近日以来的降雨，洗去了夏季的躁热，给南京带来难得的丝丝清凉。冷静之下，这座城市与城市里的人又在思考什么呢？
8月12日—8月13日，我们主办的2017华东地产黄埔高级研修班在南大举办。著名经济学家董藩教授，华南楼市学院派专家、房地产经济学博士张化学院长分别南下、北上来到南京，与孟教授一道给来自全国各地的房地产资深学员授课。
为何我们会在此时举办这场南北大师对话呢？正所谓“不谋全局者，不足以谋一域”。最近，中央政府强调要大力推动发展租赁市场，以北上广深为首的多个热点城市相继出台相关政策，房地产市场模式试图转轨。那么，中国楼市将会怎样发展？房地产还值得投资？楼市新风口什么时候会出现、会出现在哪里？今后买房、卖房该如何操作……这些都成为买房人最为关心的热点话题。活动现场，三位大咖更是曝出众多独家猛料和内幕：
董藩教授对于大家最为关心的“租赁同权”政策、房价走势、房产税出台等热门话题悉数抛出独家观点；
张化学院长为大家理清房产投资逻辑，大数据解读当下火热的都市圈与城市群发展，为大家在接下来的投资标的选择上提供了参考。
孟教授此次首次发布自己对2018年的楼市预判，更以自己的实操经验，谈了当下楼市操作精要及持仓与一年内的操作方法。
授课现场
演讲主题：
1、当前房地产市场的六个热点问题——著名经济学家 董藩
2、都市圈与房地产投资策略——华南楼市学院派专家、房地产经济学博士 张化学
3、当下楼市操作精要及2018年楼市前瞻报告——孟祥远
1、房地产还值得投资吗？
回答：近几年，房产投资每年基本都有高达60—70%回报率，直接秒杀高利贷。房地产是未来社会普通家庭财富划分的主要依据，中国股票基本不具有财富保值增值性，黄金基本不具备投资价值。
2、房价会跌？
回答：实质上，房价并不是有涨有跌，原则上是在涨。上涨是常态、是规律，下跌是发生在特殊情况下。中国房地产市场发展30年来，房价平均值从未跌过。目前推动房价上升的因素仍大量存在，其合力比过去更强大。
4、房产税会很快推出吗？
回答：房产税阻力极大，很难操作。在中国开征房产税，前途是光明的，但道路……（脑补）
5、未来，中国是否会形成长租市场？我国的租赁市场是否会有一个新风口？
回答：有！市场往前发展，就一定会有这么一个市场在崛起。因为任何一个完善成熟的国家，其市场一定包括两部分，一部分是买卖市场，一部分是租赁市场。租赁市场的存在，意味着必然有两类市场主体：出租者与承租者，连着富人与低收入人群，连着本地人与外地人，连着有资本积累的中老年人与刚起步的年轻人，从而形成一个有效的完善的租赁市场。
租赁市场的发展对社会发展意义重大。没有出租者，那些暂时不能买、不想买、买不起房子又纳入不到住房保障体系的人就没地方住，城市化进程难以持续推进，人口流动也无法顺利进行。
6、四线市场还能救起来吗？
回答：方案得当，部分三、四线市场仍可救起来，但2/3的城市长期投资价值已很低或已完全丧失。楼市分化严重，可投资的城市已经越来越少。
7、一线城市房价“天花板”在哪里？
回答：在四个基本前提下——有社会环境、金融环境、货币制度、收入增长与经济发展保障，一线城市的房价不存在“天花板”。
1、年轻人，哪里房价高，就要往哪去。越没背景的人，越要到大城市去。
2、如今房产投资越来越不易，但机会只属于更专业的人
3、全世界最高端的行业就是房地产与金融。
4、未来社会，普通家庭的划分就看房子：什么时候买的？买在哪个城市的？买的哪个项目的？
5、掌握资本才能在财富分配中占据有利地位。
6、钱是男人的胆，女人的脸。赚钱是光荣！
张化学：投资房产首先要选对城市，城市价值决定了房价天花板
1、要想准确把握我国房地产发展趋势，理解和看透房地产投资机遇，必须要建立一个全局的房产投资逻辑，必须要转变思维，以城市群和都市圈的思维去判断。
2、房产价值被低估的城市，就是房地产的安全边际。我们要去发现被低估的城市。
3、大城市发展的背后是经济实力的比拼。同时权力在城市发展中占据着重大地位。我国各省中经济中心城市与省会城市存在现象普遍。
4、都市圈的形成即中心城市的扩散半径。交通能力与人的忍受程度是两大重要标准，我国几个大都市扩散都超过东京的50公里扩散半径。
5、中国重要城市群发展现状：
