行业老大“以价值工程为指导的成本优化”

1.运用价值工程优化的目的

通过对价值、功能与成本进一步做思考与探索，运用价值工程的原理，寻求最佳方案，达成价值提升或降低成本的目标。

2.适用范围

本实施细则适用于 XXXX 集团下属地产公司。

3.术语和定义

3.1 销售净利率，是净利润占销售收入的百分比。

公式为： 销售净利率 =( 净利润 / 销售收入 )×100%

其中： 净利润＝销售收入－（开发成本＋管理费用＋销售费用＋财务费用）－税金

即：

i ＝ (P-C-T)/P

式中▼

i —— 销售净利率；

P—— 销售收入；

C—— 成本总额；

T—— 税金。

3.2 强制评分法 （ 0-4 评分法）

F1 比 F2 重要得多： F1 得 4 分， F2 得 0 分；

F1 比 F2 重要    ： F1 得 3 分， F2 得 1 分；

F1 与 F2 同等重要： F1 得 2 分， F2 得 2 分；

F1 不如 F2 重要： F1 得 1 分， F2 得 3 分；

F1 远不如 F2 重要： F1 得 0 分， F2 得 4 分。

F1 与 F2 的评分和为 4 分。

3.3 专家打分法：

指通过征询有关专家的意见，对专家意见进行统计、处理、分析和归纳，客观地综合多数专家经验与主观判断，对大量难以采用技术方法进行定量分析的因素做出合理估算分析的方法。

4.价值工程成本体系的职责序列

4.1 集团成本管理部

4.1.1 负责本实施细则的制订、修改、指导、解释。

4.2 集团设计管理部、营销管理部、工程管理部、财务管理部

4.2.1 负责对对应业务口进行指导、支持。

4.3 下属公司

4.3.1 负责执行集团制定的细则。

4.3.2 事业部或城市公司总经理（或主持工作副总经理）负责委任价值工程优化小组的组长，由价值工程优化小组组长牵头进行成本优化工作。

4.3.3 设计部负责设计方案的优化，设计标准是否合适，是否存在不必要的功能等，及对功能进行评价。

4.3.4 工程部负责施工组织方案的优化，及对功能进行评价。

4.3.5 营销部负责了解当地客户对价值敏感点的价值认知，销售价格的调研预测，及对功能进行评价。

4.3.6 成本部负责进行成本测算。

4.3.7 财务部负责进行税金、销售净利率的测算。

5.价值评价体系

6.可测C、P 的价值工程工作程序

6.1 应用理论

6.1.1 在都能满足基本功能要求，成本 C 可测算，销售价格 P 易预测的情况下，应用 VPC 理论，进行价值工程的成本优化。

6.2VPC 理论定义：

V 指客户心中认知的价值； P 指售价； C 指成本；

其中：

1 、 P – C = 企业利润；

2 、 V – P = 为客户创造的超额价值；

3 、 V – C = 企业创造的超额价值；

4 、 V 越高 P 可随着提高。

6.3 价值工程优化原则

6.3.1 成本下降，价值上升 。举例：肥梁、胖柱、深基础，对结构体系的优化带来成本的降低，同时带来户型的优化，功能的优化。

6.3.2 成本不变，价值上升 。举例：在装饰和外立面上精心设计，通过同样价格，不同材质和色彩的搭配创造更好的效果。

6.3.3 成本上升一点，价值大幅提高 。举例：在客户敏感点上多投入一点，会带来价值的大幅提高，比如关键节点的景观效果。

6.3.4 价值下降一点，成本大幅下降。

举例： 在客户不敏感的地方降低标准和档次，可带来成本的大幅下降，比如断桥隔热铝合金门窗改为塑钢门窗。

6.3.5 价值不变，成本下降。

举例： 基础形成的优化节省，如桩基成本下降，对客户价值没有一点影响。

6.4 价值工程应用的评价标准

6.4.1 符合 6.3.1 、 6.3.2 、 6.3.5 项所述，即可进行方案优化。

6.4.2 符合 6.3.3 、 6.3.4 项所述的，需以销售净利率做为评价标准。见 8 作业指引相关记录， 《 销售净利率做为价值工程评价标准的检验 》 。

6.4.3 当且仅当新方案的销售净利率大于原方案时，采用新方案。

6.5 价值工程应用的流程

6.6 价值工程应用案例

某别墅项目建筑面积为 10000m2 ，销售单价为 5000 元 / m2 ，房产公司的成本总额为 3000 万，税金约为销售收入的 20 ％，外立面装饰为面砖，面砖成本按建筑面积计 60 元 / m2 ，经市场调研，若外立面改为石材，则成本增加 330 元 / m2 ，但销售价格可增加 500 元 /m2 ，问是否将外立面改为石材？若改为石材，则售价至少要增加多少？若调低石材档次，则石材成本需控制在多少？

解①：

面砖面： iS ＝ 【 （ 5000×10000 ）－ 30000000 －（ 5000×10000 ） ×20 ％ 】/ （ 5000×10000 ） ×100 ％＝ 20 ％

石材面： i1 ＝ 【 （ 5500×10000 ）－（ 30000000 ＋ 330×10000 ）－（ 5500×10000 ） ×20 ％ 】/ （ 5500×10000 ） ×100 ％＝ 19.5 ％

因 i1 ＜ iS ，所以外立面装饰不能改为石材。

解②：

设售价至少增加△P

i2≥iS

i2=80 ％－（ 3000000 ＋ 330×10000 ） / （（ 5000+△P