500-600万预算，广州保姆级买房策略

果爸看房 · 公众号 · · 2025-03-02 21:41

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哈喽各位朋友，久违的“保姆级”选筹攻略又来了。

今天要分享的是，500-600万预算，当下在广州可以怎么买，有哪些建议。

一，先说下目前的选筹原则

我在去年的文章中，一直分享的关于当下买房的三个基本原则：一是核心板块，二是就近选筹，三是自住优先。

即使到了500-600万，这个价位的房子还是不具备绝对的稀缺性，还有很多对手，所以不要对它投入过高的期待，需要有长持思维，要优先考虑居住的价值。

既然是住的，必然要关注它自身的配套，那往往发展比较成熟的区域才有更好的宜居性。和这个关联的，往往就是学校，地铁，商业这些重要的要素。

但除此之外， “确定性” 也非常重要。

这些年画大饼的板块、楼盘很多，但往往货不对板甚至兑现不了。

比如产业和商业的发展，往往需要三五年以上，期房从开发到交付，也要三年左右。学校是否引进名校，什么时候开工什么时候开学，也很少有开发商特别爽快的，中间大概率也会经历一些波折。

那什么是确定的？

一是看是不是现房准现房，这个时候学校差不多确定开学了，房子建的也差不多，质量怎么样、视野采光如何，所见即所得；二是看地段板块，它本身是不是比较核心的，周边是否有现成的各种配套？

所有确定的东西才是安全的，没交付没落地，甚至很多还在图纸上，不确定性就非常大，很多时候你为此付出了溢价，却不能做到物有所值，相当于你自己要承担风险。

二，选筹思路的拆解

因为今天没有限定双方在哪里上班，所以我会讨论东南西北几种情况，各个区域都做一个相对合理的推荐。

大概方向是：

在天河海珠只能去海珠西或者天河东，前者要接受房子密度高、同质化产品多的不足，后者要接受目前配套不足，交通不够便利的欠缺。

天河北又旧又破，适合一定要买顶级学位房的买家，至于天河客运站、龙洞植物园，暂时也没有供应，那边价格其实相对稳定，但这个价位的流通性也比较缺失。

海珠中部东部的新盘太贵，差不多是800-1000万起步，滨江一带基本无新盘供应，有也是微型社区。

番禺目前还是优先锁定万博，其次是大石、创新城的准现房，以及番禺广场小而美的地铁盘。

黄埔的两个核心区域依然是科学城和老黄埔（鱼珠），但是尽量锁定在区府以及文冲以西。

白云确定性很强的是白云新城，但这个价位买不到特别好的产品，只能去边缘点的区域，尤其是设计之都，这个板块有增量有配套有地铁，另一个方向是同和梅花园，18号线附近今年还会有供应。

荔湾虽然是老城区，但现在价格便宜，也有性价比，至于买广钢还是花地湾，看你们更喜欢哪里，能买到什么样的产品。

除了这些，还有一批学位房买家，要么是越秀省一级的老破大，几个标杆小区的两房，或者天河北一梯队学位的三房，以及替代品天河公园西门和华景新城。

这里面没有统一的标准，要结合你的需求来看，如果确实有买学位房的需求，可以考虑我们的【买房服务】。

不过上面的还是比较分散，毕竟你要二手还是新房，要三房还是四房，能接受什么样的通勤，是想尽快住还是可以等两三年交房……

这些微观需求，每个家庭是不同的，要具体情况具体分析。

三，楼盘建议

我这里会重点分析我认为均衡性比较好，不容易买错的。

如果在珠城、琶洲或东边，可以关注天河东，从广氮到智谷，比如保利天汇，天河壹品或者过两个月才推的天河都荟。

一是广氮、智慧城是比较有确定性，产业增量比较显著，板块的人居氛围比较浓，商业教育比较成熟，或者在高速兑现中。

从地段来看，他们也比较靠近金融城琶洲，能享受板块发展红利。

二是这些盘要么是新规低密度小区，有产品稀缺性，要么是非超高层、现房项目，确定性很强，所见即所得，买了就能住。

比如天河壹品已经是现楼，除了没有地铁，广氮其他方面的配套都比较好。保利天汇的户型确实是前几年的设计，不过现在总价便宜了，116平的4房大概550万左右。因为一二三期都已经交付，底商也比较成熟，学校已经正式开学，该定下来的都确定了。