投资要点
国内 REITs 市场在政策推动下经历了从起步到逐步规范成熟的发展历程。
2020年4月发布的40号文拉开试点大幕，2024年7月发布的1014号文推动发行走向常态化。
市场存量现状呈现总量均衡但结构分化的特征。
截至2025年2月24日，市场上存续公募REITs共计1617.28亿元，其中特许经营权类规模占50.9%，产权类规模占49.1%，整体呈现均衡态势。但细分领域存在显著差异，交通类基础设施公募REITs以619.67亿元规模占据绝对优势，市政和水利设施目前存续规模相对较小，显示重点领域仍有较大扩容潜力。
一级发行进入常态化：
1014号文公布之后迎来爆发式增长，截至2025年2月12日，已经发行上市的公募REITs共有62只（汇添富九州通医药仓储物流REIT尚未上市，不在本次统计范围内），合计发行规模达1672亿元。一级发行实行询价配售制，主要参与者为战略投资者、网下投资者和公众投资者，其中战略投资者占比最高，在55%-85%之间，值得注意的是，高战略配售比例虽利于项目稳定性，但可能导致上市初期流通盘占比较低，叠加个人投资者情绪扰动，易引发二级市场价格剧烈波动。
市场认购情绪较高：
2021年发行产品中仅有3只首日溢价率在10%以上，而2022年发行产品中有一半首日溢价率超20%，但这或许是因为公众投资者认购比例较高推高了溢价。此后发行略有预冷，2024年投资情绪趋于理性，2025年发行上市的易方达华威农贸市场REIT首日溢价率再度高达30%，创近三年峰值。
二级市场表现介于股债之间：
REITs整体走势表现与股债相对独立但又有一定的趋势性关系。由于公募REITs一般采用现金流折现法进行估值，当无风险收益率下行时折现率下降，因此大部分时候中证REITs指数与10年国债收益率呈现相反走势。而REITs与权益市场的表现则呈现阶段性的相关性，在2021、2022年期间，中证REITs指数变化往往与沪深300变化一致但时间上相对滞后，2023年期间两者走势则更为一致，但到了2024年下半年之后公募REITs表现与权益市场出现分化，走势好于沪深300。
不同底层资产表现也有所分化：
产权类REITs二级市场价格涨幅好于特许经营权类，而特许经营权类REITs产品的年化派息率又远远好于产权类REITs。这是因为对于投资人来说投资产权类项目在获得租金收益的同时还有机会获得土地使用权的溢价，因此二级市场价格波动空间大于特许经营权类。而特许经营权类投资人对底层资产没有所有权，经营权到期后价值归零，不能再产生现金收益，因此分派金额里实质上包括了投资本金；产权类REITs投资者则相当于以较低的现金分派率换取未来资产增值的机会。
成交活跃度与行情表现较为协同，呈现“事件驱动+趋势强化”的周期性特征。
公募REITs的成交额和换手率处于波动中，但二者波动趋势较为一致，一般在REITs行情较好时成交额和换手率会抬升，而行情一般时成交金额和换手率也倾向于下降。随着2025年REITs表现逐渐变优，成交金额和换手率都大幅提升。
REITs有望进一步发挥“稳定器+收益增强器”的双重功能，在低利率时代凸显战略配置价值。
常态化发行机制推动下，供给端预计与往年相比将会明显放量，后续可重点关注相关重大政策出台，或会带来阶段性市场行情。另一方面，具有稳定现金流及分红特性使得REITs既有稳定收益又能抗通胀，在低利率环境下，随着高息资产进一步稀缺，对投资者吸引力也在上升，长期资金或逐步参与，提升市场活跃度和稳定性。
国内 REITs 市场在政策推动下经历了从起步到逐步规范成熟的发展历程。
从2008年发布的《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》中首次提到开展房地产信托投资基金试点开始，不论是政策文件还是制度法规都逐渐完善，国内REITs市场也由此开始快速发展。REITs根据募集方式可以分为公募及私募，私募REITs由于是以非公开方式发行的，对投资者风险承受能力要求较高，因此市场规模相对较小，市场流动性差，不是国内主要REITs产品形式。国内更多是公募REITs，正式起点可以回溯到2020年4月，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称为40号文）， 拉开了公募REITs试点大幕。2024年7月国家发改委发布《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（下称为1014号文），推动REITs发行由试点走向常态化，标志着我国REITs市场进入更为规范、标准和成熟的发展阶段。
