[ 导读 ]
2017 中国产业园区运营商 TOP30
7 月 21 日，连续的高温之后，上海发出今夏首个高温红色预警，下午 2 点左右，气温已经达到 40.9 度，突破 2013 年 40.8 度的历史记录，也打破了徐家汇气象观测站 145 年记录！
然而，难当的酷热，仍然挡不住这样一群人的热情，充分验证了一句话——都是真爱！来自上海、北京、杭州、武汉、深圳、大连等地嘉宾齐聚易居秋实楼大报告厅，共同开启由易居克而瑞携手园区大会共同举办的 2017 全国产业地产发展白皮书发布论坛暨全国产业园区运营商 TOP30 颁奖。
本次活动出席的嘉宾包括：易居（中国）企业集团执行总裁张燕，易居克而瑞副总裁张兆娟，上海决策者经济顾问股份有限公司董事长李庆星，以及来自本次榜单三十强的企业代表，包括华夏幸福、启迪协信、张江高科、上海临港、亿达中国、中节能实业、绿地集团、中节能实业、星桥腾飞、市北高新、华鑫置业、星月投资、北大资源、万科、金地威新、绿地等公司代表。
让我们再次祝贺获得 2017 产业园区运营商 TOP30 的所有获奖企业：
30强代表合影留念
开场致辞
易居（中国）企业集团执行总裁 张燕
· 克而瑞作为房地产大数据的标杆企业， 2017 年开始在产业地产数据发力，在三大城市群和西南建立产业地产数据库，并计划在三季度推出产业园区和特色小镇的测评。房地产下半场的开启，产业地产已然成为趋势，甚至变成「标配」，越来越多以住宅开发为主的房企或主动或被动地加入到产业地产开发运营中；
· 产业园区运营商需要从地产商的思维中跳出，行业将面临新一轮的洗牌，企业需要谨慎思考来决定是否进入产业地产运营；
· 数据显示， 16 年后期工业用地成交有所上升；华北，华中，华东，华南，东北，西部，华东已经超过华北，成为产业园区最重点的区域。北京上海天津在数量第一梯队，重点关注武汉、重庆。武汉长江新城，对于华中的辐射。位于第一梯队的运营商，运营园区不会低于 20 个，单个园区一般不会低于 150 万平米；
· 对于产业运营商，克而瑞经过多年的研究，有了更加科学更为合理的评测方法和评测指标，今后也将随着产业运营商一起成长，走向辉煌。
上海决策者经济顾问股份有限公司董事长 李庆星
· 行业经历十四年不断发展，尤其在过去十年时间里，由于融合了产业、政策、金融等多个方面的因素，产业地产发展变化非常之大；
· 但是产业地产行业的商业模式没有清晰化。虽然有成功项目，有知名企业，但是没有成熟的可复制的商业模式，属于行业摸索期；
· 今年的榜单非常重视产业运营商在产业园区发展中的资源整合能力。
白皮书发布
易居克而瑞战略顾问中心总经理 高晓伟
· 本年度白皮书三大原则为：
1、重视产业化思维
2、轻重资产相结合
3、将商贸物流板块从产业园区运营商剔除
产业地产宏观环境
· 通过上述三大原则的筛选之后，克而瑞再通过以下指标进行量化研究。
1、空间指标：
目前国内的产业地产商以及他们的项目在全国范围内的布局和分布情况。
2、业绩指标：
从集团的资产、盈业收入、利润方面进行分析。
年度十大事件和5大热点
围绕5大类产业园区运营商类型重点企业研究
· 产业地产商分类研究
通过对评选企业的研究，根据各家特点，将其划分为五类运营商：
1、产业新城型：
从产业规划、产业招商到产业服务，为区域提供产业升级、经济发展的综合解决方案。
通过商住办等传统地产开发，形成可持续发展的新城生活环境。
由于规模较大，因此对于企业的产业整合能力、综合开发能力、政企合作能力要求较高。
2、科技/商务园区型：
此类产业园区服务商在国内产业园区界耕耘多年，长期专注于产业园区发展，以其产品本土化和产业服务专业化在产业园区中取得一席之地，是产业园区发展初期的中坚力量。有别于普通的办公物业开发，企业不仅承担了物业的建设，同时需要兼顾园区内企业招商、孵化、服务等多个职能，具有相当的轻资产运营能力。
3、政府平台型：
这类企业往往与国家和地方政府息息相关，拥有国家强大的技术支持，产业基础雄厚，在土地政策上也较为宽松，拿地难度小。同时也因其国资属性，受体质限制性较大，多聚焦于一定空间范围内单个园区或城市。
4、先进制造型：
以标准厂房为代表的工业地产是现代产业地产的雏形，通过低价的工业用地及大规模厂房配置，吸引城区制造产业外迁。伴随土地高效利用及制造业小型化、专业化的发展趋势，以联东为代表的标准厂房型企业近年来逐步提供包括厂房定制服务、园区软性服务在内的个性化运营服务，受限于产品利润及回款周期的掣肘，此类企业总体数量偏少。
