近日，老编被一组
“人山人海”
的场面镇住了。
你以为是珠江新城的牛马在下班？
图源：小红书
还是节假日大学城出行高峰？
图源：小红书
都不是，
是朱村，一个让楼市从业者谈之色变的板块，竟然涌进来那么多人？
科教城的人气来得太突然了
人来了，是真的。
10月，增城科教城12所职业院校全部开学，21号线凤岗站一下子迎来一波客流高峰。
据广州地铁公布9月以来，21号线周末日均客运量去到了23.6万人次，环比增加13.8%！
10月18日、25日
连续两个周五，凤岗站全天进站客流均超过3.3万人次，环比增长约70%。
真可谓泼天流量！
按照规划，未来科教城师生预计将达到30万人，号称是“第二广州大学城”。
但这波“人气图”的背后，一方面是实实在在增加的客流，另一方面是交通疏导不足，引发的堵塞。
瞬间客流太大，地铁遭不住
例如地铁班次，原设计的13万师生的最高容量中，保守估计会有10万人需要以公共交通工具来进出行科教城的交通需求。
数万客流在1-2小时内需涌到“凤岗站”进行交通接驳到以上十几家学校，客流压力可想而知。
而
广州地铁，是在自11月1日起，才调整了通车班次。
周五快车时刻表，11月1日启用（图源：广州地铁）
二十一号线将启用周五专用运行图，增加上线列车，并
将行车间隔由约12分钟压缩至约8分钟。
公交接驳还需加密
除了地铁发车间隔长，还有公交接驳问题。
少
，最典型是一条本应专门接送各大院校师生的“科教城2路”公交循环线只有假日才开。
而周边地铁站仅可依靠的公共交通的
增城公交车辆仅有5条！
久
，其他能路经此到的四、五条公交线路，站牌上居然明确标示
短则20分钟，长则90分钟才开出一趟车？！
早
，而且几条公交接驳线路最早
晚上收车时间居然是18点30分？！
公交接驳不到位的话，它的生态位自有拉客仔、黄牛来填补。
是坐黑车？还是等20-40分钟一班的公交？
短期内：不会！
别看科教城一口气导入13家院校，事实上如果你认真细扒，对楼市影响是有限的。
购买力的导入僧多粥少
例如早一批进驻科教城的6所学校中，
教职工人数仅三千人出头。
9月陆续开学的多所中职学校、技师学院整体或者部分搬迁入驻，
教职工总人数不超2500人。
据克而瑞数据监测，截至2024年3月，
朱村商品住宅库存高达5976套。
在二手房源平台，有近2400套挂牌。
八千多套房子等待买家，相对于5572名入驻院校教职工而言，这是妥妥的买方市场。
次新砸盘基本面难扭转
就在近期，朱村房价破发。
对，不是某个盘破发，而是区域房价破发了。
近期有小红书用户分享，水木芳华新房报价单价仅万元左右。
在10年前朱村第一个住宅项目，碧桂园城市花园九千多的开盘价。
关键是，这种特价房并非特例，地铁上盖的科慧花园成交单价已经回到四位数。
单价一万出头的房源，二手遍地都是。
以保利中航城一期为例，该小区今年二手成交单价最低10434元/平，破万在即，主流成交区间为1.1-1.2万/平。
同样的户型，一年前成交价集中在1.6-1.7万/平，三年前的成交区间则为1.9-2.1万/平。
