我们的模型适用于哪些园区项目？
在评价园区项目之前，首先需要明确我们对园区项目的界定，以明确我们评价模型的应用范围。
我们的评价模型主要专注于面积在
500
亩以下的二级园区/园中园。请注意，我们的模型并不适用于大片区的评价，因为大片区有着其独特的评价逻辑和标准。我们的关注点更多地集中在二级园区/
园中园上。
这些园区的规模通常较为适中，
普遍在
200
亩
以下，
包括
50
亩以下的小园区、
100-200
亩的中等规模园区，
200
亩以上的园区则相对较少。
所以，“
500亩以下的二级园区/园中园
”是本模型评价的适用范围。
我们如何去评价一个园区项目？
我们评价一个园区项目通常结合静态和动态两个视角。
首先，静态维度是我们评价的核心基础，它由4个一级指标、
10
个二级指标，
18
个三级指标构成一个完整的评价指标体系，这一体系的数据来源主要包括三个方面：（
1
）亿翰
PDS
园产地数据库及技术部门提供的基础数据支持；（
2
）专家评分；（
3
）园区自主申报数据，
三部分数据
结合做综合评价。
其次是动态维度，
它关注园区在不同时间节点上的发展情况。简而言之，我们可以概括为“一年看入驻，三年看形象，五年看税收或科技产出”。这一维度使我们能够更全面地了解园区的长期发展趋势和潜力。
2.1
园区项目静态评价
园区既是承载企业的平台，也是聚集产业的空间
，即“空间
+
内容”
。因此，我们制定了一个全面的评价体系，该体系包含四个维度。
一是
园区硬件
，主要从区位环境和园区产品两个方面来考量，以评估园区的物理基础和设施建设。
二是
园区软件
，从园区服务、园区品牌、园区可持续发展三个方面衡量园区的管理和服务能力。
园区软硬件构成了衡量园区空间载体质量的重要指标。
三是
入园企业质效
，从产业集聚、企业质量以及土地效率三个方面评估园区内容端——即入驻企业的综合表现。
四是
项目经营回报
，这也是评价体系中不可或缺的一环，它直接反映了园区的经营情况。
这
四大指标的权重分配为
3:2:3:2
，也就是说，园区软硬件合计占
50%
，企业质效占
30%
，项目经营回报占
20%
。这是我们目前的评价方式，
但我们相信这一权重也会不断变化，未来，园区评价的重点将更加倾向于园区的软件方面，园区内部服务的权重会越来越高同时，对于园区内企业的评价权重也会逐步增加，而园区硬件的权重会越来越低。
事实上，我们已经在调整这一权重，我们前几年对于园区的评价
50%
的权重会放在硬件上，而今年我们将其降低至了
30%
。
（
1
）园区硬件
园区硬件的评估涉及两个核心维度：
区位环境和园区产品
，二者权重占比为
1:2
，我们称之为“三分天注定，七分靠打拼”。虽然实际操作的过程中往往是“七分天注定，三分靠打拼”，但为了强调主观能动性的重要性，我们还是将权重比定为了
1:2
。
区位环境包括
区域经济能级、区域政策能级，区域交通与配套
，这部分数据主要是来自
PDS
园产地数据库，通过技术支持与人工查询获得。
园区产品包括
建筑品质，产品针对于产业的适应性以及园区一系列基本配套的情况
。这是园区硬件当中我们最注重的一部分内容。这两年在产品领域表现比较出色的几个项目，比如温州万洋科技城，金地威新成都成华创新基地，
MAX
科技园（上海·美兰湖），都在园区产品方面可以获得相对较高的评分。
（
2
）园区软件
园区软件的评价数据主要源自企业的自主申报，其中园区服务占据了核心地位。园区服务又可细分为两个维度：首先是园区基础服务即物业管理，我们赋予了较高的权重，当前许多园区的物业管理状况令人堪忧，车辆乱停乱放、公共区域维护不善等问题突出，这些都直接影响了园区的整体品质。
在物业管理的基础上，我们进一步强调企业服务的重要性，包括园区服务性活动的举办和产业基金的配套。这些服务不仅能够增强园区的吸引力，还能够为入驻企业创造更多价值，从而推动园区的持续繁荣和发展。
（
3
）入园企业质效
入园企业质效评估涵盖三个关键维度：
产业集聚、企业质量和土地效率
。
产业集聚
，主要考量园区内企业的数量及规模。这包含两个子指标：一是园区整体企业集聚，我们通过划定四至后获取注册企业数据，并结合企业自主申报的信息进行综合评估。即使企业未在园区直接注册或注册存在时间延迟，在企业自主申报后也会纳入整体考量中。园区整体企业集聚指标涵盖了入园企业的数量、总注册资本以及平均注册资本，全面反映园区的企业规模与活力。
