2024年9月27日，第三届北京城市更新论坛上表彰了入选2024年北京城市更新最佳实践评选活动的14个最佳实践和24个优秀项目。10月8日起，北京市规划自然资源委、市住房城乡建设委联合北京发布，陆续推出北京城市更新“最佳实践”系列报道。
“北京城市更新最佳实践评选”活动已连续举办至第三届。三年来，北京全市上下广泛参与城市更新工作，京华大地上涌现出一批批城市更新的生动实践。最佳实践评选正是这项工作的见证、注解和分享，以总结成功经验，拓展工作思路，引导更多力量投入到北京城市更新行动中。
评选活动在市委城市工作办、市规划自然资源委、市住房城乡建设委支持下，由北京城市更新联盟会同北京城市规划学会、市规划院、市城建研究中心主办。各区和市有关部门有序组织、大力推荐，在京项目实施主体和设计、施工、运营单位等积极参与。评选共收到206个申报项目，经专家初评、网络投票、专家复评和综合审定，14个“最佳实践”和24个“优秀项目”脱颖而出。深入研究这些项目，我们梳理和总结出北京城市更新的特点和趋势，也更加明晰了评选活动应支持和鼓励的方向。
核心区强调老城保护与复兴，落实核心区控规要求。如东城区钟鼓楼片区保护更新项目系统推进公共空间环境及第五立面整治提升、文物修复利用，是支撑中轴线申遗的重要工作；北京站及周边地区一体化提升项目推进拆违治乱、优化交通组织、恢复站区历史风貌等，使大国首都“迎宾门”风采重现。中心城区注重疏解腾退空间再利用，优先保障首都功能。如丰台区原大红门服装商贸城改建南中轴国际文化科技园、原大康国际鞋城改造为高端商务楼宇京印国际中心，支撑南中轴地区、北京南站地区发展提升。城市副中心体现“老城双修”的规划要求。如通州区云景里老旧小区综合整治项目是2023年度住建部“完整社区”建设的试点。平原多点地区鼓励做强产业功能、做优商业服务。如房山区熙悦天街·熙悦荟项目盘活存量商办空间，整体打造产业就业+生活居住+商圈消费的完整布局。生态涵养区强调特色更新，与绿色生态发展相适应。如平谷区万达锦华酒店改造，是建设国家“平急两用”先行示范区的标杆项目。
丰台区大红门服装商贸城更新改造南中轴国际文化科技园项目
从三年的评选中，我们已经看到了一批以历史文化街区、工业园区、重点商圈为代表的片区更新项目。如西城区大栅栏观音寺片区创新“共生街区”理念，形成“整院带散院”的片区化运营方式，破解零散院、非整院资产利用难题。朝阳区751园区坚持整体规划、分步实施，今年入选的文化消费街区重点增补图书馆、篮球场等公共文化服务和配套功能。
今年新涌现出以基层街乡为主体推动、以街区为单元的片区类项目，将城市更新与街区规划深度融合，全面盘点资源，梳理问题和需求，系统筹谋和滚动实施各类项目，大大提升更新的综合效益。例如，丰台区方庄街道围绕大型居住社区补短板实施综合更新，同步编制街道级更新专项规划和街区控规，构建了“一核一环两轴多点”的空间结构，动态储备40余个更新项目并滚动推进实施。海淀区西三旗街道新都片区聚焦产业转型和民生改善的新需求，系统推进存量工业用地盘活、公共设施和公共空间改造，逐步从“建材城”向“科学城”转变提升。
我们鼓励利用城市更新的机会，优先解危排险，补充教育、养老、文化、体育等公共设施和便民服务，打造完整社区。今年的评选中进一步强调全龄友好的理念，关注“老老人”和“小小孩”。例如，昌平区北科婴幼学苑利用沙河毛纺厂车间改造为婴幼儿（0—3岁）托育服务场所，建立“产教科”相融合的运营模式，成为全国托育服务领域的标杆。海淀西三旗新都片区利用存量空间改建养老助餐“中央厨房”，构建覆盖全地区的“中央厨房+社区助餐服务网点+配餐/送餐入户”的服务体系，解决周边约3.2万老年人用餐难题。
通过城市更新发展科技创新、促进文化传承、激活消费场景
实施城市更新，就是要主动融入新发展格局，推动功能优化、产业提升，创造新需求、新消费，打造更多的活力空间。三年的评选中，这类项目的占比最高、影响力最强。共同特点就是坚持运营导向、建管并重，关注更新后注入的“内容”并不断优化，推动可持续发展。
