专栏名称: 中金固定收益研究

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【中金·REITs】公募REITs月报（2024-10）：市场呈现分歧，关注投资组合均衡性

中金固定收益研究 · 公众号 · 理财 · 2024-11-04 22:42

正文

中金研究

行业近况

截至10月31日，中国公募REITs47只上市标的总市值为1263亿元，中证REITs全收益指数本月下跌1.01%，价格指数下跌1.36%；美国、新加坡和中国香港REITs总回报指数本月分别下跌3.72%、5.40%、9.33%。

市场呈现分歧，成交活跃度有所修复。9月底以来，公募REITs市场呈现分歧，叠加资金面扰动因素（如临近年底止盈需求等），前期累计涨幅较多的保障房（1-9月累计涨幅23.0%）以及环保板块（1-9月累计涨幅17.7%）本月录得较大跌幅，分别下跌4.5%和2.0%；而受益于宏观预期改善以及短期数据支撑的消费板块，为唯一录得涨幅板块，本月上涨1.5%。成交活跃度有所上升，我们测算本月市场日均换手率0.69%，环比修复0.12ppt，剔除新发项目后全市场日均成交额为4.05亿元，环比上升20%。

估值比价压力进一步缓解。我们统计10月底产权REITs市值加权远期分派率为5.02%、经营权REITs市值加权中债IRR为7.22%，与十年期国债收益率利差分别小幅环比走阔至289bps、509bps。产权REITs市值加权TTM分派率与中证红利指数TTM股息率利差仅为-3bps。250日历史分位数来看，C-REITs市值加权P/NAV本月环比下降10.8ppt至54.6%，低于沪深300指数P/E(TTM)的92.7%（环比-7.3ppt），但仍旧高于可转债市场百元溢价率的16.4%（环比+3.2ppt）分位数。

市场或仍在寻求共识，建议密切关注基本面趋势，进行板块均衡配置。2024年以来，由于宏观经济缓慢复苏，公募REITs项目中抗周期属性较强的项目（如保租房）获得更高的估值溢价，我们认为其背后是市场对于“安全资产”的追逐；而自9月底至今宏观政策预期有所改善，市场风险偏好有所升温，具备高经营弹性的项目或将重回市场配置视野。我们认为虽然当前政策最终落地效果仍有待观察，但前期估值因基本面弱预期而受到压制的部分板块，或伴随预期修正迎来重估机会。结合三季度业绩表现来看（详见已发布报告《REITs三季报：压力犹存，主动经营显分化》），我们建议短期内可重点关注：1）具备经营韧性且有进一步改善预期的部分消费和产业园项目；2）估值处于低位且货运占比较高的高速项目；3）估值调整后经营基本面确定性较高的政策性保租房项目配置机会。此外，伴随一级市场项目供给，我们建议关注一二级定价差异，择机进行打新配置。

风险

市场情绪波动超预期；项目经营改善不及预期；无风险利率大幅上行。

C-REITs月度市场回顾

市场规模与收益情况

图表1：各REITs板块总回报指数2024年涨跌幅情况

注：数据截至2024年10月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表2：截至10月31日，C-REITs总市值为1,263亿元

注：数据截至每月底

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：已上市公募REITs限售解禁情况

注：1）数据截至2024年10月31日；2）蓝色为已解禁份额
资料来源：REITs基金发售公告，中金公司研究部

图表4：C-REITs市场10月收益情况

注：数据截至2024年10月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表5：C-REITs加权平均总回报与C-REITs市场情绪指标走势

注1）为了方便对比，我们对中证REITs价格指数及中证REITs全收益指数进行起始日期标准化调整；2）数据截至2024年10月31日；3）C-REITs市场情绪指标根据我们2023年3月24日发布的《公募REITs市场情绪指标初探》中描述的模型计算，并剔除了所有项目上市首日的换手数据
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表6：C-REITs市场收益波动率

注：数据截至2024年10月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部

流动性与资金面

图表7：C-REITs市场成交额及换手率

注：1）数据截至2024年10月31日；2）换手率基于自由流通份额计算
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表8：C-REITs市场月度大宗交易金额

注：数据截至2024年10月31日
资料来源：Wind，上海交易所，深圳交易所，中金公司研究部

图表9：10月资金价格波动上升

注：数据截至2024年10月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表10：10月底十年期国债利率相对9月底下行6bps

