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上半年商场空置率报告，郑州天津缓过来了

商业地产观察 · 公众号 · 房地产 · 2024-08-22 20:00

正文

空置率报告

2024H1典型城市空置率报告

本期作者

一卡拉，想法分分钟变的双鱼座。

主编 | 付庆荣头图丨视觉中国

商业市场，波澜起伏中向前。

2024上半年，全国重点27城600+样本购物中心平均空置率为8.50%。

去除期内新增的三城数据，全国重点24城购物中心平均空置率同比下降17.01%至8.78%。其中，满铺出租的商场数量与2023年同期持平，近20家；出租率超过95%商场占比约48.73%，同比增加41.05%。同时，约3成商场空置率超过10%，但相比2023年同期回暖明显。

600+样本购物中心，

谁的承压能力更强？

镜头聚焦到城市商业细胞——单个商场。2024上半年，全国重点27城600+样本购物中心内，七成项目出租率高于90%、超一成项目出租率低于80%。

其中，超九成优质商业项目位于成熟商圈、六成位于区域商圈。交通便利、年轻时尚、租金压力较小的区域商圈，品牌吸纳力更强。

数据说明

数据来源：赢商大数据

统计时间：2024年8月5日（因踩盘数据会实时更新，存在一定变动，不同时间统计的数据会存在差异，不能与之前发布的数据进行对比）

统计范围 ：2021年1月1日-2024年6月30日，北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、佛山、福州、贵阳、杭州、合肥、昆明、南昌、南京、南宁、青岛、泉州、厦门、苏州、天津、武汉、西安、长沙、郑州、东莞、无锡、宁波27个城市600+个优质购物中心

“出租率”、“空置率”释义：根据实地踩盘的全量门店数据计算得出，出租率=已出租店铺数量/总店铺数量；空置率=1-出租率

“品牌门店开关店比”=开店数/关店数 比值>1，表示品牌门店发展呈现扩张状态（开店数>关店数）比值=1，表示品牌门店发展持平（开店数=关店数）比值<1，表示品牌门店发展呈现收缩状态（开店数

北京THE BOX 朝外｜年轻力中心：期内空铺去化率位居前列

据赢商大数据监测，上半年，位于北京CBD商圈的THE BOX 朝外｜年轻力中心近乎满租，空置率环比下降超50%。

10万㎡左右的THE BOX 朝外定位为策展型销售空间，业态组合、建筑规划、营收模式、营销活动均围绕国潮、社群、艺术文化这3大项目核心设计，处处营造“偶得的惊喜感”。

项目专注年轻人客群，主打人均200-300元的零售业态、着重引入自带私域流量的主理人品牌及城市首店，目前提袋率达42%。随着今年4月B馆开业，场内常驻品牌超60家。其中首店占比超85%、国潮品牌占比达90%。

与此同时，商场内外被巨型LED屏幕包裹、保留大量透空空间，搭建滑板区、天空营地、涂鸦市集等多个社交场景，将40%可租面积用于策展。入市一年多，项目已举办千余场活动，单个策展活动空间由区域进阶为整个商场，策展活动收入已成固定租金、管理费之外的另一主要营收来源。

据悉，THE BOX朝外A馆开业7个月销售额达4.5亿元，累计客流超1100万人次； 今年6月-8月期间，A、B两馆226场活动吸金近1亿元。

◎THE BOX朝外客流趋势图图源：赢商大数据

深圳金光华广场：常年录得满铺出租

2024上半年，经营近20年的深圳金光华广场延续去年良好势头，出租率维持在100%。这家商场位置得天独厚，是“地段为王，地段即正义”的典型代表。

金光华广场地处深圳“罗湖之心”，周边5公里内辐射客群超八成为小康、中产，本土消费力强劲。不仅是深圳第一家与地铁无缝连接的国际购物广场（B2层直达国贸地铁站），而且毗邻罗湖口岸和深圳火车站，是港人北上、国人入港的首选地之一。

在业态组合上，项目走“大而全”路线，同时持续对品牌进行焕新升级，如粉丝称其“奶茶品牌深圳最全，奶茶控必去”。

近一年，力争成为“港人北上”第一站的金光华广场，不断加大餐饮业态占比（门店已超80家），并增加主题店、复合社交型门店比重（新进海门鱼仔观海店全国首家主题店、奈雪茶院等）；近期B1、B2层引入WANGXIAOBEN、TOP TOY等高潮玩属性品牌，提升年轻化指数。