5、地产转型产业型：
以传统开发商为主，包括万科、碧桂园等企业近年来也动作频繁。房地产市场渐渐已转向多元化发展道路，产业园区无疑是方向之一，甚至不少开发商定为战略方向。初期市场对尝试产业园的开发商多为质疑之声，有的媒体直呼其门口野蛮人；但随着市场的不断成熟，一些开发商操控大盘的能力，以及对产城融合的理解不断加深，慢慢站稳了脚跟。
· 未来趋势
最后，通过研究分析，克而瑞揭示了产业地产运营发展的未来趋势。
趋势一：传统房企深度进入产业地产领域
趋势二：盈利模式将从单一销售转向多元化收益
趋势三：存量资产开发或成兵家必争
主题演讲
华夏幸福基业股份有限公司执行总裁 叶珺
华夏幸福执行总裁叶珺先生特意在百忙中发来祝贺，对于克而瑞多年推举华夏幸福作为榜首表示由衷感谢并预祝大会顺利召开。
随后他分享了华夏幸福在产业发展中结合以城市圈为核心的城镇化发展 、以科技为代表的产业发展的理念，并具体说明固安三大产业集群，即生物医药、航空航天、电子科技在产业融合促进以及带动周边发展的实例。
启迪协信集团产业研究院院长 朱江
朱江朱总介绍了启迪协信作为一匹业界公认的黑马，其发展背景及发展思路：
1、启迪协信源于清华，产业包括环保、新材料、文创等七大领域，直接控股上市公司 7 家，具有雄厚的背景资源；
2、服务创新采取三螺旋模型与集群式创新：创新主体为政府企业大学，创新载体为园区企业；使用集聚集合聚焦聚变的「四聚」理论作为支撑，打造出启迪之星、众创工社、启迪机器人产业集团、启迪时尚科技集团、启迪金服等一系列优质产业运营服务业体系；
3、产业新城有四大产品体系，一二线重点城市全覆盖，三线城市重点关注两大科创走廊，长三角/珠三角科创走廊。六大生态园体系，为入园企业提供服务；
4、计划未来投入 500 亿元作为创新研究经费，多项目标打造创新性科技领军企业。
万科集团上海区域产城发展有限公司副总经理 张乐群
随后万科的张乐群张总分析了他对于未来产业变化方向的预测，他认为在产业载体，社会形态认知、企业基因等都是未来产业变化的方向。
此外他阐述了万科在产业运营中的思路：做产业第一是政府，这个项目能为政府带来什么收益。第二企业，企业需求的市场、政策、人才可不可以拿到。第三是平台，企业和平台的联系才重要。第四是模式，充分想到项目未来的退出机制。第五，是人才。
绿地集团房地产事业一部总经理助理 谢雨
谢雨谢总主要从多个方面展示了绿地的产业思路，她指出土地供给侧的改革要求越来越高，产业地产转型迫在眉睫。从事房地产开发的公司，逐步在寻找产业也运营的道路。
她透露了绿地的特色小镇计划：聚焦健康医疗，体育足球，跨境物流，金融科创，文化会展五大类小镇，以「3+3+3模式」配比及运营，多方合作，以龙头企业带动活力，四年后即可产生税收。
圆桌论坛
产业地产发展的历史性机遇
主持人：易居克而瑞战略顾问中心总经理高晓伟
圆桌嘉宾：
启迪协信战略发展部总经理兼小镇事业部总经理祁英颉
北大资源集团品牌管理部总经理胡晓芳
中节能实业发展有限公司副总经理陈涛
绿地集团房地产事业一部总经理助理谢雨
万科集团上海区域产城发展有限公司副总经理张乐群
主持人：启迪协信作为成立一年的企业，成为业界公认的一匹优质黑马，在拿地，城市进入方面一定有宝贵的经验可以分享。
启迪协信战略发展部总经理兼小镇事业部总经理 祁英颉：
启迪协信的成功一是源于启迪和协信两大股东的支持，优质资产、优质的资源注入以及品牌背后影响力的嫁接。从成立之初，启迪协信就是从产业出发布局的三位一体模式，除了载体之外，还要引入实业和金融。因为我们有这么多的优势，所以我们的产业园就形成协凤筑巢的模式，利用清华的资源，形成聚合的领头羊，集聚小企业，形成产业集聚。所以各个地方政府都非常欢迎启迪协信。于是成为了这匹「黑马」。
启迪协信目前投资布局主要在一二线城市，三线城市的经济发达地区，是因为科技产业在三线城市发展相对困难。 2016 年在天津、深圳和青岛都有一些大动作， 17 年除了继续这几个项目之外还考虑进入杭州、西安，在一二线城市周边布局产业小镇。同时未来一到两年内有上市的计划。
启迪协信在拿地策略上有三种方式：合作、政府洽谈以及并购。合作是现在我们比较推崇的方式，例如上海和正泰合作的项目。并购方面目前在和一个国内比较有名的地产运营商在谈，预计成功之后，可以增加 65 万平米的面积。公开招拍挂，主要是为老项目增值所采取的措施，不一定可以拿到项目，但是可以把老项目地价提升，从而提升一下收益。
