平均1倍的收益是完全可能的。对于中长线投资者可以选择核心和一线地段，持房出租待涨，2-3年的时间获得平均2倍的收益也不是难事。如果是作为资产配置长线持有，5年3-5倍或许也不是梦，至于在更长的5-10年就要视市场节奏的变化而变化了，本人的见识水平有限只能看到的这里了。

随着越南经济高速发展和加入TPP的临近，大量游客和外资进入越南，越南的休闲度假地产和工业地产也将迎来一个高速发展的机会，但因为对此没有特意去了解所以在此就不啰唆了。

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