据赢商大数据显示，上半年深圳金光华广场日均客流整体高于去年，焕新活化效果明显。

◎深圳金光华广场客流趋势图图源：赢商大数据

27城空置率，

谁拖后腿了？

分析视野扩大到城市，2024上半年，全国重点27城600+样本购物中心中，近半数城市空置率环比上升、15城空置率高于27城均值。

西安、东莞、青岛、北京购物中心空置率低于5%，出租率领跑，前二者租赁需求尤为活跃；郑州表现抢眼，空置率环比下降42.62%至7.34%，摆脱了去年“承压者”身份。

另边厢，佛山、昆明空置率高企，27城中出租率最低；福州苏万宝商圈“失守”，致使城市上半年空置率环比上涨18.45%至14.36%。

北京：空置率一线城市中最低

三里屯、朝青等传统商圈更新改造工程逐步深化，2024上半年北京购物中心空置率环比抬升6%左右，但仍为一线城市最低值。其中，市级商圈购物中心空置率为4.73%，区域商圈购物中心空置率为5.53%。

供给端看，上半年北京有9个购物中心入市，带来64万㎡左右新增供应。新开业项目近九成分布在非核心商圈，填补区域商业空白，多以高开业率、高话题度提振市场。如西北旺万象汇开业率100%；北京超极合生汇开业率95%，亮相即成热门打卡地。

超七成购物中心出租率95%以上，约二成购物中心空置率超过10%。北京标杆项目，通过大幅调改保持竞争力：

三里屯太古里根据“重奢进场落位，潮流焕新提速”的策略，持续进行品牌“大换血”，引入lululemon亚洲最大门店、ANTA SNEAKERVERSE安踏作品集全国首家白标店、喜茶·茶坊黑金店全国首店等超级旗舰店，租用率升至99%。

朝阳合生汇上半年焕新店铺达80家，半年内销售额近35亿元，同比增长40%，客流保持日均10万人次。

需求端，2024上半年北京社会消费品零售总额增速虽受餐饮消费不景气拖累，出现一定程度疲软，但随着相关支持政策推出，北京餐饮业创新不断。

多个餐饮大牌在京试水新业务，库迪开出“茶猫”全国首店、麦当劳落地品牌全国首家升级版LUNA风格旗舰店、眉州东坡开出品牌首家熊猫主题餐厅、西贝上新西贝小牛焖饭与拌面全国首店、奈雪的茶升级奈雪书屋为“奈雪x当当书屋”等。

展望2024下半年，北京将带来约140万㎡新增供应，主要分布在非核心商圈区域。新商圈加速崛起、老商场升级焕新的主旋律下，北京购物中心空置率或微有波动。

上海：空置率降至近三年新低

自2022下半年，上海购物中心空置率持续下降。至2024上半年，环比下跌超15%，在一线城市中降幅最大。其中，市级商圈购物中心空置率为5.93%，区域商圈购物中心空置率为4.22%。

供给端，上半年上海有10个购物中心入市，总体量超34万㎡，七成为5万㎡以下的小体量项目，多是城市更新之作，如力波·九坊（原力波啤酒厂）、丰盛里·静安寺广场（曾是浦西地区最大的休闲娱乐广场）、上海又又中心（前身为上海华美达广场）。此外，徐汇万科广场兼具万科上海首个POD商业、上半年上海规模最大的新开商业“头衔”，市场关注度极高。

超六成购物中心出租率达95%以上，存量项目积极招商并调整品牌租户，深挖商业价值。虹桥商务区核心区体量最大的商场——龙湖上海虹桥天街，瞄准餐饮业态，打造了区域内规模最大的美食集合地“食乐园”，新租面积增幅显著。

需求端看，2024上半年，上海社会消费品零售总额9165.71亿元，规模继续稳居全国城市首位。据赢商大数据监测，上半年上海购物中心品牌调整数量3300多家，开关店比1.24，为一线城市中最高值。