产业提升方面，老旧厂房分区分类实施的导向更加明确。“三城一区”和重要产业园区内的，改造后优先用于科技创新。如怀柔科学城范围内利用原水泥厂建设金隅兴发科技园，已成功举办两届国际基础科学大会；顺义区利用原现代汽车一工厂改建理想汽车北京绿色智能制造基地。产业园区外的，则根据规划因地制宜实施更新。如东城禄米仓视听产业园以数字赋能文化产业发展；顺义睿恩小镇、延庆永宁铸造厂等利用老旧厂房发展亲子休闲娱乐、文化创意产业等。
商业消费方面，更加突出运营模式创新，注重引入潮流业态，营造特色化空间场景和消费体验。如海淀区五棵松万达广场改造后定位为“超感艺术新高地”，由传统零售向集商业、社交、亲子、艺术为一体的体验性消费转变；东城区王府井喜悦购物中心则以“新国潮”为特色，空间场景融合潮流元素和传统文化，建立“主理人”带动的体验性商业运营模式。
文化传承方面，要把老城保护放在突出位置，延续传统风貌，留住乡愁记忆。这类项目在今年的评选中是比较多的，如东城区钟鼓楼片区、西城区大栅栏观音寺片区、白塔寺宫门口东西岔胡同片区等，还有西城区泰安里、东城区宏恩观等体现文物活化利用的项目。昌平回龙观“两庙一街”更新中，积极挖掘“两庙”“两井”“一碑”等历史遗存，融入公共空间改造和社区活动、文创品牌中。
东城区钟鼓楼片区保护更新项目-宏恩观帝君殿（观书店）
城市更新涉及主体众多、利益关系复杂，既要发挥政府统筹作用，更要强调市场主体和公众参与，加强协商共治。例如，丰台区方庄街道搭建全市首个街道级城市更新联盟，汇聚区属平台公司、街道内最大的物业产权主体、在地高校等28家伙伴力量，实现深度合作。通州区云景里老旧小区改造将临时党支部建到项目上，推行“施工楼栋长”机制，打通服务居民的最后一公里，实现了全小区上下水改造率和外窗护栏拆除率双100%。
同时，我们也鼓励通过城市更新为基层治理提供更多更优质的空间载体。如经开区利用管委会最早的办公楼“小红楼”改造为经开区区史馆；石景山区利用原废旧售楼处改造为园林式规划展览馆等。
经开地铁万源街站点周边片区城市更新项目-经开区区史馆
城市更新不同于新建，情况复杂、问题多样，需要依靠政策创新来支撑。评选特别关注在推动政策改革、先行先试等方面有积极探索的项目。例如，丰台区大红门服装商贸城改造通过编制更新实施方案、部门联审等方式推动解决问题，实施4万平方米违法建设拆除，实现了产业办公、商业配套、人才公寓等使用功能混合。西城区桦皮厂胡同8号危旧楼改建项目积极探索“模块化”施工技术大幅压缩工期，同时在房改售房危旧楼改建的规划审批、不动产登记方面先行先试。
附：第三届北京城市更新“最佳实践”入选名单（14个）
1.丰台区方庄街道大型居住区区域综合更新项目
2.东城区钟鼓楼片区保护更新项目
3.怀柔区金隅兴发科技园项目
4.朝阳区751文化消费街区更新项目
5.丰台区南中轴国际文化科技园项目
6.西城区大栅栏观音寺片区“共生街区”起步区项目
7.北京站及周边地区一体化提升项目
8.昌平区北科婴幼学苑项目
9.海淀区西三旗新都片区更新项目
10.通州区云景里老旧小区综合整治项目
11.昌平区回龙观街道“两庙一街”更新项目
12.房山区熙悦天街·熙悦荟项目
13.经开区地铁万源街站点周边片区城市更新项目
14.石景山区规划展览馆项目
东城区钟鼓楼片区位于中轴线最北端，总面积约25.7公顷，涉及630余座平房院落，建筑规模达10.6万平方米。为助力中轴线申遗，自2020年起实施片区保护更新，主要任务有文物保护修缮和活化利用、平房院落第五立面整治提升、街巷和公共空间环境整治提升、玉河环境提升与水体治理等。一系列的实践聚焦中轴文脉的保护与传承，促进了北京老城整体保护与更新，充分展现了钟鼓楼片区高度融合国家礼仪秩序与市井百姓生活的风貌特色。
北京站是建国初期首都献礼“十大建筑”之一。由于规划建设早，配套设施落后，长期超负荷运行，站区无序建设、老旧杂乱现象突出。在北京城市总体规划、首都功能核心区控规指引下，市重点站区管委会按照打造“标杆站区”的要求，主动谋划北京站地区城市更新，通过全面组织拆违治乱、系统重构功能布局、激活市场参与动力、恢复站内历史风貌、提升站区形象品质等系列措施，使站区接驳换乘效能显著提升，大国首都“迎宾门”风采重现。
