主要观点总结
本文主要围绕万科东荟城的业主关心的学位争夺、价格继续下跌、教育问题、二手房竞争力、产品力和梯户比等问题展开。文章介绍了万科东荟城的现状，包括其教育问题、价格危机、社区环境等，并探讨了这些问题背后的原因和可能的解决方案。同时，文章也提到了东荟城的优点和缺点，包括其生活配套、居住氛围、价格合理性等。
关键观点总结
关键观点1: 学位争夺问题
万科东荟城的业主们关心的学位争夺问题，主要是与玉泉中学的直升政策有关。业主们希望将目前的对口直升初中调整为广东外语外贸大学附属科学城实验学校，理由是玉泉中学距离较远，而广外附则更方便。
关键观点2: 价格问题
万科东荟城的价格持续下跌引发了业主的关注和担忧。最近成交的一套70㎡的房源单价创下历史新低。同时，周边楼盘在教育方面的发力也对东荟城造成了压力，使其在二手市场上的竞争力减弱。
关键观点3: 教育问题和竞争力
万科东荟城在教育方面存在小学学位不足、初中质量平庸的问题。同时，周边楼盘也在教育方面发力，形成了竞争压力。东荟城在二手市场上的竞争力因此减弱。
关键观点4: 社区环境和设施
万科东荟城的社区环境不错，有商业街和休闲公园等配套。但也有一些问题，如外立面残旧、公区设施损坏、电单车随意停放等。
关键观点5: 总结
综合来看，万科东荟城虽然存在一些问题，但也有其优点。对于自住客户来说，合理价格下的购买是一个不错的选择。但也需要承受学区不确定性、产品力持续贬值风险以及外部一二手的价格冲击。
正文
项目位于
C区的一套70㎡北向两房以128万成交，单价1.82万/㎡
，创下历史新低。
带着这两个切口，我们这两天去走了一趟万科东荟城，试图解开这两个问题的同时，也想回答部分粉丝朋友的询问：
当价格来到“1字头”，万科东荟城是不是自住者的抄底良机？
从网上流传的东荟城《关于调整初中对口直升政策的倡议书》来看，诉求明确：
建议将目前对口的直升初中由玉泉中学，调整为广东外语外贸大学附属科学城实验学校。
实地来看，玉泉中学距离中海誉城附近，距离万科东荟城确实有一定距离，地图显示有4公里的路程。
相比之下，广外附和万科东荟城仅一路之隔，步行即可到达。
对于东荟城的部分业主学生来说，如果读广外附，确实很方便。
广外科学城实验学校作为新建公立学校，教学设施先进，且学位充足，将东荟小学纳入其学区范围，能满足居民实际需求。
具体的，大家可以网上看看双方写的，观点不说，都挺有逻辑的。
其次，即便属实，无论是哪个项目，互撕的还是少部分业主，而且也没必要。
不过，万科东荟城这几年的教育问题，确实时常被提及。
“小学+初中”的全周期教育链，相比东荟城“小学强、初中偏弱”的瘸腿配置，看上去是更有优势。
再加上科学城一二手居多，市场也更卷，这几年的东荟城，在二手上的竞争力，确实不够强。
前段时间，有消息传出，
东荟城C区一套70㎡的北向高层房源以128万成交，折合单价仅1.82万/㎡，创下小区历史新低。
C区的位置，在整个小区里面不算突出，距离地铁站以及周边的商圈都比较远，在小区也不近学校。
给大家看下贝壳找房之前东荟城的几个成交价格，
基本还是能够稳定在2万出头的空间。
而我们在万科东荟城商业街的几个中介门店看到，挂出的东荟城房源，价格虽然不算太高，但也都在2字头。
当然，中介也说，还是有部分议价空间的，具体的可以再谈。
周边中介收到的房源就很多，而同样是贝壳找房的数据，上面就有300多套挂牌房源。
作为科学城的一个网红盘，
东荟城体量不小，单住宅部分，就分成了A区和C区。
步行虽然可以达到，但绝大时候还是得依靠电鸡或者公交转乘，毕竟周边的共享单车，也不多。
不过北门有一个商业街，虽然业态不算高大上，但也丰富。
另外，东荟城周边环境不错，除了有不少休闲公园，北侧还有河涌和绿道。
整个小区，虽然高楼层，密度不少，是不少买家介意的点。
但实地来看，再加上航拍视野，其实不是特别在意的，也能接受。
而且小区内部来看，绿化面积很多，园林覆盖率还是很高的，即便是大中午在小区，舒适性也不错。
再加上东荟城小学就在小区里面，下午上学时段，业主小朋友基本就是自行从小区步行上学。
整个小区目前以自住客户为主，居住氛围也很浓厚，即便是大中午，烟火气也很足。
不错的生活配套、成熟的居住氛围，对于部分买家来说，只要价格合理，就是“看得见的安全感”。
产品力和梯户比这些咱们不说，说说一些小区内部的观察。
作为一个二手小区，东荟城的外立面现在来看，似乎有点残旧的意思了。
整个外立面的观感远处看没有太大问题，但靠近或者在楼下面看，就会看得出偏残旧。
休闲区域空间，出现了部分设施损坏，但没有及时处理的情况。
虽然小区有专门的停车规划，但基本每个楼栋的架空层都停着电单车，这个是不是物业默许的，我们不太清楚。
另一侧的园林，也有不少地方可以看到随意停放的电单车。
除此之外，小区内部道路不算大，高峰时段的电单车和步行混杂，对于小朋友来说，还是有一些安全隐患的。
所以再回头看，价格合适的时候，在科学城买这样一个成熟小区，也是一个不错的选择。
但学区不确定性、产品力持续贬值风险以及外部一二手的价格冲击，也是需要承受的。