二是园区主题产业集聚，它衡量的是在国标和新兴二级行业分类下，主导产业占全部企业的比重。这一数据主要来源于
PDS
园产地数据库，主导产业的比重越高，说明产业主题集聚效应越好，未来在运营服务方面更有想象空间。
企业质量
，我们主要通过实缴注册资本，高新技术企业、科技型中小企业、民营企业企业、瞪羚企业、科技小巨人企业、雏鹰企业、专精特新企业数量等来评判，这些特殊的标签能够反映园区中企业的质量水平。对于园区来说，譬如上市型龙头企业等优质企业可以去做重点申报，能够获得一定的加分。
土地效率
，主要通过入园企业的单位占地面积注册资本，高新技术、科技型中小企业数量，知识产权专利获取情况来衡量。因为政府向园区提供土地，其核心期望是园区能够高效利用土地资源，为政府和社会创造更大的价值。
（
4
）项目经营回报
项目经营回报评估涵盖
项目收益、经营模式创新
情况两个维度。
在项目收益方面，我们综合考量了
园区租售价格、年去化面积、空置率、资金沉淀状况以及现金流回正情况
等多个指标。我们认为财务上的成功是项目成功的基石。如果一个项目自身算不过来账，即便它的园区软硬件、企业质效再好，其模式仍是不可持续的。
四个一级指标权重占比为
3:2:3:2
，软硬件占
50%
，企业质效占
30%
，项目经营回报占
20%
，未来园区软件、入园企业质效占比会越来高。
以上是静态的维度，静态的评价就像“拍照片”，反映园区当前的发展情况。
2.2园区项目动态评价
动态维度一句话概括叫：
一年看入驻
，三年看形象，五年看税收或科技产出
。
（
1
）一年看“入驻”
对于那些尚未开园或尚处于预招商阶段的园区，仅能做最有价值或最有潜力的园区评价，无法通过“拍照”
的方式评价，毕竟园区尚未竣工，所以交付开园是进行评价的基本前提。
而对于一个园区来说，开园一年是一个非常重要的评价节点。因为一年基本就可以看出前期招商的最终成果，入驻企业的数量和园区的亮灯率，是评价的核心，它是对整个项目前期选址、定位、产品设计以及前期招商成果的一个验证。
（
2
）
三
年看
“形象”
一般来说，开园三年左右，整个园区的入驻率基本都可以稳定到
80%
以上。此时，再单纯看入驻率，意义不大。同时，三年这个节点许多企业虽已投产，但尚未达到产能的巅峰状态。因此，在这个阶段，评估园区的税收贡献也并不完全准确，因为企业仍处于发展阶段。
所以，开园三年，我们在入驻率之外核心关注的是整个园区的形象。
一是
建筑形象
，这包括园区的工程质量是否过关，例如是否存在漏水问题；以及管理服务是否到位，比如车辆停放是否有序、公共区域是否保持清洁。这些都会直接影响到园区的品质，进而可能影响到后续企业的入驻决策或已入驻企业的稳定性。
二是
企业形象
，开园三年，园区招商基本招完了，园区的定位、核心企业等也已确定。此时，可以评估园区内龙头企业的数量、非龙头企业的数量，以及整体的企业结构和产业集聚情况。
因此，三年看“形象”，这里的形象既涵盖了园区的建筑品质，也包括了园区内企业的结构和实力。
（
3
）五年看“税收”或“科技产出”
当园区开园五年以后，其运营基本趋于稳定。此时，不论园区的建筑品质和其他方面表现如何出色，最核心的评估指标将聚焦于
税收贡献或科技产出
。对于某些园区而言，如果税收贡献并不显著，那么科技产出将成为重要的衡量标准。
例如，张江地区、杭州环高校的一些园区尽管税收水平可能并不高，但科技产出成果突出，因此，在评估这些园区时，我们需要特别关注其科技产出的表现。
总体而言，园区未来的核心使命是为政府创造税收或推动科技创新。只有在这两个方面取得显著成果，园区的价值和意义才能得到充分体现。其他方面的表现虽然依旧重要，但在这两个核心指标面前，都将退居次要地位。
结语
以上就是我们针对园区项目的综合评价体系的全貌，这也是我们首次将这一模型公开。我们的模型中有些指标数据通过技术获得，同时也包含了一些支持企业自主申报的内容，并结合了专家打分机制，在这个评价体系之下，最终将形成我们今年产业园区项目类的整体榜单及一系列相关内容。
在这一基础评价体系之上，我们还将进行特色园区的专项评价，涵盖生物医药、智能制造、新一代信息技术、新能源、新材料、智能装备等多个领域。这些评价工作同样遵循上述框架，但将特别关注产业质效这一核心板块，为特定产业提供定制化的评价方案。
值得一提的是，大约在今年7-8月，我们按惯例将在上海举办CRS8第八届产业园区百强峰会年度活动，届时将陆续揭晓2024园区运营商、全国标杆项目、区域标杆项目、轻资产能力等系列奖项，敬请期待！