方庄街道作为40年前北京住宅建设改革试验田，“成片规划、成片建设”，一度为当时规模最大、现代化设施标准最高的住宅区标杆。但随着时间推移，设施老化、功能不全、活力不足、品质不高等治理难题逐渐显现。对此，方庄街道采用“街区统筹、系统更新”思路，统筹谋划区域综合更新。同步编制城市更新专项规划与街区控规，形成“一核一环两轴多点”空间结构。动态储备实施居住、设施、公共空间、产业四大类40余项更新项目。
项目前身大红门服装商贸城，是大红门地区规模最大、最具代表性的批发市场，于2021年10月底关停腾退。原有建筑存在商业布局老旧、立面风格不统一且材质陈旧、通风采光条件不足、设备老化等问题，不符合高端产业园区的发展要求。2022年10月，项目启动改造升级，开展违建拆除，实施结构加固和机电更新，增加室内中庭、室外屋顶花园等交互空间，成为集产业办公、商业配套、人才公寓等多种业态于一体的高品质园区。
2020年11月，观音寺片区启动申请式退租签约，但仍有部分居民留在原地生活，存在市政设施和生活配套有短板、零散资产管理利用难度大、街区管理模式不完善以及未形成有效共建机制等问题。片区实施主体大投公司围绕老城保护和民生改善两大任务，首创性地提出“共生街区”理念，打破院落权属界线，进一步整合重组空间资源，将整个片区划分为若干个街区单元，以“整院带零散、共生带纵深”的方式实施片区化运营，提升资产价值，解决大杂院面临的修缮、利用及管理等方面的难题。目前，“共生街区”起步区共三片，包括姚江胡同、樱桃121片区及铁树斜街82、86片区。
项目前身为废旧售楼处，2023年5月市规划自然资源委石景山分局启动更新改造，打造北京市首个园林式规划展览馆。建筑群由规划展示区、规划师之家、综合保障区组成，集展览、交流、文化传播、招商引资、研学讨论、社区共建、休闲漫步等多种功能于一体，于2024年1月试运营、6月正式开放。
金隅兴发科技园位于怀柔科学城北部，分为厂区和矿区两部分，厂区建设用地面积30.36公顷，总建筑规模21.47万平方米；矿区位于厂区东侧，占地面积约107公顷。2015年6月，为贯彻京津冀协同发展国家战略，加快推动非首都功能疏解，金隅集团主动提前关停兴发水泥厂，探索项目转型升级。水泥厂工业建筑群更新为绿色低碳智慧园区，包括北京雁栖湖应用数学研究院区、综合管理服务区、孵化器办公区、高等研究院区、专家工作室区五大片区；矿区按照郊野公园标准设计建设，拟打造成为骑行友好山野空间及亲子友好山系营地。该项目借助怀柔科学城产业蓬勃发展机遇，加快高精尖应用研究机构落地，实现产城融合与职住平衡，获得国内外多个设计奖项，已建设成为怀柔科学城“皇冠上的明珠”。
云景里小区位于通州区九棵树街道，建成于1994年，占地面积约4.33万平方米，总建筑面积约6.33万平方米，含55个单元、16栋多层住宅楼，常住人口2300余人，其中老年人占比达60%。改造前，小区存在楼本体节能不达标、户内给水为自备井供水、超半数的住户安装外窗护栏、屋顶漏水严重、公共区域局部道路破损、场地设施缺失老化等问题。为解决这些居民“急难愁盼”问题，2022年小区正式启动综合整治，2024年6月全面完工。改造过程中，让居民全程参与更新改造工作，将老旧小区改造与社区基层治理深度融合，打造决策共谋、建设共管、效果共评、成果共享的云景里完整社区，切实提升了居民的生活品质。
为落实国务院《关于促进3岁以下婴幼儿照护服务发展的指导意见》，保障社区居民“托得到、托得好”，2020年初，北京大华启元托育服务集团有限公司坚持生态、生活、生长的理念，将上世纪80年代北京二毛纺织集团沙河毛条厂的制条车间改造成北科婴幼学苑托育项目。更新后项目占地面积约8170平方米，其中室内用房面积约5100平方米，户外活动场地约3070平方米，可同时容纳380名婴幼儿开展教养活动。该项目是目前全国规模最大的托育园、北京市示范园，为托育事业高质量发展提供样板。