注：数据截至2024年10月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部

相对价值与相关性

图表11：C-REITs市场及其他大类资产风险收益对比

注：数据统计区间为2021年6月至2024年10月
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表12：各大类资产价格指数动量与估值分位数对比

注：1）数据截至2024年10月31日；2）C-REITs估值为市值加权P/NAV，股指估值为P/E(TTM)，可转债估值为百元溢价率
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表13：C-REITs与债券到期收益率走势对比

注：1）数据截至2024年10月31日；2）中债IRR数据起始日为2021年8月13日
资料来源：Wind，REITs招募书，中金公司研究部

图表14：产权REITs分派率（TTM）与股指股息率（TTM）对比

注：1）分派率（TTM）= 最近4个季报披露的单位可供分配金额之和除以市值，少于4个季报的项目的可供分配金额按天数年化；2）新上市项目从第一个季报发布日期起纳入计算；3）数据截至2024年10月31日
资料来源：Wind，REITs季报，中金公司研究部

图表15：C-REITs市场表现与其他大类资产相关性（上市至今）

注：1）数据截至2024年10月31日；2）相关性系数基于日收益率计算

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表16：C-REITs与股债收益率60日滚动相关系数

注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2024年10月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表17：产权类及经营权类REITs与股债收益率60日滚动相关系数

注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2024年10月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部

P/NAV、现金分派率与IRR

图表18：C-REITs全市场P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2024年10月31日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表19：产权REITs历史P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2024年10月31日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究

图表20：经营权REITs历史P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2024年10月31日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表21：C-REITs 10月交投及估值情况

注：1）2024年年度管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算；24Q3YTD实际可供分派率（年化）基于各REITs2024年三季报披露的本年累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分，工银河北高速REIT与华夏特变电工新能源REIT剔除24Q3之前的可供金额）计算，按天数年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2024年预期）的计算中，有历史季报的REITs基于各REITs23Q4至24Q3累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，中金山东高速REIT与易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分，工银河北高速REIT与华夏特变电工新能源REIT剔除24Q3之前的可供金额）计算，没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于前复权价格计算；4）数据截至2024年10月31日。

资料来源：Wind，中金公司研究部

近期政策跟踪

图表22：部分近期REITs相关政策与动态

注：以上政策及文件依次来源于http://www.scio.gov.cn/live/2024/34923/index_m.html；http://jrjgj.gz.gov.cn/zcgh/content/post_9908829.html；http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/5476562/index.html；http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/5481008/index.html；https://www.sc.gov.cn/10462/zfwjts/2024/10/25/29b1ee8574434288b7954cab15df6032.shtml。

资料来源：国务院新闻办公室，广州市地方金融管理局，中国人民银行，四川省人民政府，中金公司研究部

境外REITs市场回顾

图表23：美国REITs市场走势

注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2024年10月31日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表24：美国REITs股息率与美国十年期国债收益率对比

注：1）数据截至2024年10月31日，数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，NAREIT，中金公司研究部

图表25：美国权益型REITs P/FFO情况

注：NAREIT最新数据截至2024年二季度, 数据频率为季度
资料来源：NAREIT，中金公司研究部

图表26：美国权益型REITs同店NOI同比增速

注：NAREIT最新数据截至2024年二季度, 数据频率为季度
资料来源：NAREIT，中金公司研究部

图表27：中国香港REITs市场走势

注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2024年10月31日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表28：中国香港REITs股息率与香港政府十年期债券收益率对比

注：1）数据截至2024年10月31日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表29：新加坡REITs市场走势

注：1）以2011年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2024年10月31日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表30：新加坡REITs股息率与新加坡政府十年期债券收益率对比

注：1）数据截至2024年10月31日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表31：中国香港REITs P/B

注：1）数据截至2024年10月31日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部

图表32：新加坡REITs P/B

注：1）数据截至2024年10月31日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部

图表33：美国各板块REITs总回报情况

注：1）2018-2023年数据为年度总回报率，2024年10月数据为月度总回报率；2）数据截至2024年10月31日

资料来源：NAREIT，中金公司研究部

Source

文章来源

本文摘自：2024年11月4日已经发布的《公募REITs月报（2024-10）：市场呈现分歧，关注投资组合均衡性》

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张星星分析员 SAC执证编号：S0080524020008

顾袁璠分析员 SAC执证编号：S0080523080008

谭钦元分析员 SAC执证编号：S0080524020010

孙元祺分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951

张宇分析员 SAC执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713

杨鑫分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA

陈健恒分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220

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