首店经济能级领跑全国，中高端潮流服饰活跃。上半年，上海全国首店数量超第二名近两倍，如法国时尚品牌American Vintage中国首店进驻芮欧百货、美国高端牛仔品牌true religion中国第一站落地上海来福士广场。

户外零售强劲，地方特色餐饮扩张加速。如洞洞鞋鼻祖Crocs、安踏，从武汉走出的爷爷不泡茶WULONGCHA、滇牛云南酸菜牛肉火锅，在上海连扩多店。

下半年，上海零售商业市场将迎供应高峰，主要分布在非核心商圈区域，代表项目如位于虹桥临空经济示范区的上海荟聚。

郑州：空置率大幅下降，首店经济爆发式增长

市场回暖，2024上半年郑州购物中心空置去化表现优异，创27城最大降幅，空置率环比下跌42.62%至7.34%，低于27城购物中心平均空置率。

其中，市级商圈购物中心空置率为8.85%，区域商圈购物中心空置率为6.10%。

供给端看，2024上半年郑州仅录得一个新项目入市，商业增量压力较小。近四成购物中心出租率95%以上，约二成购物中心空置率超过10%，整体供需情况良好。

作为郑州商业的前沿阵地，二七广场商圈优胜劣汰新格局渐成。

丹尼斯大卫城打通连层，提档顶级奢侈品牌，相继开出LV、FENDI双层旗舰店，成华中地区首个汇聚六大顶级奢侈品牌的商业综合体，同时完成了开业7年多以来最大规模的品牌升级与调整。

大上海城、新田360广场（太康路店）通过加码二次元业态，实现了业绩及客流的双向提升。

此外，位于大学路商圈的二七万达广场B1层华润万家超市撤出释放近1.6万㎡商业面积，改造后亮相的集宋潮食间（大宋文化主题街区）、盒马鲜生、山海盟全球美食博览为一体的沉浸式体验空间，长尾效应拉升出租率。

需求端看，据赢商大数据监测，2024上半年郑州购物中心品牌调整数量760多家，开关店比1.05。首店经济加速腾飞，上半年全市首店同比飙升162.75%，至134家，拉动供需提质升级。

展望下半年，郑州计划入市项目收缩，在《扎实推进2024年下半年经济稳进向好若干措施》政策、以及新开3条地铁的利好条件下，全市空置率有望继续下降。

天津：扭转颓势，脱离“高位承压”

上半年，得益于城市优化“圈、街、楼、店、网”空间布局、开启2024京津冀消费季等利好政策，暑期叠加假期，天津文旅消费持续活跃，城市日均、单日客流均创新高。

期内，天津购物中心空置率创下近四年最大降幅，环比下跌超35%，势头向好。其中，市级商圈购物中心空置率为6.35%；多个大体量项目增加了区域商圈购物中心商铺去化难度，致空置率达15.87%。

供给端看，上半年天津新项目入市制造消费新热点，带动市场租赁需求升温。泰达荟引入京东MALL落户；改造焕新的和平吉利大厦，构建“策展零售+中古消费+二次元”等新业态矩阵，开启24小时“不打烊”运营模式，半月内租金增长近3倍。

半数购物中心出租率达95%以上，天津标杆项目积极引入新锐潮牌、新主题场景保持竞争力。

天津和平大悦城，上半年品牌调整聚焦在扩充新锐国潮矩阵上，引入New Jnxs、BONELESS、CHINISM等多家本土潮牌，以及罗妈砂锅、根号N拿破仑等新网红餐饮；同时在F4层打造二次元“吃谷”街区，期内销售同比提升16%，出租率达98%。

天津恒隆广场，持续打造高话题度的社交场景，如“珠宝花园·艺术景观空间”、“天津首个位于商场的结婚登记处”、“春日花漾百年墙”、“宠物友好乐园”等。上半年，项目出租率同比增长14个百分点至94%。

需求端看，据赢商大数据监测，2024上半年天津购物中心品牌调整数量540多家，开关店比1.00。其中，餐饮、文体娱业态最为活跃。

下半年，天津计划入市项目主要位于非核心商圈，代表项目有龙湖天津梅江天街（龙湖集团天津首作）。在《2024海河国际消费季方案》联动开展下，全市空置率有望下降。

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