公募REITs是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。
按照基础资产权属性质来看，公募REITs可划分为经营权与产权两大类别。
经营权类项目以特许经营期限内的运营收益权为标的资产，
收入来源集中于收费权收益，当前主要覆盖交通设施（如高速公路）、生态环保（如污水处理）、市政工程（如供热管网）及部分能源项目（如输电线路）；
产权类项目最终购买的基础设施项目所有权
，主要是土地使用权及建筑物所有权，以持续性租金收入为主要收益模式，目前主要是产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费类和能源类（仅一只）。
市场存量现状呈现总量均衡但结构分化的特征。
截至2025年2月24日，市场上存续公募REITs共计1617.28亿元，其中特许经营权类规模占50.9%，产权类规模占49.1%，整体呈现均衡态势。但细分领域存在显著差异，交通类基础设施公募REITs以619.67亿元规模占据绝对优势，其次为园区类和消费类基础设施REITs，均超过200亿元，市政和水利设施目前存续规模相对较小，均不足20亿元，显示重点领域仍有较大扩容潜力。
公募REITs市场呈现从试点探索到规模扩容的阶梯式发展特征。
2021年6月首批上市公募REITs有 9只，底层资产覆盖了生态环保、交通基础设施、园区基础设施和仓储物流四类；2023年发行偏冷，2024年申报发行速度和数量明显加快增多，1014号文公布之后更是迎来爆发式增长，截至2025年2月12日，已经发行上市的公募REITs共有62只（汇添富九州通医药仓储物流REIT尚未上市，不在本次统计范围内），合计发行规模达1672亿元，底层资产涉及的领域也增加覆盖了保租房、能源基础设施、市政、水利和消费类共计达到九类基础设施。
发行机制设计凸显长期价值导向与市场稳定性考量。
公募REITs一级发行实行询价配售制，主要参与者为战略投资者、网下投资者和公众投资者，其中战略投资者占比最高，在55%-85%之间，原始权益人或其同一控制下的关联方作为战略投资者持有的基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，有利于稳住市场预期。网下投资者包括证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外机构投资者、商业银行及其理财子公司、符合规定的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专业机构投资者；全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金网下询价。值得注意的是，高战略配售比例虽利于项目稳定性，但可能导致上市初期流通盘占比较低，叠加个人投资者情绪扰动，易引发二级市场价格剧烈波动。
REITs作为国内投资市场出现较晚的品种，得到的认可度在逐渐提高。
2021年发行11只产品中仅3只首日溢价率在10%以上，而2022年集中发行的13只产品中有超过一半首日溢价率超20%，但这或许是因为公众投资者认购比例较高推高了溢价。此后发行略有预冷，2024年投资情绪趋于理性，2025年发行上市的易方达华威农贸市场REIT首日溢价率再度高达30%，创近三年峰值。溢价分化现象显著，历史11只首日溢价超20%的产品中，9只为产权类REITs（园区、保租房等），仅2只属经营权类（高速公路、能源），反映市场对永续现金流资产的估值偏好。
整体走势来看，REITs表现与股债相对独立但又有一定的趋势性关系。
由于公募REITs一般采用现金流折现法进行估值，当无风险收益率下行时折现率下降，REITs估值会上升，因此大部分时候中证REITs指数与10年国债收益率呈现相反走势。而REITs与权益市场的表现则呈现阶段性的相关性，在2021、2022年期间，中证REITs指数变化往往与沪深300变化一致但时间上相对滞后，2023年期间两者走势则更为一致，但到了2024年下半年之后公募REITs表现与权益市场出现分化，走势好于沪深300指数。