长三角城市群：上海是长三角的发动机，但随着上海与其它城市联系度的加强，上海郊区的中心性有所下降；长三角城市群核心区中，昆山市已经成为一个重要单元；浙江城市融入长三角的进程加快，杭州在全国地位扩大；
珠三角城市群：珠三角核心城市由于特殊的地理位置及良好的经济基础，珠三角成为中国改革开放的试验田，较早的引入了市场经济；珠三角充分利用特殊政策、廉价土地和劳动力，有效地承接了境外传统制造业的转移，获得了先发优势。
京津冀城市群：北京产业结构呈后工业化特征，高端服务业与高科技产业相对发达；天津处于工业化的成熟阶段，产业转型升级缓慢；北方城市市场意识较弱，民营经济不发达，受行政协调难度大，环境脆弱，水资源匮乏。
长江中游城市群：三大核心城市武汉、长沙、南昌，可以说无论是经济还是文化联系甚少，况且是同床异梦，武汉要自成体系，长沙要往邻近的珠三角靠，南昌要往长三角靠拢。
成渝城市群：多年来成都、重庆这两个城市竞争多于协助，都想当西南王。
主页君@孟祥远 2018年楼市预判公布
现在来看我对2017年南京楼市作出了10个基本判断，与今年南京楼市的整体走向很接近，自评85分，整体还算准确。
对于2018年楼市走向，现截取部分观点拿来与大家分享（更多买房问题，可加主页君@孟祥远私人微信mjjt2020 交流）：
1、部分调控会逐渐放松，楼市调控已经空前严厉；限购短期内不会放松，但限价在18年上半年或将放开；
2、地王陆续上市，房价稳步上升;深圳或成为一线城市新一轮领跑者，其他二线城市陆续跟进；南京之前的地王们排队上市，时机重要；
3、行业集中度骤增，大城市非房企50强没有入场机会；大城市拿地价格和要求越来越高，拿地是带镣铐跳舞；
4、租赁政策继续推进，租赁试点布局12城，楼市新风口打开；在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场成为趋势；大城市房价越来越高，租房人群越来越多，租赁市场成长空间大；
5、大城市分化依旧：北京、上海进一步控制人口，商品房豪宅化、高端化，保障房创新多；广州和深圳楼市空间较大；长三角、珠三角、京津冀城市群中长三角楼市是中国楼市最具价值的；
6、都市圈依然有机会：大城市限购的持续，交通发展，带动都市圈融入。加上资金外溢，本地财富效应显现。
7、商办产品有机会：城市升级和市场规范化带给优质办公机会。
8、中央圈定南京作为租赁市场的试点单位，南京租赁市场将迎来一个实质性进展，相关政策很快会落地。这也再次体现政府要落实房子是用来住的主旨，建立租购并举的房地产市场模式。政府在房地产市场中的作用也将进一步强化，维持市场相对稳定。
买房人最关心的问题，答案来了
1、江宁滨江，六合，高新区，桥林怎么选？
答：高新区能买到就买；江宁滨江与六合目前价格相当，但江宁滨江属于南京主城区，相较于六合而言，价值更高；六合，溧水目前属于还算不错的标的，与主城相比，差别化的政策更有优势，在南京有房，去那里还能再买一套，更吸引人，但六合与高新区距离近，六合的涨价空间受到高新区的限制，高新严格限价，它卖1.8万你六合不能卖2万吧；今天宁和城际不载人试运营，桥林1万以下的房子潜力还是比较大的。
2、北京限价有松动趋势，南京会跟进吗？
突破北京限价的是几个高端改善产品，北京的限价过于严厉，导致货量严重不足，供求关系过度紧张对于市场而言是很不利的，而这几个9万多的产品确实是值这个价的。南京短期来看限价很难放开。
3、马鞍山怎么看？
1万以下的值得看看，马鞍山城市整体是很不错的，距离南京高铁18分钟，也属于长三角城市群的重要组成部分，但之前有人问我马鞍山1万4的别墅，我认为流动性太差，投资不建议。
4、合肥公寓落户，南京会跟近吗？
南京的公寓整体基础较好，合肥此次大有整顿之意，南京还不至于到这种程度，目前南京65年类住宅性质的公寓是可以落户有学区的，40年公寓短期很难实现落户。
5、宝华房子脱手的最佳时机在哪里？
目前宝华调控，市场给打压下来了，需求也出现了萎缩。但是宝华本身是没有问题的，各种配套也比较完善，但是限购的影响对其影响大，不像南京这么有弹性，如果目前追求资金回报的话，建议脱手，但是如果不差钱，可以就留着，未来还是值得期待的。
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