截至2017年7月末，房地产开发资金来源同比增速为9.7%，较上月下降0.5个百分点，整体看今年房地产开发资金来源增速约为10%左右，较2016年的15%增速有明显回落，在房地产调控深化的当下，这个增速相对平稳，仍高于房地产投资增速，资金面还没有成为太大制约因素，不过下半年可能有进一步放缓趋势。
从房地产开发具体资金来源看，国内贷款增速显著上升，远高于2016年6.4%的水平，同比增速达到19.80%，这主要在于在发债、私募基金融资受限后，银行信贷、信托贷款成为房企的重要融资渠道，同时伴随房地产企业的景气度高位运行，银行、信托也提高了融资意愿；其他资金渠道呈现显著的规模下滑，这主要在于监管部门严格了房地产股权融资、发债融资以及重申严禁信托公司对于房企拿地融资；其他资金来源，主要是预收款、按揭贷款等房屋销售款项，随着房地产调控在需求端的发力，商品房销售金额和面积都有明显下降，也带动了此部分资金来源增速的持续回落，预计未来回落态势更为显著。
从房地产开发资金来源的占比可以看到更为明显的趋势变化，2017年以来其他资金来源占比基本维持在50%左右，与2016年的水平持平，自筹资金自2015年以来持续下降，累计已下降了近10个百分点，而国内贷款占比则有明显上升，说明2017年国内贷款对于房企融资的重要性在提升。
预计，随着商品房销售回款增速的进一步回落，房企自有现金状况将会恶化，而银行信贷、信托融资供给在上半年充分释放后，未来可能面临额度紧张以及融资成本高企的难题；下半年，房企发债有可能略有改善，近期部分大型房企顺利发债，不过监管政策的态度并没有明显转好，债券融资在更大程度上对于中大型房企是一种融资途径选择。整体看，未来房企融资约束性可能逐步增加，未来房地产开发资金来源增速会有进一步放缓，房企资金缺口会逐步增大，而以价换量策略可能为更多房企所选择。
在发债受限后，大中型房企对于银行信贷的依赖程度更高。2017年上半年，主要金融机构房产开发贷款增速达到18.30%，自2016年4季度已连续升高3个季度，不过增速升高的幅度已放缓。这可以从新增房地产贷款增速看出来，自2017年以来新增房地产贷款增速持续放缓，这也预示了未来房产开发贷款增速逐步接近顶部。
从上市银行房地产开发贷情况看，截至2017年6月末，主要上市银行房地产开发贷增速为8.3%，较年初提升了10.9个百分点，回升趋势明显，这与房地产开发资金来源中国内贷款资金来源增速较快的趋势相一致。在统计的16个上市银行中，有12家银行开发贷款增速高于年初，不过这其中交通银行、兴业银行依然是负增长态势，对于房地产开发贷仍较为谨慎，而建设银行、中国银行、农业银行、光大银行等都实现了开发贷增速的由负转正，显示了对于开发贷的积极态度；而工商银行、中信银行、华夏银行、平安银行等银行则是房地产开发贷增速放缓，这可能与其过去两年该类业务保持较快有较大关系，以中信银行为例，其2015年和2016年开发贷的增速分别为41.9%、15.1%，还是要高于上市银行平均水平很多的。不过，面对房地产调控政策深化、房地产行业景气度逐步回落以及监管政策的施压，银行在前期开发贷供给集中释放后，后续可能逐步转为谨慎态度，实施更加差别化的信贷政策，将信贷资源重点支持优质房企，对商用房、三四线新增开发贷需求可能有更大限制。
今年以来，资金面偏向紧平衡，货币市场资金利率上升明显，这也带动了银行同业存款、同业存单以及理财资金成本的上行，提高了银行负债成本，部分已在银行信贷定价中显现。上半年，重点上市银行计息负债平均成本率为2.16%，较年初上升13BP，导致其净利差有所下降，其中四大行计息负债平均成本率有所下降，体现了吸储优势，而股份制银行和城商行都出现了不同程度的计息负债平均成本率的上升。由此，也逐步推高了信贷成本的上升，截至上半年，金融机构一般信贷加权成本为5.71%，今年以来已上升27BP。
针对部分披露新的上市数据看，8家房企中3家房企信贷融资成本有所上升，分别是保利地产、万科地产、东旭蓝天等，其中保利地产、万科地产银行信贷成本仍较其他房企有一定优势，而其他五家房企则银行信贷成本有所下降。由于银行信贷成本与期限、增信措施都有很大关系，因此很难断定房企融资整体趋势，不过可以确定的是房企未来融资成本下行难度逐步加大，未来还是以上升为主。
2017年，房企国内债券市场融资折戟，受到成本上升以及监管收紧等因素制约，房企债券融资未能延续2015年和2016年的火热景象。截至目前，房企国内债券融资规模为2696.93亿元，同比增速为-70.5%，规模收缩显著。不过，7月以来，万科、金地、世贸等大型房企发债顺利通关，监管层可能在政策方面有所放松，不过全年发行规模料在4000亿元左右。未来，房企债券到期逐步进入高峰，2018年到2020年到期量分别为2373亿元、4305亿元、5160亿元，如果房企国内债券市场发行依然不能有大的突破，那么未来债券净融资将逐步转负。
房企国内债券估值略有承压，尤其是4、5月份严监管、流动性偏紧等多重不利因素叠加，使得房企信用利差飙升，随着债券市场的回暖以及房地产行业景气度的回升，目前房企债券估值已经有较大回落，整体略有上升，不过不同级别间的债券利差分化严重。AAA级房企债券利差上升幅度较小，而AA+级利差则上升非常明显，进一步与AA级利差靠拢，这也显示了投资者对于不同信用等级的发债主体风险评估的分化。
具体看，开年以来，主要龙头房企均发行了规模较大的债券融资，万达发行规模最大，达到130亿元，金地和招商蛇口分别为65亿元和50亿元，而华夏幸福、万科、龙湖地产也都发行了近40亿元的债券融资。从房企债券发行利率看，房企发行利率在4.2%-8%区间，平均约为5.64%，其中发行票面最高的为17颐和01债，8%；发行票面最低的为17温州高新CP001，4.2%。
国内债券市场发行受阻，也促使部分房企开始向国际债券市场转向，今年以来房企海外发债规模有明显上升，2017年上半年发行规模约为244亿美元，发行规模高出2016年全年规模的75%，这其中，恒大、佳兆业、中国建筑发行规模较高。可以看出，一是海外发行购买放量与人民币升值有一定关系，降低负债成本；另一方面，发行主体多为在港上市，可利用有利平台开拓资金渠道；三是海外发行债券的房企多为在国内债券市场融资渠道不充足的企业。