主持人：可以说清华的校企背景给了启迪协信强有力的后盾，那么作为同属于校企的北大资源未来参与新型城镇化建设的战略又是怎样的？
北大资源集团品牌管理部总经理 胡晓芳：
北大资源与启迪协信同属于校企，是著名的「源于北大，承于方正」，有多年沉淀，业务较为多元。 16 年开始的新五年战略中我们重点提出以一流产学研平台为依托，重点发展产业园区，做城市运营服务商的原则。
北大资源在产业方面有四大支柱：科技、大健康、科教、文创。其中大健康依托于北大医学的优势成为国内独具特色的产业发展方向。在科技方面，由于我们有北大方正的资源，具有比其他运营商更大的优势。
北大资源还有丛林计划，即为发挥自身在产业资源方面的综合优势，以产业为主导，以项目为载体，以高起点、高标准和国际化视野进行业态和产品规划，实现生产、生活、生态的有机融合。以一流产学研平台为依托，以品质+资源为发展路径的一次全面的产品战略升级，将各个支柱有机结合，紧密协调，共同发展。
主持人：聚焦整合是北大资源的主要指导思想，也是日后战略升级的方向与最终目标，那么作为在产业整合方面颇有经验的中节能可以分享一些经验？
中节能实业发展有限公司副总经理 陈涛：
中节能园区是中节能集团的二级企业，当然与各位有一些数据上的劣势。但是我们也存在我们自身的优势：政府层面，由于中节能集团属于央企，存在一部分政府信任的天然优势，同时又不存在大央企的弊病，在孵化参与等方面比较自由。招商方面，中节能坚持园区企业必须是节能环保企业，建筑必须是绿色建筑，除此之外别的企业都不允许入驻。招商运营环节一手抓市场一手抓市长。政府政策和市场规律两方都要重视。
我们下一步将继续做精品园区，坚持我们的节能环保园区理念，另一方面与万科推进合作，预计在环保小镇、环保社区等方面进行布局。
主持人：我们知道绿地集团的扩展方式是在各个重点地区建设事业部，那么作为绿地在统一各个事业部，协调资源方面一定有着充分的经验可供借鉴？
绿地集团房地产事业一部总经理助理 谢雨：
绿地集团采取矩阵式管理，靠前指挥的模式。
在集团的条线管理上，要高度，要统一，但也成分给予各个事业部自由，让他们根据实际情况因地制宜，通过集团和各个事业部不断的交流协同，扁平化管理思想和资源整合达到求同存异，和谐发展。同时绿地也在进行创新改革，不断尝试新的发展思路。
主持人：绿地发展的是一条求同存异的创新道路，那么对于万科这个同样是传统房企转型的企业，产业之路的规划又是什么样的？
万科集团上海区域产城发展有限公司副总经理 张乐群：
万科秉持做项目要给政府和产业带来价值的理念，采取「热带雨林」模式整合资源，即在园区发展经营初期主要利用市场进行调控，给予入驻企业较为自由的空间，无论是类型还是发展模式都只进行简单的筛选，在运营后期由万科补充不足，做好运营商的角色。
万科在上海有四个产品线：一是产业小镇，在北蔡，是按照格林威治小镇做的。所有楼都是双电梯、双前台。二是城市产业园区，位于金桥，距离地铁 4-5 km，亮点是我们雇佣滴滴大巴开通每 15 分钟一辆的班车进行接送，这是我们后期配置的，在入驻企业中取得了非常良好的效果和口碑。三是城市产业总部，采取智能货柜模式，各类产品都可以买到，非常方便，虽然现在地铁依然没有开通，但是目前已经达到入驻率 100% 。四是城市更新项目，位于张江国创中心，已经有日立等知名企业入驻，在这个项目中我们拿出第一笔营销费用收入买了 13000 本书并且随时补充，放在公共区域给员工免费看。这就是我们所能带来的运营价值，也获得了市场及政府的认可。
下一步万科计划在南昌建立产业小镇，近期就会开始建设。
最终，整场论坛我们有个共识：即便近年传统房企纷纷转型进入产业领域，但最终留下来的还是存量型的、运营型的企业，做产业园区的服务商配套商而不是做产业地产商；所以对于测评中，我们一直希望实现的，关于园区产值等更能体现园区招商运营能力的指标，呼吁明年参评的各家企业，能够给予更多的支持。
现场花絮
大家听得非常认真，不时拿出手机将精彩瞬间保存
整场会议基本满座，大家兴致高昂，认真记录
即使到了会议后期，仍然只有少量听众离场。
保持三个小时的集中度并不困难，重点还是看内容！
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