项目所在街区位于昌平区回龙观街道，2009年由原回龙观村旧村改造而成。街区内留存两处文保单位，即“两庙”——建于元末明初的玉光寺（南庙）和建于清初的菩萨庙（北庙），旧村改造完成后长期闲置。“一街”是两庙间的龙域东一路，此段全程约700米，绿线平均宽度20米，沿线有四个社区组团，路东侧业态为办公和商业，因绿化带阻隔，活力不足、运营低效。2022年，回龙观街道响应“回天行动计划”，启动“两庙一街”更新改造，玉光寺升级为“寺锦”回龙观城市会客厅，打造回龙观街道的形象展示平台。菩萨庙升级为“庙趣·回龙观城市岛屿”，补充全龄友好设施，构建城市活力的文化生态。龙域东一路绿化带升级为“芯动龙域”街区主题公园，采用“科技+运动”的模式，打造高品质的城市公园配套。项目通过打造完整的商业、生活、休闲、生态空间，以高品质的文化互动带动街区商业氛围提升，成为周边8万居民共聚共享的活力街区。
751园区位于朝阳区酒仙桥地区，总占地面积约21万平方米。从2007年开始，以煤气生产疏解腾退的厂区为基础，整体规划，分阶段、分区域推动老旧工业厂区改造，转型升级为文化园区。751文化消费街区位于园区西部，于2020年11月启动实施，改造升级闲置工业构筑物，充分挖掘工业遗存的历史文化和时代价值，融合新旧不同的建筑形态，增加城市公共空间，补充区域文化、体育等公共服务短板，构建安全、智能、绿色的消费新场景，形成园区特色文化体验中心。
熙悦天街·熙悦荟项目位于房山区长阳镇，地处良乡大学城商圈及长阳休闲购物板块的交汇处，紧邻地铁房山线良乡大学城北站，总建筑面积约17.4万平方米。2023年4月，项目启动更新改造，主要包括“熙悦天街”与“熙悦荟”两部分，拟打造集潮流商业、租赁住房、星级酒店等业态为一体的区域综合性场所。其中，“熙悦天街”为A、B两栋连体商场，已于2021年9月正式开业；“熙悦荟”由南部地标双子塔旗舰酒店、中部下沉商业广场及两栋独栋商业、北部四栋商办公寓组成，受商办政策影响，其竣工后即闲置，目前首期改造下沉商业已于2023年正式开街，公寓改建的租赁住房已实现部分入住，正在推动剩余业态中的下沉商街、租赁住房、星级酒店、科创办公等板块持续落地。
新都片区位于海淀区西三旗街道东北部，总面积约420公顷。自新中国成立以来，一直是北京砖瓦厂及建材类国企的厂区和职工生活区。随着时间流逝，建材产业相继停产并外迁，而区域人口数量明显增长，民生短板日益凸显，急需对存量空间进行转型升级，完善公共服务设施。西三旗街道坚持党建引领、规划先行，积极回应区域发展和民生需求，推动片区统筹更新。通过一体谋划和清单式管理，分步实施，形成包含68个项目的任务清单，涵盖公共设施、产业、居住和公共空间等多个领域。目前金隅智造工场、砖窑里、养老助餐中央厨房、建材城东西路等已率先完成更新，片区面貌焕然一新，实现了从“建材城”到“科学城”的华美蝶变。
更新片区位于北京经济技术开发区地铁亦庄线万源街站周边，以宏达北路为骨架串联各类更新项目，总用地规模约33公顷。该片区是经开区建设起步区，有经开区最早的办公楼和产业园，见证了其从阡陌郊野到产业新城的全过程。在30多年发展中，随着地铁亦庄线建设运营、城市建设与产业升级，出现了建筑空间闲置、产业水平不高、公共空间陈旧等方面的问题。
在经开区管委会的统筹下，以地铁亦庄线万源街地铁站为核心，以宏达北路为开放空间骨架，以管委会各平台公司为主要实施主体，通过完善服务、升级产业、提升空间等多措并举，进行复合性、系统性更新，实现片区整体的产城融合、科文融合、空间融合。经过一系列更新改造，该片区已成为北京经济技术开发区的“历史溯源地、产业新高地、网红打卡地”，及具有亦庄特色的城市更新示范区。
本文来源：北京规划自然资源微信公众号、北京市人民政府网
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